Subarrendar mientras se vive de alquiler puede tener importantes consecuencias si el propietario deja de autorizarlo. Así lo recuerda la Audiencia Provincial de Madrid, que ha confirmado la resolución del contrato de arrendamiento de una vivienda cuyos inquilinos siguieron ofreciendo una habitación en Airbnb después de que el casero retirase su consentimiento.
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El propietario había tolerado inicialmente que los inquilinos alquilaran una habitación a terceras personas. Sin embargo, más adelante firmaron un nuevo contrato que prohibía expresamente el subarriendo y, poco después, volvió a comunicar que ya no autorizaba esa actividad.
¿Pueden los inquilinos subarrendar una habitación?
La respuesta es sí, pero con una condición esencial. El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite el subarriendo parcial cuando existe un consentimiento del arrendador por escrito. Si el inquilino alquila sin este permiso, el artículo 27.2.c) de la misma norma permite al propietario resolver el contrato.
El propietario había consentido inicialmente el subarriendo
La documentación aportada al procedimiento incluía conversaciones por WhatsApp de 2018 relacionadas con personas que iban a entrar en la vivienda y con el alquiler de una habitación. Para la Audiencia, esos mensajes acreditaban el consentimiento inicial.
Sin embargo, las condiciones cambiaron años después. El 1 de octubre de 2023, firmaron un nuevo contrato que prohibía expresamente la cesión y el subarriendo, tanto total como parcial, de la vivienda.
El propietario también dejó constancia de su oposición a que siguieran alquilando la habitación, ya que el 19 de octubre de ese mismo año (es decir, unos días después de firmar el contrato) envió un WhatsApp a los inquilinos recordando la prohibición de subarrendar, alquilar o ejercer cualquier tipo de negocio en el inmueble. Posteriormente, en abril de 2024, remitió un burofax comunicando el incumplimiento del contrato y solicitando que abandonasen la vivienda.
El consentimiento para subarrendar puede revocarse
¿Podía el propietario revocar una autorización concedida años atrás? La Audiencia Provincial considera que sí: un consentimiento previo, tanto expreso como tácito, puede revocarse mientras la decisión no sea arbitraria, respete la buena fe y se comunique a quien venía actuando al amparo de dicho permiso.
Además, la revocación no tiene efectos retroactivos. Es decir, retirar el consentimiento no convierte en ilícito lo que el inquilino hubiera hecho legítimamente durante su vigencia. El problema aparece cuando sigue subarrendando tras saber que el propietario ya no autoriza esa práctica.
La situación resultaba todavía más clara porque la prohibición figuraba expresamente en el contrato de 2023. A este respecto, los inquilinos no podían apoyarse en la conducta anterior para seguir alquilando tras firmar un nuevo acuerdo que lo prohibía y recibir, además, una comunicación en este sentido.
¿Cómo acreditar el subarriendo?
La Audiencia recuerda la doctrina según la cual “la constatación de un hecho que comporte de cualquier forma la introducción de un tercero en la finca arrendada comporta una presunción de cesión”. Se trata de una presunción iuris tantum, de modo que corresponde al arrendatario demostrar lo contrario.
En este caso, el propietario aportó el anuncio de la habitación y las reseñas de los usuarios, elementos que permitieron acreditar que otras personas utilizaron este espacio en el marco de una actividad de alojamiento. Frente a ello, los inquilinos sostuvieron que, tras conocer la oposición del arrendador, se dieron de baja de la plataforma y dejaron de subarrendar.
Sin embargo, la Audiencia considera que los inquilinos continuaron con la actividad pese a la oposición expresa del propietario y señala que no acreditaron contar con autorización para mantenerla una vez revocado el consentimiento.
La cuestión tuvo además una particularidad procesal. El Tribunal de Instancia declaró resuelto el contrato por considerar que la vivienda se había destinado al alquiler turístico, mientras que el motivo alegado por el propietario era el subarriendo o cesión inconsentidos. La Sala aprecia esa incongruencia, pero, al examinar la pretensión ejercitada y las pruebas aportadas, mantiene la resolución al considerar acreditado el subarriendo.
La sentencia mantiene la resolución del contrato de alquiler
La Audiencia Provincial de Madrid tampoco aprecia un retraso desleal del propietario por no haber ejercitado antes la acción. Considera que su comportamiento anterior no había generado una confianza suficiente en los inquilinos de que renunciaría definitivamente a exigir el cumplimiento de la prohibición.
Por ello, la sentencia estima parcialmente el recurso, pero solo para corregir el fundamento de la primera resolución, conservando así el mismo resultado: el contrato queda resuelto y los inquilinos deben devolver la posesión de la vivienda. También mantiene las costas de la primera instancia a los arrendatarios, aunque no impone las correspondientes a la apelación, dada la estimación parcial.
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