Cambiar un cerramiento de pavés por una ventana puede parecer una reforma menor, pero cuando esa modificación afecta a la relación entre dos fincas colindantes, las consecuencias pueden acabar resolviéndose en los tribunales.
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Es precisamente lo que ocurrió en un caso resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid, que ha dado la razón a una comunidad después de que varios vecinos sustituyeran esos elementos por ventanas practicables en el muro que delimitaba ambas propiedades.
La comunidad sostenía que las nuevas aperturas permitían vistas sobre su finca. Aunque el Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda, la Audiencia terminó revocando la decisión.
¿Puede abrirse una ventana en un muro entre dos fincas?
La respuesta depende de diversos factores, pero uno de los más importantes es la distancia que separa la propiedad vecina. En este caso, la controversia giraba en torno a un muro situado en la línea divisoria, donde se habían instalado varias ventanas en sustitución de los huecos originales de pavés.
La comunidad demandante sostuvo que la actuación vulneraba las normas sobre luces y vistas porque las nuevas aperturas permitían ver su finca y no existía ningún derecho de servidumbre que justificara la situación.
Una de las cuestiones más interesantes de la sentencia, dictada el 9 de marzo, es la importancia que otorga a la distinción entre un cerramiento fijo y una ventana practicable. La diferencia no estaba en el material utilizado, sino en que permitía la observación de la finca vecina, algo que no ocurría con el cerramiento original, concebido solo para la entrada de luz natural.
Qué establece el Código Civil sobre los huecos de luces y las ventanas con vistas
Nuestra legislación distingue entre los denominados huecos de luces y las aperturas que ofrecen vistas sobre una finca ajena. El artículo 581 del Código Civil regula los primeros y admite determinados huecos destinados únicamente a proporcionar iluminación siempre que cumplan ciertos requisitos.
La clave del litigio la encontramos en el artículo 582, que regula las distancias que deben respetarse cuando una ventana permite ver la propiedad ajena. La norma prohíbe abrirlas con vistas rectas sobre la finca vecina cuando no exista una separación mínima de dos metros. Para las vistas oblicuas o laterales, la separación exigida es de 60 centímetros.
La Audiencia Provincial recordó que la distancia no debe medirse respecto de la fachada del otro inmueble, sino entre la pared donde se abre la ventana y la finca colindante, criterio que fue determinante porque el muro coincidía con la línea divisoria entre ambas propiedades. En consecuencia, no existía separación alguna entre la pared en la que se instalaron las ventanas y la propiedad vecina.
Por qué una ventana practicable no equivale a un simple hueco de luz
Uno de los argumentos utilizados durante el procedimiento fue que una de las ventanas incorporaba cristal opaco, además de estar situada a una altura considerable y contar con un sistema de apertura oscilobatiente.
El Juzgado de Primera Instancia entendió que estas características limitaban la posibilidad de observar la finca vecina y consideró que no se había acreditado una afectación real de la intimidad. Sin embargo, la Audiencia adoptó un criterio distinto y consideró estos factores irrelevantes, al entender que seguía existiendo la posibilidad de obtener vistas sobre la finca colindante.
Para la Sala, existe una diferencia jurídica insalvable entre un cerramiento fijo y una ventana que puede abrirse. Citando la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 778/1997, de 16 de septiembre, aclara que el empleo de un material traslúcido como el pavés solo es aceptable cuando se emplea como cerramiento.
En el momento en que se sustituye por una ventana practicable, la situación cambia de forma sustancial, ya que aparece la posibilidad de obtener vistas sobre la finca vecina. Por ello, la mera opacidad del cristal o la altura del hueco no excluyen la aplicación de las distancias exigidas.
La comunidad de propietarios también fue demandada
Aunque las ventanas habían sido instaladas en pisos concretos, la Audiencia consideró correcto que la demanda también estuviese dirigida a la comunidad de propietarios. El motivo es que las aperturas se realizaron en la fachada, un elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil. Por tanto, cualquier resolución que ordenara el cierre afectaba no solo a los propietarios de las viviendas implicadas, sino también a la propia comunidad.
La distancia fue determinante para ordenar el cierre de las ventanas
Finalmente, la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso, revocando la sentencia inicial y declarando la inexistencia de cualquier derecho de servidumbre que amparase las aperturas. Al concluir que la distancia entre el muro y la finca vecina era de cero metros, determinó que no había margen para la interpretación: se estaba vulnerando el artículo 582.
En consecuencia, el tribunal condenó a los demandados a clausurar las ventanas y declaró que la finca de la comunidad demandante no estaba sometida a ninguna servidumbre que amparase dichas aperturas.
La resolución recuerda además que estas limitaciones no exigen acreditar una observación efectiva de la finca vecina, sino únicamente la existencia de elementos incompatibles con las distancias legalmente exigidas.
La función es preventiva y su objetivo es evitar situaciones que puedan comprometer la privacidad y el uso pacífico de las propiedades colindantes, garantizando una convivencia equilibrada.
Por esa razón, basta con comprobar que la apertura permite potencialmente obtener vistas sin respetar las distancias legales para que pueda exigirse su cierre, sin necesidad de demostrar que exista una observación efectiva o una conducta invasiva por parte del vecino.
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