El Supremo reserva a los arquitectos los cambios de uso a vivienda en edificios comerciales e industriales

Los arquitectos son los únicos técnicos habilitados para redactar un proyecto de cambio de uso de local a vivienda en edificios cuyo uso es comercial o industrial. Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en la sentencia nº 700/2026, de 4 de junio con base en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). El fallo no cierra el debate que existe en el sector, ya que los arquitectos técnicos lo consideran una restricción injustificada y defienden que no es análoga a otros casos. Es decir, que no establece una prohibición general para los aparejadores.

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El Supremo argumenta en su sentencia que el paso de uso comercial a residencial no es una intervención menor, ya que afecta a la configuración arquitectónica del edificio y a las exigencias técnicas de habitabilidad, seguridad y funcionalidad. Por eso, esto encajaría en la categoría de intervenciones sobre edificios existentes que la LOE reserva expresamente a la titulación de arquitecto.

El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid, no obstante, matiza el alcance de esta doctrina. Según su interpretación, la sentencia resuelve un supuesto específico -un edificio cuyo uso característico era comercial- y no sería de aplicación directa cuando el cambio de uso afecta a un local dentro de un edificio ya calificado como residencial, que es el caso más frecuente en el mercado. En esos supuestos, los arquitectos técnicos mantendrían sus atribuciones para firmar el proyecto. 

"En estos supuestos, el cambio de uso de un local a vivienda no altera el uso característico del edificio, sino que adapta ese inmueble a su uso residencial predominante. Los arquitectos técnicos mantienen, por tanto, sus atribuciones profesionales para redactar y firmar estos proyectos", señalan los Aparejadores en una nota de prensa. 

“Nos preocupa que desde determinadas organizaciones profesionales se esté trasladando a las Administraciones una interpretación extensiva de esta sentencia, como si estableciera una reserva general de actividad en favor de los arquitectos. No es así. El fallo se refiere a un supuesto muy concreto y no puede aplicarse automáticamente a los cambios de uso de locales situados en edificios cuyo uso característico es residencial”, insiste Alfredo Sanz, presidente del CGATE.

Local comercial en proceso de transfomación CACOA

Los argumentos de los aparejadores

Todo arranca de un caso muy concreto en Alhaurín el Grande (Málaga). En diciembre de 2018, un particular solicitó al ayuntamiento una licencia para convertir un local comercial en vivienda. El proyecto técnico que presentó estaba firmado por un arquitecto técnico. El concejal de Territorio del ayuntamiento le instó en enero de 2019 a subsanar la solicitud porque no consideraba suficiente la firma de un aparejador, necesitaba un arquitecto superior.

El Colegio de Aparejadores recurrió esa exigencia por considerarla una restricción injustificada al ejercicio profesional de sus colegiados. Perdió esta reclamación en el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Málaga (noviembre 2020), volvió a perder en el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (julio 2022) y finalmente llevó el caso al Supremo en casación, con el resultado actual.

El Colegio de Aparejadores argumentaba que la exigencia de arquitecto solo procedía si el cambio de uso afectaba a la totalidad o a una parte mayoritaria del edificio, no a una sola unidad. El Supremo rechazó esta interpretación: la doctrina aplica aunque se trate de un único local, porque lo determinante es la naturaleza de la intervención (pasar de uso comercial a residencial), no su extensión en el edificio.