Es evidente que el valor de referencia de Catastro, tras haber sido declarado constitucional el pasado mes de febrero (STC 13/2026), ha venido para quedarse. Y nos guste o no, es la forma de determinar la base imponible de impuestos tan importantes en el ámbito inmobiliario como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
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Por ello, cuando este valor resulte excesivo y desproporcionado, es preciso saber cómo atacarlo. Y una de las mejores formas de hacerlo será aportando un informe pericial realizado por un arquitecto, que demuestre que dicho valor de referencia no se corresponde con el de mercado.
Pero ¿qué contenido debe tener ese informe? ¿Es suficiente con que ofrezca una valoración alternativa del inmueble ajustada a precio de mercado, o debe centrarse únicamente en detectar los errores cometidos al calcular el valor de referencia?
El criterio de los Tribunales sobre el contenido del informe pericial aportado frente al valor de referencia
Sobre esta cuestión ya escribí en un artículo publicado en Idealista. Ello, indicando que la mayoría de los Tribunales de Justicia se estaba decantando hasta la fecha por exigir que el informe pericial no se limitara a ofrecer una valoración alternativa del inmueble (aun ajustada a precio de mercado), sino que debía contener una crítica motivada a la forma en que se había determinado el valor de referencia en el caso concreto.
Así, me referí a diversas sentencia de los Tribunales Superiores de Justicia (TSJ) de Asturias y de Castilla y León (Burgos), que habían considerado necesario que, frente al valor de referencia, se aporte una prueba pericial que acredite que dicho valor se ha determinado erróneamente. Y que ello se debe de realizar atendiendo al mismo método de valoración, o al menos a otro que permita obtener la convicción de que dicho valor de referencia se ha fijado de forma incorrecta aplicando los mismos criterios valorativos. Es decir, que el informe aportado debía “hablar el lenguaje de Catastro”, no bastando con que la pericial acreditase que el valor de mercado del inmueble era inferior al de referencia de Catastro.
Lo mismo ocurría si la prueba aportada por el contribuyente consistía en la aportación de una tasación hipotecaria, habiendo declarado la citada Sala de Burgos que ““la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro. (…) Cuestión distinta es que la tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios - dictámenes periciales normalmente -, pueda enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado.”
La sentencia del TSJ de Canarias de 15-7-2024
No obstante, en dicho artículo publicado en Idealista me referí también a la sentencia del TSJ de Canarias de 15-7-2024 (recurso 208/2023) que había sostenido una interpretación distinta. Ello, porque este Tribunal sí entró a valorar la prueba pericial aportada por el contribuyente, a pesar de que no iba dirigida expresamente a denunciar la forma en que se había calculado en el caso concreto el valor de referencia.
En dicha sentencia el Tribunal valoró favorablemente el informe pericial que se le había aportado, emitido tras la visita al inmueble del perito, y que reflejaba su calidad, año construcción, superficie construida, habitación y baños, garaje, estado conservación, acudiendo a tres métodos distintos de valoración (comparación -identificando los testigos que se encuentran en la zona-, método del coste y método residual) arrojando a través de dichos métodos un valor muy similar, y en todo caso alejado del fijado como residual por Catastro.
Además, y en cuanto a la valoración de dicho informe, añadió el TSJ canario que es la normativa del ITP la que permite la impugnación del valor de referencia, y establece la necesidad de requerir informes vinculantes y preceptivos, lo que implica que estamos ante un valor que admite prueba en contrario, y que por ello susceptible de impugnación.
Todo ello, concluyendo de forma lapidaria que “Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la Dirección General del Catastro y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación, tanto en vía administrativa como económica administrativa.”
El Supremo decidirá qué prueba hay que aportar frente al valor de referencia
Pues bien, dicha sentencia favorable al contribuyente fue recurrida ante el Tribunal Supremo por el Gobierno de Canarias, y ahora el Alto Tribunal tendrá que determinar qué contenido debe tener la prueba que se aporta frente al valor de referencia.
En efecto, mediante Auto de 29-4-2026 (recurso 8442/2024) el Tribunal Supremo ha acordado “Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro conforme a lo establecido en el artículo 10 Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso; o, se trata de una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada en vía contencioso administrativa mediante otros medios de prueba, incluidos los informes periciales, que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia.”
En el referido Auto, el Supremo se hace eco de la reciente sentencia 13/2026 del Tribunal Constitucional, indicando que “El Tribunal Constitucional considera relevante, así, desde el punto de vista constitucional, que este sistema de cuantificación de la base imponible, basado en el valor de referencia, está abierto a su contradicción, permitiendo acreditar sin límite probatorio alguno, dictámenes periciales incluido, un valor distinto, afirmando que se trataría de una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla.”
Además, añade que “Ese criterio es el que aporta, también, la sentencia aquí impugnada, que sostiene que el valor de referencia goza de presunción, pero no es una presunción absoluta (iuris et de iure), sino iuris tantum, y puede ser impugnado conforme al propio artículo 10 LITPAJD, correspondiendo en último término a la jurisdicción contencioso-administrativa revisar la corrección del valor de referencia cuando el contribuyente aporta prueba suficiente.”
Por ello, el Auto llega a la conclusión de que “resulta conveniente que esta Sala Tercera del Tribunal Supremo se pronuncie desde el punto de vista de la legalidad ordinaria sobre la caracterización del valor de referencia y el alcance del derecho de impugnación que se reconoce a los obligados tributarios.”
Cómo afectará la sentencia que se dicte a los contribuyentes
Estamos en definitiva ante una sentencia de gran importancia para los contribuyentes que se encuentran enfrascados en su lucha contra el valor de referencia de Catastro. Ello porque un pronunciamiento favorable del Tribunal Supremo otorgará una mayor libertad probatoria a los contribuyentes a la hora de impugnar el valor de referencia, pudiendo éstos aportar una prueba que acredite el valor de mercado del inmueble, sin necesidad de que dicha prueba tenga que limitarse a identificar posibles errores en el cálculo del controvertido valor.
En definitiva, una sentencia favorable del Supremo dejaría atrás la actual interpretación restrictiva de los Tribunales, que da por sentado que el valor de referencia se corresponde siempre con el de mercado del inmueble, y que por tanto sólo permite cuestionarlo si ha existido algún error al calcular dicho valor según el método utilizado por Catastro.
Por ello la admisión del Auto es ya una gran noticia para los contribuyentes, y en los próximos meses habrá que estar atentos a la sentencia que finalmente se dicte.
José María Salcedo es socio director de Salcedo Tax Litigation Legal Advising y especialista en la interposición de todo tipo de recursos en vía administrativa y contencioso-administrativa contra cualesquiera actos de la Administración Tributaria. Además, es autor de la "Guía práctica para recurrir frente Hacienda" y de la "Guía práctica para impugnar la plusvalía municipal", ponente en cursos y seminarios sobre procedimiento tributario, y colaborador habitual en medios de comunicación.
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