La vivienda prefabricada ha estado relegada durante mucho tiempo a un segundo plano en el mercado inmobiliario estadounidense. Ahora, sus defensores celebran la nueva ley federal de vivienda que debería facilitar y abaratar la construcción de estas casas modulares y prefabricadas. Aunque no todo está hecho.
La vivienda industrializada se construye por piezas en fábrica y se ensambla en el terreno. Se parece bastante a las casas tradicionales construidas con estructura de madera, las más comunes en EEUU. Esta es la mayor diferencia con las casas prefabricadas, llamadas también casas móviles o remolques, que se construyen completamente en una fábrica y se envían enteras a su destino.
La nueva ley busca reducir la burocracia asociada con ambos tipos de vivienda alternativa. Se elimina el requisito de que las viviendas prefabricadas incluyan la estructura de acero permanente utilizada para su transporte, lo que significa que se pueden construir por entre 5.000 y 10.000 dólares menos que antes, según Andrew Justus, investigador de políticas de vivienda en el Centro Niskanen. Para algunas viviendas, este ahorro para los compradores podría superar el 10% del coste original.
La nueva ley busca reducir la burocracia asociada a la vivienda alternativa, tanto modular como prefabricada
Otras medidas del proyecto de ley ordenan al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés) identificar las barreras de financiación para la vivienda modular y estudiar la utilidad de implementar un código de construcción federal estandarizado para este tipo de viviendas, similar al que existe y para las casas prefabricadas.
La construcción modular en masa podría ofrecer una solución a la actual crisis de vivienda en EEUU. “Estados Unidos está muy, muy rezagado, y esta es una oportunidad enorme, especialmente con el déficit de aproximadamente siete millones de viviendas que enfrenta el país actualmente”, destaca Mark Turnbull, fundador y director ejecutivo de Module Building Systems, con sede en St. Louis.
Según los últimos datos de la Oficina del Censo de EEUU, se realizaron 102.700 viviendas prefabricadas (móviles) y se completaron 37.528 unidades modulares en 2024. Las viviendas modulares suelen ser bastante similares a las casas construidas tradicionalmente. Sin embargo, algunos compradores siguen siendo cautelosos a la hora de vivir en una casa construida en una fábrica, sobre todo porque a menudo confunden las viviendas modulares con las prefabricadas, comúnmente llamadas casas móviles.
Los expertos son susceptibles con la nueva ley
Aun así, incluso con el impulso de esta nueva ley de vivienda, muchos expertos en el sector afirman que esta ayuda federal no será suficiente. La política nacional de vivienda tiene un alcance limitado en un país con un entramado de regulaciones de la construcción estatales y locales inconexos.
La nueva ley no crea un estándar nacional de construcción modular, el tipo de reforma que es necesaria para que EEUU pueda expandir la construcción de viviendas industrializadas, según los expertos. En cambio, solo ordena al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) que estudie la idea, sin plazo ni requisito alguno para que se establezca un estándar.
Países como Suecia y Japón han logrado producir viviendas modulares a gran escala, en gran medida gracias a códigos de construcción estandarizados que permiten a las fábricas operar a gran volumen sin necesidad de personalizar las unidades para cada municipio.
En contraste, el mercado estadounidense de la construcción industrializada sigue estancado, con una cuota de mercado nacional que se ha estancado en apenas el 3% de las viviendas terminadas.
EEUU puede fijarse en los estándares de construcción de vivienda industrializada de Suecia o Japón
“Cada ciudad, cada municipio tiene un código diferente. Esa fragmentación impide que se aprovechen las economías de escala”, afirmó Michael Tillman, director ejecutivo y cofundador de la promotora inmobiliaria PTM Partners, especializada en proyectos modulares. “Si nos fijamos en Alemania, Japón o Suecia, vemos que tienen un código nacional, y ese estándar permite operar fábricas modulares a gran escala, ya que lo que se construye en Kioto se aprueba en Osaka”.
En EEUU, Greystar Real Estate Partners es uno de los grandes fondos que está desarrollando edificios de apartamentos con construcción modular en Pensilvania y Massachusetts.
Además, los métodos de construcción alternativos, desde la modular hasta la impresión 3D, han ganado popularidad entre las víctimas de huracanes, incendios forestales u otros desastres, desde California hasta el sureste de EEUU. Algunos de estos propietarios desplazados están desesperados por reconstruir sus hogares, pero las indemnizaciones de sus seguros suelen ser muy inferiores a lo necesario para cubrir los costes de una construcción tradicional.
Dificultades para la financiación de las viviendas industrializadas
Además, los promotores pueden encontrar dificultades para financiar las viviendas modulares. Los préstamos bancarios tradicionales desembolsan el dinero por plazos a medida que se va levantando la vivienda sobre el terreno. En el caso de las viviendas modulares, requieren una gran inversión inicial solo para comprar materiales y comenzar el ensamblaje en fábrica. Además, debido a que estas viviendas son menos comunes, los bancos, por precaución, no saben cómo valorarlas y a menudo las consideran de mayor riesgo.
La nueva ley incluye una disposición destinada a resolver algunos de estos obstáculos financieros. La ley ordena al HUD identificar las barreras para impulsar programas de financiación de viviendas modulares.
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