El Gobierno prepara un nuevo Real Decreto-ley de Vivienda que introduce una profunda reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y modifica algunas de las principales reglas que rigen el mercado del alquiler. Aunque el texto todavía se encuentra en fase de borrador y podría sufrir cambios antes de su aprobación definitiva, varias de sus medidas ya han generado un intenso debate por el impacto que podrían tener tanto para propietarios como para inquilinos. Desde el alquiler de habitaciones hasta los desahucios, pasando por las reparaciones de la vivienda o la venta de inmuebles arrendados, estas son algunas de las propuestas más controvertidas del nuevo decreto.
El borrador ya ha provocado las primeras reacciones entre los expertos. Una de las más comentadas ha sido la de la abogada especializada en derecho inmobiliario Marta Martín, que en un hilo publicado en X ha advertido del impacto que, en su opinión, podrían tener algunas de las medidas sobre el mercado del alquiler. Estas son las propuestas que más debate están generando.
El alquiler por habitaciones deja de ser una alternativa al alquiler tradicional
Uno de los cambios más importantes afecta al alquiler por habitaciones, un mercado que ha crecido con fuerza en los últimos años como respuesta al aumento de los precios y la dificultad para acceder a una vivienda completa.
El borrador establece que el alquiler de una habitación pasará a considerarse, con carácter general, un arrendamiento de vivienda. Además, la suma de las rentas de todas las habitaciones de un mismo piso no podrá superar el importe que correspondería al alquiler íntegro de la vivienda. Si el inmueble se encuentra en una zona tensionada, también deberá respetar los límites de renta establecidos para este tipo de áreas.
En la práctica, supone que muchos contratos que hasta ahora escapaban parcialmente del régimen general del alquiler quedarán sometidos a las mismas normas que un arrendamiento de vivienda habitual.
El alquiler temporal estará mucho más limitado
Otro de los grandes cambios del borrador afecta a los contratos temporales, que deberán justificar expresamente la causa que motiva esa temporalidad. El propietario tendrá la carga de demostrar que el desplazamiento del inquilino responde realmente a una necesidad temporal y acreditable. Si esa causa no existe o no queda suficientemente reflejada en el contrato, el alquiler dejará de considerarse temporal y pasará a regirse por el régimen general de vivienda habitual, incluso con efectos retroactivos.
Además, estos contratos no podrán superar los 12 meses de duración y el encadenamiento de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda hará que el primero pase a considerarse un contrato de vivienda habitual.
El inquilino podrá reparar determinados desperfectos y descontar el coste del alquiler
El borrador también introduce una medida que ya está generando controversia entre propietarios. Si la vivienda presenta daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino podrá requerir al propietario para que los repare, acompañando incluso un presupuesto.
Si el arrendador no responde en un plazo de 15 días naturales o rechaza injustificadamente la reparación, el inquilino podrá ejecutarla por su cuenta y descontar posteriormente su importe de las rentas futuras.
La medida, sin embargo, no se aplica a cualquier avería o desperfecto, sino únicamente a aquellos que afecten a las condiciones básicas de habitabilidad de la vivienda.
Si nadie firma el estado de la vivienda, se presumirá que estaba en buen estado
Otra de las novedades más llamativas aparece al finalizar el contrato. El texto obliga a propietario e inquilino a dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de la entrega de llaves.
Si ese documento no llega a firmarse o no recoge desperfectos, la ley presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en buen estado de conservación. Se trata de una modificación que puede cambiar la forma en la que muchos propietarios documentan la devolución de sus viviendas al finalizar un alquiler.
El IBI ya no podrá repercutirse al inquilino
El borrador también modifica el régimen de gastos. Aunque seguirá siendo posible pactar determinados gastos generales del inmueble, los tributos asociados a la vivienda, entre ellos el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), no podrán trasladarse al arrendatario, salvo en aquellos supuestos en los que sea este quien tenga la condición de obligado tributario.
El inquilino gana peso si el propietario vende la vivienda
El derecho de adquisición preferente también se refuerza. El borrador reconoce al arrendatario un derecho de tanteo y retracto más amplio y establece expresamente que ya no podrá renunciarse a él mediante contrato.
Además, cuando una vivienda se venda junto con otros inmuebles o forme parte de una operación de mayor tamaño, deberá identificarse el precio asignado a esa vivienda para que el inquilino pueda ejercer ese derecho en igualdad de condiciones.
Los desahucios podrían quedar suspendidos hasta que exista una alternativa habitacional
Uno de los aspectos que más debate está generando es la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según el borrador, cuando la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, no disponga de una alternativa habitacional y la Administración competente no haya ofrecido una vivienda adecuada, el juez suspenderá el procedimiento hasta que esa alternativa exista.
El texto también prevé que, cuando el propietario sea una persona física que no tenga la condición de gran tenedor, la Administración asuma la compensación correspondiente durante ese periodo de suspensión. Esa previsión no se extiende a los grandes tenedores.
Más prórrogas obligatorias para muchos contratos
El decreto también consolida el régimen extraordinario de prórrogas para numerosos contratos de alquiler que venzan antes del 30 de junio de 2028, ampliando la protección de los inquilinos y retrasando la recuperación de la vivienda por parte de muchos propietarios.
Se prohíbe exigir un seguro de impago al inquilino
Otra de las novedades afecta a las garantías adicionales. El texto impide que el propietario pueda exigir al arrendatario la contratación de un seguro de impago de rentas u otros productos similares como condición para alquilar la vivienda, limitando también el importe máximo de las garantías adicionales.
Las zonas tensionadas también podrían limitar determinadas compraventas
El borrador no sólo modifica el alquiler. También abre la puerta a que los planes específicos de las zonas de mercado residencial tensionado incluyan medidas para limitar o condicionar determinadas operaciones de compraventa con el objetivo de garantizar el uso residencial de las viviendas y evitar operaciones consideradas especulativas.
El alquiler turístico de corta duración pasará a pagar IVA
El borrador también introduce un cambio relevante para el mercado de los alquileres turísticos. Hasta ahora, el arrendamiento de vivienda para uso turístico estaba exento de IVA con carácter general. El nuevo decreto elimina esa exención para los alquileres de hasta 30 noches en municipios de más de 10.000 habitantes, que pasarán a tributar al tipo general del 21%.
El cambio equipara fiscalmente este tipo de alquiler con la actividad hotelera y afecta tanto a particulares que alquilan su vivienda de forma ocasional como a los operadores profesionales de pisos turísticos.
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