Uno de los temas que más incertidumbre genera en el mercado del alquiler en España es la duración de los contratos de arrendamiento en un contexto de cambio normativo.
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Establecer la duración de un contrato de alquiler en España hoy en día se ha convertido en un auténtico laberinto jurídico. Los cambios normativos de los últimos años, incluida la no convalidación en el Congreso de la prórroga extraordinaria de dos años de Sumar, han creado un ecosistema de plazos, prórrogas y excepciones que generan una enorme inseguridad tanto en propietarios como en inquilinos.
Para analizar este escenario con rigor, contamos con uno de los mayores expertos en arrendamientos y referencia en el análisis jurídico del mercado inmobiliario, José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
Entre reformas estatales y normas autonómicas, entender la duración real de un alquiler parece casi una misión imposible. ¿Cuáles dirías que son las variables clave para determinar la duración y las posibles prórrogas de un contrato de arrendamiento de viviendas?
Actualmente para analizar la duración de un arrendamiento hay muchas variables que pueden influir en su duración. Por ejemplo, la condición de los arrendadores en función de que los arrendadores sean personas físicas, personas jurídicas, grandes tenedores o tengan la necesidad de recuperar las viviendas. La duración de los arrendamientos puede variar. También habría que tener en cuenta la condición de los arrendatarios, porque en función de que puedan, por ejemplo, ser considerado vulnerables, también puede variar la duración de los arrendamientos.
También habría que tener en cuenta la ubicación de las viviendas, porque en función de que estén ubicadas en ciertos mercados que podríamos llamar tensionados, la duración de los arrendamientos también podría variar. También habría que tener en cuenta las características extrínsecas de las propias viviendas, porque en función de que tuvieran unas determinadas superficies o unos determinados rentas en la duración de los arrendamientos también puede variar al ser consideradas como suntuarias. Y también puede afectar a la duración de los arrendamientos el propio incumplimiento que hagan los arrendadores de comunicar los plazos de preaviso a los inquilinos, porque este también es un motivo que puede afectar a la duración de los arrendamientos.
Una de esas variables es el tipo de propietario. Si el propietario es un gran tenedor, ya sea una persona física o empresa, ¿cómo queda fijada la duración mínima del contrato de alquiler?
Habría que tener en cuenta si ese gran tenedor es una persona física o una persona jurídica. Si el gran tenedor es una persona física, la duración del arrendamiento puede llegar a alcanzar los cinco años de cumplimiento obligatorio a través de prórrogas anuales que dependen de la sola voluntad del arrendatario. Una vez pasado este plazo de cumplimiento obligatorio, el contrato finalizaría salvo que las partes llegaran a un nuevo acuerdo y, en ese caso, sí entraría en vigor la prórroga tácita del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pudiéndose prorrogar el arrendamiento tres años más, que es de cumplimiento obligatorio para el arrendador. En el caso de que el gran tenedor de viviendas fuera una persona jurídica, la duración del arrendamiento podría llegar a alcanzar los siete años de cumplimiento obligatorio a través de prórrogas anuales que dependen de la sola voluntad del inquilino. Llegado ese plazo, si las partes se ponen de acuerdo, podrían volver a prorrogar de forma automática el arrendamiento utilizando la figura de la prórroga tácita regulada en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el arrendamiento se podría prorrogar por un plazo de tres años. En ambos casos de gran tenedor persona física o persona jurídica. Si el inquilino de ese gran tenedor fuera considerado vulnerable, independientemente de que la vivienda estuviera en una zona tensionada o no, a la finalización de las prórrogas obligatorias cinco años o tácitas, tres años y previa solicitud, ese inquilino podría acudir a una prórroga extraordinaria para poder prorrogar el arrendamiento por un año más. Y esa prórroga es de obligado cumplimiento para el arrendador.
El concepto de “zona tensionada” añade otra capa de complejidad. ¿Qué cambia para un gran tenedor con viviendas en zonas declaradas tensionadas?
En este supuesto, cuando finalice el arrendamiento porque se hayan cumplido todas las prórrogas obligatorias o tácitas a la finalización del contrato, el inquilino, previa solicitud y si la vivienda está ubicada en una zona tensionada, puede solicitar una prórroga por tres años más que es de obligado cumplimiento para el arrendador.
Ahora, independientemente de si el propietario es gran tenedor o no, centrémonos en el factor de la zona. ¿Qué implicaciones directas tiene para la duración del contrato que la vivienda esté situada en una zona tensionada?
A la finalización de los periodos de prórroga obligatoria de cinco años o siete años, según que el arrendador sea una persona física o jurídica, o a la finalización de las prórrogas tacitas de tres años, los inquilinos pueden solicitar prorrogar el arrendamiento por un nuevo periodo de tres años, cuyo cumplimiento es obligatorio para el arrendador.
A la finalización de la prórroga obligatoria, el arrendador si desea recuperar la vivienda, debe preavisar a su inquilino con cuatro meses de anticipación
Aquí surge una de las grandes dudas actuales. La ley prevé ya una prórroga extraordinaria de hasta tres años para viviendas situadas en zonas tensionadas. Pero si finalmente se convalida en el Congreso el próximo 28 de abril el Real Decreto-ley 8/2026, que introduce además una prórroga extraordinaria de dos años hasta diciembre de 2027, ¿cómo convivirían ambas? ¿Serían compatibles? ¿Se sumarían o una dejaría sin efecto a la otra?
La prórroga extraordinaria de tres años por estar la vivienda ubicada en una zona tensionada y la prórroga bianual que regula el Real Decreto ocho 2026 son incompatibles. Al menos así lo dice el artículo uno de este Real Decreto, [00:07:00] dando preferencia siempre a la prórroga de tres años.
Entremos de lleno ahora en el Real Decreto-ley 8/2026. ¿Qué inquilinos pueden solicitar la prórroga extraordinaria de dos años y en qué momento o periodo legal, debe encontrarse su contrato para que el propietario esté forzado a concederla?
La prórroga bianual del Real Decreto-ley la pueden solicitar todos los inquilinos que tengan una vivienda donde vivan habitualmente. No estamos hablando de alquileres de temporada o alquileres turísticos. Y tienen que darse una serie de circunstancias: los arrendamientos o prórrogas deben finalizar cuando esté en vigor el Real Decreto-ley. Es decir, pueden solicitar esta prórroga aquellos inquilinos en los que las prórrogas de sus arrendamientos, tanto obligatorias como tácitas, finalicen durante el periodo en vigor del Real Decreto. Si eso es así, los arrendadores están obligados a aceptar estas prórrogas, salvo que hubieran llegado a otros acuerdos, hubiera firmado un nuevo arrendamiento o bien hubieran invocado el mecanismo de la causa de necesidad para denegar la prórroga obligatoria a la que tienen derecho los inquilinos.
¿Qué significa esto? Que hay excepciones. ¿Cuáles son? Pues para aquellos arrendamientos que no hayan entrado en prórroga porque están dentro de su periodo inicial de contrato, no es aplicable esta prórroga que regula el Real Decreto-ley. Tampoco se aplicaría esta prórroga para aquellos arrendamientos que estuvieran en periodos de tácita reconducción, porque estos arrendamientos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero en cuanto su duración se rige por el Código Civil y por eso no se les aplicaría la prórroga regulada en este Real decreto.
El escenario de la no convalidación parlamentaria el 28 de abril, es el que más preocupa. ¿qué pasará con las solicitudes de prórroga de los inquilinos enviadas a los propietarios? ¿Qué recomiendas hacer a los propietarios que las han recibido? ¿cómo deben actuar?
La no convalidación de este Real Decreto-ley solo produce efectos jurídicos para aquellos arrendamientos cuyas prórrogas, tanto las obligatorias como las tácitas, finalicen dentro del periodo de vigencia del Real Decreto-ley (22 de marzo a 28 de abril, día en que se rechazó esta medida en el Congreso de los Diputados). Los arrendadores estarán obligados a soportarla, salvo que se llegara a un nuevo acuerdo, se firmaran nuevos arrendamientos o bien que el arrendador recuperara la vivienda por causa de necesidad.
Para aquellas solicitudes de arrendatarios con contratos de arrendamiento que finalizan después de la no convalidación, no se producirá ningún efecto jurídico y los inquilinos tendrían que irse de las viviendas a la finalización de los arrendamientos para evitar las acciones de desahucio que promovieran los arrendadores por expiración del plazo. Para mí lo importante no es la fecha de la solicitud. Para mí lo importante es la fecha del vencimiento del arrendamiento, porque si el arrendamiento vence después de la no convalidación no se podrá aplicar ninguna prórroga porque esta hubiera quedado derogada. Admitir lo contrario, en mi opinión, siempre es una construcción teórica muy forzada que estaría dotando de poder legislativo al Gobierno en contra de las Cortes Generales, que son las que tienen este Poder Legislativo.
Dejemos ahora a un lado este Real Decreto-ley y volvamos a las prórrogas ya consolidadas. Una de las más importantes es la que protege a los inquilinos en situación de vulnerabilidad. ¿En qué consiste exactamente esta prórroga y quiénes pueden acogerse a ella?
En este supuesto, la duración de los arrendamientos no varía. Es la general de todos los arrendamientos, que puede llegar a alcanzar los cinco o siete años según que el arrendador sea una persona física o una persona jurídica. Solo en un supuesto muy especial, cuando ese arrendatario vulnerable tuviese un arrendador que fuera un gran tenedor de viviendas, ya fuere persona física o jurídica, ese inquilino podría solicitar a la finalización de los periodos de prórroga obligatoria o tácita, otra prórroga extraordinaria de un año más que el arrendador estaría obligado a aceptar, independientemente que la vivienda estuviere o no en una zona tensionada. Los requisitos que hacen falta para considerarse vulnerable son los requisitos que marca la ley, en función de ingresos y si hay personas dependientes a su cargo.
La ley también protege al propietario, al arrendador, permitiéndole recuperar su vivienda en ciertos casos. ¿Cuáles son las causas legales para ello y qué procedimiento y plazos de preaviso debe seguir?
En el artículo 9.3 de la LAU se contempla una excepción a la prórroga obligatoria a la que tienen derecho todos los inquilinos de vivienda y es la causa de necesidad. Para que esta causa se pueda invocar se tiene que cumplir una serie de requisitos. La causa de necesidad debe constar en el contrato de arrendamiento, si no consta, no se puede invocar. Además, la causa de necesidad solo puede invocarla un arrendador que sea persona física.
Las personas jurídicas no pueden invocar la causa de necesidad. El propietario persona física también debe preavisar al inquilino con dos meses de anticipación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Tercero, solo pueden invocarla los arrendadores para sí o para determinados familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, como pueden ser padres, hijos o cónyuges en caso de sentencia firme de separación, divorcio para que pueda entrar en juego. Y esto es importante: para que pueda entrar en juego la causa de necesidad tiene que haber transcurrido el primer año de duración del arrendamiento, pero también tiene que haber entrado el contrato en prórroga obligatoria. Si el contrato está dentro de su duración inicial, no se puede invocar la causa de necesidad. Por ejemplo, un arrendamiento que de inicio se hubiera suscrito ya de inicio por un periodo de tres años, el arrendador no podría invocar la causa de necesidad hasta el cuarto año, que es cuando el arrendamiento entra en prórroga, no antes. Por último, la necesidad de recuperar la vivienda tanto del arrendador como de sus familiares debe ser una necesidad real y no simulada. O sea, no debe ser una mera conveniencia de recuperar la casa para luego venderla.
Todos estos requisitos hay que tenerlos en cuenta a la hora de invocar la causa de necesidad, porque muchas veces algunos no se cumplen. Pero hay uno importante, y ocurre porque muchos arrendadores entienden que con que pase el primer año de arrendamiento es suficiente para invocar la causa de necesidad, lo que no es suficiente porque hace falta además que el arrendamiento haya entrado en prórroga obligatoria, porque si yo firmo un arrendamiento por una duración inicial de cinco años, no se puede invocar la causa de necesidad en ningún momento de ese periodo de cinco años. Al menos así es el texto de la ley. El artículo 9 de la LAU así lo dice.
A veces nos encontramos con contratos mal redactados, sin un plazo definido. ¿Cómo resuelve la ley esta indeterminación? Y, ligado a esto, ¿sería legal hoy un pacto que sometiera el arrendamiento a una prórroga forzosa indefinida como las que había en los contratos de renta antigua?
El artículo 1.543 del Código Civil establece como requisito previo para la existencia de un arrendamiento la temporalidad, o sea, que su duración sea determinada o determinable. Por lo cual un pacto en un contrato de arrendamiento que no tenga duración o sea indeterminada la ley dice que se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio de las prórrogas obligatorias que le corresponden a todos los arrendamientos de viviendas. Un pacto como el que me comentas, donde ya se ha pactado expresamente someter el contrato a una prórroga forzosa indefinida es dudoso. Pero hay sentencias que lo consideran válido dándole valor temporal, aplicando por analogía la duración máxima que tienen los usufructos de personas jurídicas que es de 30 años.
Algunos propietarios intentan blindarse con cláusulas de renuncia. ¿Sería válido un pacto en un contrato por el que el inquilino renunciara expresamente a las prórrogas que la ley le concede?
En mi opinión, dicho pacto no sería válido porque el derecho a la prórroga es un derecho irrenunciable que tiene carácter imperativo por estar regulado dentro del título segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con lo cual un pacto en este sentido para mí sería una estipulación nula de pleno derecho por contravenir el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La renuncia previa de determinados derechos que podemos llamar de orden público, como puede ser el derecho a la prórroga, no es admisible porque, según algunas sentencias, este derecho no se ha incorporado todavía al patrimonio del arrendatario para poder ser renunciado en ese momento, con lo cual en ese momento no se podía renunciar a él. A lo mejor en un momento posterior ya firmado el arrendamiento, cuando ya ese derecho a la prórroga se hubiera incorporado dentro del patrimonio del arrendatario, en ese momento sí sería válida la renuncia.
Hablemos ahora de las viviendas de lujo o suntuarias, aquellas de más de 300 m² o con una renta de alquiler superior a 5,5 el salario mínimo interprofesional. ¿Se rigen por las mismas normas de duración y prórrogas que el resto?
Para este tipo de viviendas el legislador no impone las mismas limitaciones y restricciones que impone para otro tipo de viviendas más humildes, porque entiende que los arrendatarios de este tipo de viviendas no necesitan tanta protección. Con lo cual, en estos casos el legislador deja la duración de los arrendamientos a la libre voluntad de las partes para que puedan establecer el pacto que ellos quieran. No hay una limitación temporal. Cuando hablamos de viviendas suntuarias, esta libertad de pactos ocurre también en muchos de los derechos recogidos en el título segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que pueden ser objeto de pacto entre las partes por no tener carácter imperativo.
La no convalidación del Real Decreto-ley 08/2026 solo produce efectos jurídicos para aquellos arrendamientos cuyas prórrogas, tanto las obligatorias como las tácitas, finalicen dentro del periodo de vigencia del Real Decreto-ley (22 de marzo a 28 de abril)
Una figura que a menudo genera confusión al final del contrato es la tácita reconducción. ¿Podrías explicarnos qué es, cuándo entra en juego y si supone una simple prolongación o la creación de un contrato completamente nuevo?
Una vez agotadas todas las prórrogas obligatorias y las tácitas, puede entrar en juego la figura de la tácita reconducción que está regulada en los artículos 1.566 y 1.581 del Código Civil, que también afecta a la duración de los arrendamientos. Esta situación se produce cuando, finalizado ya el arrendamiento porque se han agotado todas las prórrogas obligatorias y tácitas, si el arrendador permite que el arrendatario siga disfrutando de la vivienda arrendada, al menos, durante 15 días sin mostrar ninguna oposición, entra en juego la tácita reconducción. En este caso, el contrato se renovaría automáticamente por un nuevo arrendamiento. Hablo nuevo, no una prórroga del anterior, que se regiría por la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicando las mismas condiciones que había en el contrato original, excepto la duración y la extinción de garantías, ya que en este supuesto se aplica el Código Civil.
Además, en cuanto a la duración del nuevo arrendamiento, la duración de ese arrendamiento que se ha prorrogado por tácita reconducción va a depender de cómo se hubiera determinado el importe de la renta en el contrato inicial. Si la renta se hubiera determinado, como es habitual, de forma anual, pagadera por mensualidades anticipadas, en ese supuesto, el nuevo arrendamiento tendría una duración anual y sería prorrogado año a año a voluntad del arrendador. Si la renta se hubiera determinado por mensualidades, en este caso, la duración del nuevo arrendamiento sería prorrogado mes a mes a voluntad del arrendador. Aquí lo que se diferencia de la prórroga obligatoria es que la voluntad del arrendador es la que imprime sello. En cambio, en las prórrogas obligatorias o tácitas que hemos comentado antes, es el arrendatario el que decide la duración del arrendamiento.
Un error muy común y de graves consecuencias es el riesgo de no comunicar el fin de contrato a tiempo. ¿Cómo debe comunicar el propietario o el arrendador al inquilino su voluntad de no renovar el contrato para evitar que el contrato se prorrogue automáticamente otros tres años?
A la finalización de la prórroga obligatoria, cinco años o los siete años dependiendo de si el arrendador es persona física o persona jurídica, el arrendador si desea recuperar la vivienda, debe preavisar a su inquilino con cuatro meses de anticipación. Si incumple este plazo, el inquilino podría invocar la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU y prorrogar el arrendamiento por tres años más, hecho que es muy importante. Actualmente los periodos de preaviso han cambiado. Antes se exigía un preaviso de finalización de 30 días y ha pasado a cuatro meses y muchos preavisos se están haciendo después de este plazo, lo cual es muy importante porque el arrendador se puede encontrar que ese contrato que pensaba que iba a finalizar, tiene todavía una duración de tres años más a voluntad del inquilino. ¿Cómo debe comunicarlo el arrendador? El arrendador debe comunicar la finalización del arrendamiento a través de cualquier medio que acredite fehaciencia, no solo del envío, sino también del contenido, como puede ser, por ejemplo, un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, un telegrama con acuse de recibo, un requerimiento notarial o un email certificado.
Más allá del preaviso tardío y de la normativa de zonas tensionadas, ¿qué otras situaciones permiten al inquilino extender el contrato sin el consentimiento del propietario?
Además de lo que hemos comentado de las viviendas ubicadas en zonas tensionadas, solo en los supuestos de prórrogas impuestas, aquí tenemos un ejemplo muy claro la prórroga bianual impuesta por el Real Decreto-ley 8/2026 y también, como hemos comentado también antes, en los casos en que los inquilinos puedan ser declarados vulnerables y los arrendadores grandes tenedores de viviendas. En ese caso los inquilinos podrían acogerse a una prórroga extraordinaria para prorrogar el arrendamiento por un año más, que sería una prórroga impuesta al arrendador que no podría hacer nada para evitarlo.
Para finalizar, una duda muy práctica: Si se pacta un alquiler de vivienda habitual por un plazo muy corto, como dos meses, ¿es válido jurídicamente o debe considerarse un arrendamiento de temporada?
Si el inquilino va a establecer ahí su domicilio habitual porque habitualmente no tiene otra vivienda donde vivir y no consta en el contrato ninguna causa de temporalidad, ese arrendamiento a la finalización del segundo mes se prorrogaría anualmente hasta alcanzar los cinco o siete años de duración, según que el arrendador fuere persona física o jurídica. ¿Por qué ocurre esto? Porque se podría presumir que ese inquilino se vio obligado a firmar esa estipulación si quería acceder a la vivienda, con el fin de acortar el plazo de duración y que a ese alquiler se le aplicara otra regulación menos restrictiva que la que regula el alquiler de vivienda, como es la legislación que regula el arrendamiento de temporada. Ese es el fin, por lo que algunas veces se obliga a los inquilinos a acortar la duración de los arrendamientos sin ningún motivo, sin ninguna causa aparente, para decir que esos arrendamientos no son de vivienda habitual, sino de temporada.
Nos movemos en un momento de gran indefinición y de gran inseguridad jurídica que está afectando, en muchos casos, a los arrendamientos, porque en un momento en que la oferta de viviendas es escasa, no es bueno que se dé esta inseguridad jurídica, porque lo que puede pasar es que a los que pueden aumentar la creación de oferta de viviendas, que es el único medio para bajar los precios de los alquileres, se vayan de este sector ante tanta inseguridad jurídica.
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2 Comentarios:
viva el anis y el Soberano
Para resolver un problema, primero hay que saber que lo causa y estos ni lo han mirado. Son como los extremistas de "La vida de Brian" https://www.youtube.com/watch?v=WYU5SAQwc4I
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