Las reclamaciones por cláusulas abusivas siguen acumulando varapalos judiciales para la banca. Esta vez llega desde el Tribunal Supremo, que ha condenado a devolver los gastos hipotecarios y la comisión de apertura de un préstamo firmado hace más de 25 años.
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La Sentencia núm. 603/2026, de 20 de abril, analiza una hipoteca suscrita en 1999 con Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, que años después pasó a integrarse en Bankia y posteriormente en CaixaBank.
El asunto resulta especialmente relevante porque la Audiencia Provincial dio la razón al banco, entendiendo que la reclamación llegaba demasiado tarde. Sin embargo, el alto tribunal ha corregido ese criterio, aclarando que el mero transcurso del tiempo no basta para considerar prescrita la acción restitutoria si la entidad financiera no acredita que el consumidor conocía antes el carácter abusivo de la cláusula.
Cláusulas que anuló el Tribunal Supremo en esta hipoteca
Como ocurría en muchos préstamos hipotecarios firmados durante los noventa y los primeros años 2000, el contrato trasladaba al cliente todos los gastos derivados de la constitución, incluidos notaría, registro, gestoría y tasación, mediante cláusulas predispuestas.
En este caso, la escritura también incorporaba una comisión de apertura y una cláusula de intereses de demora. Años después, la prestataria acudió a los tribunales para solicitar la nulidad de esas disposiciones al considerar que vulneraban la normativa de protección de consumidores.
El Juzgado de Primera Instancia nº 25 bis de Valencia estimó sustancialmente la demanda y condenó al banco a devolver 228,39 euros de gastos notariales, 114,43 euros de registro, 78,43 euros de gestoría, 146,41 euros de tasación, 730,23 euros de comisión de apertura y 94,74 euros adicionales por el perjuicio tributario derivado de los intereses de demora, además de los intereses legales y las costas del procedimiento. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó en 2021 parte de esa resolución al considerar prescrita la acción para reclamar la devolución de las cantidades.
El Supremo aclara cuándo empieza a prescribir la reclamación de gastos hipotecarios
La cuestión llegó finalmente al Supremo, que ha terminado dando la razón a la consumidora recuperando la condena impuesta en primera instancia. La clave está en el momento desde el que debe empezar a contarse el plazo para reclamar los gastos.
La resolución resulta especialmente relevante para consumidores con hipotecas antiguas, ya que este tipo de reclamaciones pueden plantearse aunque el préstamo haya sido amortizado o cancelado.
La Sala de lo Civil recuerda que la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) exige que los consumidores dispongan de una protección efectiva frente a las cláusulas abusivas incluidas en contratos hipotecarios.
Por eso, rechaza que el plazo de prescripción comience cuando se pagaron los gastos o cuando se firmó la hipoteca. Según explica la resolución, solo puede empezar cuando el consumidor pudo conocer razonablemente que la cláusula era abusiva.
Además, el alto tribunal introduce un importante matiz: corresponde al banco acreditar que el cliente estaba en condiciones de saber que la cláusula era abusiva. En este caso, CaixaBank no logró probar que la prestataria tuviera ese conocimiento antes de presentar la demanda.
La Sala cita la sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024 (asunto C-561/21) y la resolución de 13 de marzo de 2025 (asunto C-230/24), dos pronunciamientos clave sobre la prescripción de las acciones restitutorias derivadas de cláusulas abusivas que refuerzan la doctrina ya fijada por el Supremo en su Sentencia núm. 857/2024, de 14 de junio.
Por qué la comisión de apertura tiene un tratamiento distinto
El alto tribunal distingue entre los gastos hipotecarios abonados a terceros (como notarios, registradores o gestorías) y la comisión percibida directamente por la entidad.
La Sala explica que, mientras los gastos hipotecarios fueron abonados a profesionales externos, la comisión de apertura fue cobrada por el banco. Por ello, cuando esta cláusula es declarada abusiva, la devolución del dinero deriva directamente de la propia nulidad, como efecto inherente previsto en el artículo 1303 del Código Civil.
A juicio del tribunal, esto implica que no es necesario ejercitar una acción independiente para recuperar esa cantidad, ya que la devolución forma parte de las consecuencias asociadas a la propia nulidad.
Precisamente por esa diferencia, el Supremo concluye que no procede apreciar prescripción respecto de la devolución de la comisión de apertura, al quedar integrada en los efectos derivados de la declaración.
No obstante, la Sala recuerda estas comisiones no siempre son abusivas, sino que cada caso debe analizarse de forma individualizada para comprobar si supera el control de transparencia y responde a servicios efectivamente prestados por la entidad.
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