El mercado descuenta una subida del precio del dinero en la reunión del Banco Central Europeo de junio para controlar la subida de la inflación en la zona euro, tras el estallido de la guerra de Irán. En abril la inflación escaló al 3% en la eurozona, máximos desde 2023, evolución que preocupa al BCE, sobre todo por el repunte del coste de la energía.
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Y con el aumento del precio de la cesta de la compra también ha subido el euríbor, estrechamente ligado a las expectativas de subidas o bajadas de tipos de interés en la zona euro. En abril cerró en el 2,74%, seis décimas por encima del año pasado y su nivel más alto en 19 meses.
Con estos mimbres, Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, asegura en esta entrevista que la posible subida de tipos de junio provocará una ralentización del mercado de la vivienda, tanto en la demanda de casa como de hipotecas.
Los últimos datos del INE reflejan una caída leve de la compraventa de viviendas y ya suman dos meses de descensos. ¿Qué previsiones maneja Tinsa para este año?
Nosotros vemos dos escenarios. Por un lado, la previsión que teníamos antes de que existiera la guerra en Oriente Medio era de estabilización de los tipos de interés y de las compraventas. ¿En 2026 ya se habían terminado de producir las reducciones de tipos de interés que habíamos visto entre junio de 2024 y 2025 y ya habían sido absorbidas por la economía. Se esperaba entonces que los tipos de interés se estabilizaran en torno al 2% y que las compraventas se mantuvieran más o menos estables en unos niveles que en realidad son muy robustos, sustentados en el importante crecimiento de la población de los últimos cinco años.
En enero y febrero estamos viendo unas leves caídas en las compraventas en términos interanuales, coherentes al comparar con el año pasado, cuando en el mismo periodo estábamos en plena bajada de tipos, una situación que genera dinamismo en el mercado.
Sin embargo, a finales de febrero estalló la guerra en Oriente Medio. Este hecho ha provocado un aumento de la inflación contundente en apenas un mes: una subida de un punto porcentual en marzo. También ha derivado en un incremento del euríbor, que impacta en el coste hipotecario. Aunque los tipos de interés de referencia de momento se mantengan estables por parte del BCE, el mercado está descontando ya alguna subida y se habla de la posibilidad de que el BCE suba tipos en la reunión de junio para controlar la inflación.
Una subida de tipos, aunque moderada, podría ralentizar levemente el mercado. Por un lado, si la inflación se enquistara, podría terminar afectando al poder adquisitivo de los hogares, que a su vez podrían verse obligados a recurrir a sus ahorros para afrontar parte del consumo habitual. Al mismo tiempo, el inmobiliario es un buen refugio contra la inflación, y el actual contexto puede dinamizar la inversión en este activo. Encontramos así tensiones contrapuestas y está por ver cuál se impone.
¿Y el euríbor cómo evolucionará?
El euríbor ha aumentado a raíz del estallido de la guerra en Oriente Medio. Los datos de hipotecas disponibles hasta la fecha aún no recogen este efecto. De momento, enenero y febrero se ha observado cierta ralentización en la concesión de hipotecas que entra dentro de lo esperado porque partimos de unos niveles muy altos.
En el medio plazo los crecimientos tan intensos de demanda y de precios que hemos visto en los últimos años son poco sostenibles. No consideramos que estemos en un escenario de burbuja en cuanto a que la demanda de compra de vivienda está impulsada mayoritariamente por el aumento de la población y por las compras de reposición, pero aun así existe un problema de acceso en algunos polos de empleo y hay que vigilar que los precios no aumenten hasta el punto de que la mayor parte de la población quede excluida del mercado.
El peso de hipotecas fijas o mixtas sobre variables es cada vez mayor. Que haya más hipotecas a tipo fijo es mejor porque se evita la volatilidad en las cuotas.
Que haya más hipotecas a tipo fijo es mejor porque evitas la volatilidad e incertidumbre
En marzo la inflación aumentó un punto y en abril registró una subida, pero más moderada, mientras los precios de la vivienda siguen subiendo, aunque con un menor ritmo de crecimiento. ¿Esto va a ahuyentar a la demanda de hipotecas?
El empleo continúa resistiendo bien, la demanda de vivienda se mantiene en un volumen elevado y no parece que se haya producido una concesión de hipotecas con unos criterios de riesgo peligrosos. Con la bajada de tipos en años anteriores se dinamizó la concesión de hipotecas, pero no fue a costa de reducir los criterios de riesgo y los préstamos se han concedido a una demanda solvente.
Si ahora se produjera una subida de los tipos de interés de referencia como comienza a descontar el mercado, la teoría económica indica que se pueden endurecer los criterios de concesión de riesgo y, con ello, moderarse la creación de nuevas hipotecas, aunque de momento no se espera que dicho incremento del coste del dinero sea muy fuerte y, por tanto, el impacto en el mercado sería moderado.
¿Entonces qué puede ocurrir?
El precio ha aumentado mucho en los últimos años, por encima de la inflación. Y vemos que esto está afectando a la tasa de esfuerzo, que también ha aumentado en los últimos cinco o seis años de una manera muy importante, como en Madrid. Y entonces se siguen tensionando los precios porque tienes una población que necesita espacio porque ha crecido y sigue creciendo. La oferta es la que es, no la puedes flexibilizar, no la puedes movilizar tan rápidamente. Esto te va a tensionar los precios de la vivienda sí o sí. Si ahora se modera algo esa demandade vivienda que, como decíamos, ya no aumenta en las tasas que hemos visto los años anteriores, pero se está manteniendo en unos volúmenes importantes, es posible que se ralentice un poco esa subida del precio, pero va a seguir creciendo este año, por lo menos así lo esperamos.
Lo que ocurre es que con una mayor población cada vez es más difícil acceder a una vivienda. Entonces sí vamos viendo ese desplazamiento como de cierta transformación de algunos barrios, incluso que el tipo de gente que vive en esos barrios va cambiando y la gente que antes vivía ahí se va desplazando hacia las afueras. Esto también genera dinamismo en las áreas metropolitanas que hemos estado viendo el año pasado.
El peso de hipotecas fijas o mixtas sobre variables es cada vez mayor. La variable va en detrimento. Es una tendencia consolidada durante los últimos años
Es una buena tendencia y de momento es lo que lo que estamos viendo. Tiene que ver con esto que hablábamos de la demanda solvente, que prefiere tener claro cuánto le va a costar la mensualidad a lo largo de la vida del préstamo. Entonces esto te reduce, en cierto modo, también el riesgo, porque si hay fluctuaciones del tipo de interés no te impacta tanto como a lo mejor pudo pasar en 2008.
Que haya tipo fijo es mejor porque evitas la volatilidad, la incertidumbre y te aseguras un coste fijo.
Es posible que se ralentice la subida del precio de la vivienda, pero va a seguir creciendo este año
¿Despuntarán las hipotecas mixtas ahora también con la previsible subida de tipos por parte del Banco Central Europeo?
Puede ser porque esto sí te permite cambiar de un tipo a otro, evidentemente cuando suban tipos vas a preferir quedarte en el tipo fijo más bajo y después si vuelve a bajar pues preferirás lo contrario. Pero, aun así, las subidas de tipos que se esperan tampoco van a ser tan fuertes.
El Banco Central Europeo se mueve con este objetivo de inflación en el 2%. Pero ahora en el mundo económico se habla de que ahora a lo mejor tenemos que tener en cuenta que el nivel de equilibrio de los precios y, por lo tanto, también de los tipos de interés a lo mejor está en un nivel un poco más alto del que estábamos acostumbrados. Se está viendo a ver cuál es el punto de equilibrio correcto, pero esto al final lo que quiere decir es que a lo mejor que el hecho de que los tipos de interés se sitúen entre un 2% y un 3% no es un tipo alto. Veníamos de unos tipos después de la crisis financiera brutal del 2008 que eran negativos y eso no es lo normal. Entonces, si ahora se estabilizan entre un 2% y un 3%, a lo mejor es un nivel de equilibrio que se puede asumir bien.
¿Cómo veis desde Tinsa el mercado de vivienda nueva?
En el primer trimestre del año el crecimiento del precio de la obra nueva se está ralentizando. Esta tendencia se comenzó a observar ya en la segunda mitad de 2025.
En cuanto a las compraventas, también se observó en 2025 cierta ralentización, motivada no tanto por ausencia de demanda sino por escasez de oferta. La falta de oferta en producto nuevo ha impulsado la concentración de las compraventas en el mercado de segunda mano, de forma que el precio de la segunda mano comienza a crecer con más intensidad que el de la obra nueva. Esta distinta tendencia en los precios se observaba ya en 2025 y en el primer trimestre de 2026 se ha enfatizado.
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