El debate sobre la intervención pública en el mercado libre del alquiler de viviendas ha vuelto a la actualidad en Reino Unido tras las declaraciones de la ministra de Hacienda Rachel Reeves y varios informes que analizan la situación y proponen limitar los incrementos de las rentas. El analista inmobiliario, Neal Hudson, afirma que aplicar controles de precios sería perjudicial para el futuro de los inquilinos y para un mercado que necesita más propietarios.
Esta columna de opinión de Neal Hudson se publicó en Financial Times el pasado 28 de mayo.
Los propietarios británicos de vivienda tienen últimamente pocos aliados. Por un lado, se encuentran con tasas e impuestos que reducen sus márgenes (mayor impuesto por transacciones inmobiliarias, menores desgravaciones fiscales y un impuesto sobre las ganancias de capital más gravoso) y, por otro, los que piensan que hace falta un control a los alquileres que rebaje los actuales precios de mercado.
El mes pasado, la ministra de Hacienda, Rachel Reeves, llegó a plantear una congelación de emergencia de los alquileres, aunque reculó. En las últimas semanas, varios centros de estudios (entre ellos la Fundación Joseph Rowntree y el Instituto de Investigación de Políticas Públicas) han publicado informes que proponen limitar el crecimiento futuro de los alquileres a la inflación o a los salarios. Algo está ocurriendo, y los propietarios no están contentos.
Muchos inquilinos se encuentran en una situación agobiante, atrapados en el pago mensual del alquiler por una vivienda con pocas calidades o que tiene que compartir. Sin embargo, existe un riesgo real de que el gobierno británico implemente una medida popular pero mal concebida.
Los inconvenientes del control de alquileres son bien conocidos: los propietarios venden sus propiedades y cae la inversión tanto en el parque inmobiliario existente como en la construcción de nuevas viviendas. Los autores de estos informes también citan experiencias recientes en Escocia, Francia, Alemania, España e Irlanda para argumentar que un diseño inteligente de políticas puede mitigar esos efectos negativos. No me convence.
Una reforma fiscal podría compensar el impacto en los propietarios, pero no se cuenta con datos fiables en el alquiler privado, por lo que cualquier modificación del sistema tributario conlleva un mayor riesgo de consecuencias no deseadas.
Otra idea que incluyen estos informes es la de aplicar el 'doble límite': restringir las subidas de alquiler al menor de los incrementos (el crecimiento salarial o la inflación). Sin embargo, la propuesta sugiere utilizar medidas nacionales para un mercado que suele ser muy local: por ejemplo, el 23% de los hogares que alquilan en Inglaterra viven en Londres, mientras que solo el 13% de los propietarios reside allí.
El momento no podría ser peor
Mi principal objeción no es tanto al concepto en sí, sino al momento: este podría ser el peor instante posible para introducir el control de alquileres, por dos razones. Primera, no está claro que limitar las subidas sea muy beneficioso en la economía actual. Segunda, podría perjudicar considerablemente el mercado inmobiliario a largo plazo, un mercado que hemos configurado de tal manera que la construcción de nuevas viviendas depende en gran medida de los inversores privados.
Es innegable que los inquilinos lo tienen difícil. Buscar un piso de dos habitaciones en mi ciudad natal, Bath, es deprimente: los alquileres superan el doble de la cuota hipotecaria de una vivienda media. La asequibilidad ya era precaria antes de la pandemia, pero desde entonces la presión se ha disparado: la demanda de alquileres se multiplicó mientras la oferta caía, porque muchos propietarios vendieron sus inmuebles o los destinaron al alquiler a corto plazo. El resultado fue inevitable: aumentos anuales de dos dígitos entre 2022 y 2023, según Zoopla.
Pero el control de alquileres no hace que los precios sean asequibles de la noche a la mañana; solo evita que suban demasiado rápido en el futuro. Y el problema es que ya es demasiado tarde: ese momento ya pasó.
El crecimiento de los alquileres se ha ralentizado notablemente en los últimos dos años. En marzo, Zoopla informaba de subidas del 1,9% en lo que va de año, frente al 2,8% del ejercicio anterior, muy lejos de los máximos de hace un par de años. La demanda ha caído a su nivel más bajo en seis años. La migración internacional (factor clave de la demanda) está disminuyendo rápidamente: se espera que en 2025 lleguen al Reino Unido aproximadamente la mitad de personas que en 2024. Si los alquileres no suben, el control resulta sencillamente inútil.
Menos propietarios es lo último que necesitamos
En la última década, una sucesión de reformas fiscales y regulatorios ha hecho mucho más difícil obtener beneficios en el sector inmobiliario. Los cambios en el impuesto de timbre (ITP español) y la eliminación de las exenciones de intereses hipotecarios llegaron, paradójicamente, de un gobierno conservador. Después vino la obligación de verificar el estatus migratorio de los inquilinos, los límites a los depósitos, los tipos de interés más altos y, este mismo mes, la Ley de Derechos de los Inquilinos, que añade más costes y presión, especialmente para los pequeños propietarios (el 45% de los propietarios en Inglaterra solo posee una vivienda).
Si antes la inversión en alquiler se sustentaba en la revalorización de los precios, ahora es el propio ingreso por alquiler el que impulsa esa inversión. Limitarlo solo servirá para ahuyentar a más propietarios del mercado.
A largo plazo, reducir la dependencia de los inversores privados podría ser lo correcto. Pero con la construcción de nuevas viviendas estancada en torno a las 200.000 anuales, muy por debajo del objetivo gubernamental, ahora mismo el Gobierno no puede permitirse menos inversores: necesita más.
Para alcanzar sus metas de vivienda, necesita aumentar la construcción anual en un 70%. En Londres, son los arrendadores quienes compran pisos nuevos sobre plano, y esa certeza de venta inicial es lo que permite a los promotores construir bloques enteros. Sin ellos, no hay oferta.
Existe, además, una solución demostrada para mejorar la asequibilidad del alquiler: construir muchas viviendas nuevas allí donde la gente quiere vivir, trabajar y estudiar. A diferencia del control de alquileres, eso sí funciona.
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