El Tribunal Constitucional ha admitido a trámite el recurso que presentó el Partido Popular contra el tope a los alquileres temporales y de habitaciones que entró en vigor en enero en Cataluña.
Según ha anunciado el alto tribunal, el Pleno ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de 50 diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con varios artículos de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo. Un texto que salió adelante con los votos a favor de PSC, Units, ERC, Comuns y la CUP; y la oposición de Junts, PPC, Vox y Aliança Catalana,
Esta normativa entró en vigor en enero y permite topar el precio de los alquileres de temporada y de habitaciones en las zonas tensionadas, al equiparar estos arrendamientos con los de vivienda de larga estancia. Por tanto, desde principios de año todas las viviendas con uso residencial han tenido que cumplir con el tope de precios, independientemente de la duración del contrato de alquiler. Solo quedan fuera de esta regulación los contratos de alquiler temporales con fines turísticos o vacacionales.
Los diputados del principal partido de la oposición sostienen que los preceptos impugnados (artículos 2.2, 3.8, 5.5, 5.6, 5.8, 5.9, 5.14, 5.15 y 8.1) podrían vulnerar, entre otros, el principio de autonomía local, establecido en los artículos 137 y 140 de la Constitución Española. También alegan que podrían ser contrarios a las competencias estatales exclusivas en materia de bases de las obligaciones contractuales (art. 149.1.18ª CE) y en materia de ordenación de los registros e instrumentos públicos (art. 149.1.8ª CE). Asimismo, plantean la posible vulneración del derecho fundamental a la protección de datos personales (art. 18.4 CE), del principio de retroactividad del art. 9.3 y también del principio de reserva de ley del art. 53.1 de la Carta Magna.
Informes independientes cuestionan la constitucionalidad
En los últimos meses, dos informes jurídicos independientes han cuestionado también la posible inconstitucional de la normativa, al señalar posibles vulneraciones de derechos fundamentales e invasión de competencias estatales. El primero, elaborado por el catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Girona Joan Manuel Trayter a petición de la asociación Som Habitatge, analiza el régimen de inspección y sanciones. El segundo, firmado por los profesores Sergio Nasarre, Héctor Simón y Gemma Caballé, se centra en la regulación de los arrendamientos de temporada y por habitaciones.
En concreto, el dictamen de Trayter advierte de que el refuerzo de las potestades inspectoras -con la condición de agentes de la autoridad, presunción de veracidad de sus actas y amplias facultades cautelares- podría vulnerar derechos como la inviolabilidad del domicilio o el derecho de defensa. A ello se añaden dudas sobre el principio de seguridad jurídica, dado el amplio margen de discrecionalidad que la norma deja en manos de la Administración.
Mientras, el trabajo de Nasarre, Simón y Caballé considera que la ley equipara estas modalidades al arrendamiento de vivienda habitua -aplicándoles el control de rentas- en contradicción con la legislación estatal, que distingue entre vivienda habitual y usos distintos. Esta asimilación, según los autores, altera elementos esenciales del contrato de arrendamiento que son competencia exclusiva del Estado, y podría afectar a la libertad de empresa, el derecho de propiedad y la unidad de mercado.
Trayter señala además un posible solapamiento entre el régimen sancionador de vivienda y el de consumo, lo que abriría la puerta a una doble sanción por los mismos hechos y vulneraría el principio 'non bis in idem'. En conjunto, ambos informes apuntan a que la ley podría haber invadido competencias estatales, lo que abre la vía a posibles recursos ante el Tribunal Constitucional y genera incertidumbre en un mercado de alquiler ya tensionado, especialmente en Barcelona.
Claves e impacto de la normativa
El objetivo de la normativa catalana 11/2025 es evitar el trasvase de propiedades del arrendamiento tradicional al de temporada y así reducir la sangría que lleva experimentando la oferta residencial durante los últimos años. Sin embargo, los expertos inmobiliarios llevan tiempo alertando de que estas limitaciones provocarían una mayor reducción del stock y no lograrían bajar los precios de los arrendamientos; así como un trasvase de propiedades a fórmulas como el 'coliving' o la venta.
Según explica el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, la normativa consiste en prever que los arrendamientos de temporada que no sean por razón estrictamente vacacional, recreativa o de ocio, como es el caso de los arrendamientos temporales por motivos profesionales, laborales, de estudios o de asistencia médica, queden sujetos al régimen tuitivo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en materia de pacto y actualización de renta, de prestación de fianza, de elevación de renta por mejoras y de repercusión de gastos generales.
Aun tratándose de arrendamientos de uso distinto del de vivienda, les será de aplicación a estos contratos la normativa de contención de rentas para viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, entre otras normas de protección del arrendatario de vivienda habitual previstas el Título II de la LAU.
Así, desde que la normativa entró en vigor a principios de año, tanto los alquileres de temporada como los de habitaciones estarán sujetos al mismo límite a las subidas de precio que el resto de arrendamientos de residencia habitual, tal como prevé la Ley de Vivienda.
Además, el texto regula el alquiler de habitaciones, con precios limitados, de modo que la suma de las rentas pactadas para cada habitación no sobrepase el precio del alquiler del piso.
La nueva ley parte de una presunción general de habitualidad: cualquier contrato de arrendamiento, con independencia de su duración, se considerará de vivienda habitual salvo que el propietario acredite documentalmente la causa concreta de la temporalidad. Esta exigencia afecta de lleno a un mercado real y necesario, especialmente relevante en ciudades como Barcelona, donde el alquiler de temporada ha sido una vía habitual para estudiantes, profesionales desplazados o trabajadores extranjeros.
Establece también un incremento de la reserva de suelo de protección pública en los nuevos planeamientos urbanísticos, la creación del Registro de grandes tenedores y la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda; refuerza la inspección, declara a los inspectores agentes de la autoridad y regula sus funciones.
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