España se sitúa como el segundo mercado europeo con mayor interés inversor en residencial, solo por detrás de Alemania, por lo que el sector residencial se consolida como el principal segmento de inversión inmobiliaria, respaldado por el crecimiento económico, la estabilización de la inflación y la mejora del empleo, según el informe Spain Living Investor Survey 2026, de Cushman & Wakefield.
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España es uno de los mercados más dinámicos de Europa en 'living', con un crecimiento del PIB previsto de entre el 2,1% y el 2,3% en 2026, por encima de la media de la eurozona. Madrid y Barcelona son los principales polos de atracción, aunque hay un creciente interés por ciudades secundarias como Valencia, Málaga, Sevilla, Alicante, Bilbao o Zaragoza.
Por segmentos, las residencias de estudiantes (PBSA) y el Build to Rent (BTR) concentran tanto la inversión actual como las perspectivas a corto y medio plazo, especialmente en Barcelona.
Analizando estos datos, Geoff McCabe, Inversión Living España de Cushman & Wakefield, destaca que Barcelona se mantiene como uno de los destinos "target" del living institucional en España, pero “su perfil inversor ha cambiado de forma significativa: la regulación del alquiler (zonas tensionadas e índice IRAV) ha frenado prácticamente toda la nueva promoción de BTR en la ciudad, redirigiendo el capital hacia otras estrategias”.
La tendencia más clara en Barcelona es la privatización de activos BTR, inversores que compran edificios estabilizados en alquiler para venderlos piso a piso, según el experto. El informe identifica explícitamente esta estrategia como tendencia emergente, y Barcelona es uno de los mercados más activos.
Para McCabe, existe fuerte competencia entre inversores por proyectos Build-to-Sell (BTS), dada la solidez de la demanda final, la escasez de oferta nueva y la menor carga regulatoria respecto al producto en alquiler.
Las residencias de estudiantes y su expansión en la Ciudad Condal
El PBSA sigue siendo muy atractivo: Barcelona es uno de los principales hubs universitarios de Europa, el segmento queda fuera del marco regulatorio del alquiler residencial, y España presenta un déficit estructural (~7% de provisión de camas sobre el total de estudiantes).
La encuesta sitúa al PBSA como el segmento living más demandado a nivel nacional (75% de los inversores lo tienen en su radar para 2026).
El co-living también crece
El co-living mantiene una posición relevante, aunque con un crecimiento más moderado, mientras que la vivienda asequible y el senior living ganan protagonismo de cara a los próximos años, apuntando a una mayor diversificación del mercado.
Según el experto, el co-Living y flex Living también captan interés en Barcelona por motivos similares: “están fuera de la regulación convencional del alquiler y responden a la demanda de jóvenes profesionales, trabajadores relocalizados y estudiantes internacionales”.
Áreas de inversión en Barcelona
Por geografía, dentro del área metropolitana de Barcelona, la inversión se concentra principalmente en los distritos centrales, como Eixample, Sant Martí y Poblenou/22@, donde predomina el desarrollo de activos PBSA y producto BTR procedente de procesos de privatización.
Asimismo, “municipios como L'Hospitalet, Badalona, Sant Adrià, Cornellà, Esplugues y Sant Cugat concentran buena parte del stock BTR existente, actualmente potencialmente susceptible de privatización, y presentan una elevada competencia por suelo destinado a desarrollos BTS”, añade el portavoz de Cushman & Wakefield.
Catalunya sigue siendo polo central del living
Como hemos visto, dentro de Catalunya, el área metropolitana de Barcelona (Hospitalet, Badalona, Sant Cugat, Cornellà, Esplugues, Sant Adrià) concentra la mayor parte de la actividad institucional, impulsada por BTS, privatización de BTR y proximidad al mercado laboral de Barcelona.
Según el experto, Girona y Tarragona emergen como oportunidades. Sitges, la costa del Maresme y el corredor del Vallès atraen capital para senior living y residencial de gama alta, “impulsados por el envejecimiento demográfico y la migración por estilo de vida”.
En resumen, los inversores rotan hacia segmentos y ubicaciones menos expuestos a la regulación del alquiler de Barcelona, “sea pasando a venta (BTS), apostando por tipologías no reguladas (PBSA, Flex, Senior), o moviéndose a municipios con menor presión regulatoria”, resume Geoff McCabe.
¿Hacia dónde va el crecimiento del living en 2026?
En Barcelona específicamente, el crecimiento en 2026 no vendrá de nuevo BTR, como hemos visto, pues está prácticamente parado por la regulación. El capital se canalizará hacia la privatización de BTR: compra de edificios estabilizados y venta unidad a unidad; Build-to-Sell (BTS) o la fuerte competencia por suelo y proyectos llave en mano.
El PBSA como mercado universitario europeo de primer nivel con déficit estructural. Y el flex living y co-Living, ese subsector de alquiler de mayor crecimiento a nivel nacional (~19.100 unidades en España en 2025).
El experto también añade que, a medio plazo (3–5 años), la población de Barcelona crecerá aproximadamente un 8,7% hasta 2040 (~510.000 residentes adicionales) frente a un déficit nacional de alrededor de 100.000 viviendas al año. “Ello combinado con la reducción del tamaño medio del hogar (2,5 en 2024 a un 2,32 en 2039), los fundamentales de demanda son muy sólidos”, declara McCabe.
La incógnita es la oferta. “En este sentido, salvo que evolucione la regulación del alquiler, el capital institucional seguirá rotando hacia BTS, PBSA y privatización de BTR en lugar de generar nuevo BTR, lo que profundizará el desequilibrio en el mercado de alquiler”, incide el experto.
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