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Así funcionará Primero H, la primera socimi de vivienda social de España

Cuando Javier Basagoiti nos propuso el año pasado lanzar una “inversión de impacto” reconozco que me cogió desprevenido. No tanto por el objetivo que se perseguía -ayudar a generar más vivienda de alquiler asequible- como por la forma de llevarlo a cabo: con una socimi social.

Las conocidas como inversiones de impacto no tienen nada que ver con los enfoques tradicionales de ayuda, no se trata de un donativo y tampoco es RSC (responsabilidad social corporativa). Las inversiones de impacto son aquellas que renuncian a parte de la rentabilidad que se le supone a una inversión a cambio de generar una mejora en nuestra sociedad. No son entregas de dinero a fondo perdido. Si la inversión es exitosa, se recupera el capital invertido y se obtiene un retorno, aunque sea algo menor. Nos lo han contado Marián Juste, presidenta de Hogar Sí, y Javier Basagoiti, presidente de ASOCIMI, en la última edición de Metrópolis que puedes escuchar.

Primero H Socimi se dispone como cualquier otra inversión en el mercado residencial español cuyo destino sea el alquiler, al menos, aparentemente. Quien invierta en la socimi social sabrá que su dinero se destinará a la adquisición de una cartera diversificada de pisos en los tejidos urbanos de las principales ciudades españolas. Que esos pisos, tras ser adaptados y reformados cuando lo requieran (que será casi siempre), se alquilarán y generarán un ingreso a la Socimi. Restados los gastos, se devolverá el 80% de los beneficios obtenidos a los accionistas como obliga la legislación que regula estas sociedades de inversión en el mercado del alquiler. Quizá no se alcance un dividendo del 3% o del 4% como ofrecen otras socimi, pero sí es probable que Primero H pueda remunerar con un dividendo de entre el 1% y el 2% al año.

Hay grandes diferencias con otros proyectos que también invierten en el mercado residencial, pero que no persiguen una doble rentabilidad, económica y social:

  • Primero, el inquilino no será un particular, sino la fundación Hogar Sí, la cual combate el sinhogarismo en España. Pagará a la socimi un alquiler asequible y, siendo ellos quienes tienen los conocimientos y el criterio para seleccionar, a su vez, subarrendará cada piso a un precio más económico o incluso subvencionado al 100%, según los casos.
  • Segundo, quien asesora las inversiones es ASOCIMI, empleando profesionales con mucha experiencia en el mundo de la inversión. Porque las compras de pisos tienen que tener sentido económico para que así el proyecto tenga éxito y pueda seguir creciendo, ofertando cada vez más vivienda asequible a fundaciones como Hogar Sí.
  • Tercero, se ha convencido a la larga lista de asesores legales que por ley debe tener una socimi para que trabajen probono, gratuitamente, haciendo viable la socimi incluso aunque en los inicios no tenga el volumen que habitualmente tienen este tipo de sociedades.
  • Y, por último, en lugar de invertir en la compra de edificios completos, estrategia habitual del inversor institucional, Primero H buscará intencionadamente pisos sueltos para integrar a las personas sin hogar en comunidades más amplias, evitando la creación de guetos de facto, algo que inevitablemente sucedería concentrando en un solo bloque a ciudadanos, como nosotros, pero que por desgracia no están pasando por su mejor momento.

Porque son ciudadanos como nosotros. Cuenta Marián Juste que la escalera al infierno por la que discurre una persona hasta acabar durmiendo en la calle es mucho más corta y está más cerca de nosotros de lo que pensamos. Por ejemplo, la pérdida de alguien importante mezclado con la ausencia de familia cercana -problema en aumento en nuestra sociedad- sumado a la vergüenza de pedir ayuda a los conocidos es un patrón común que desemboca, en ocasiones, en una depresión sin tratar. Personas que han llegado a un punto en el que se dejan llevar, sin fuerza ni capacidad de reacción, hasta el desamparo más absoluto.

En España hay recursos destinados por el Estado y la Iglesia, así como por muchas organizaciones de la sociedad civil que alimentan a familias en dificultades, hay albergues donde pasar la noche, existe toda una red de servicios sociales cuyo objetivo es ayudar en estos casos. Sin embargo, hablamos de personas que están fuera del circuito, sin un DNI en vigor (cuando lo conservan), sumidos en una desconexión tan profunda y oscura que a menudo no acceden a esas ayudas sociales.

A veces, llegan a dormir en el albergue público, pero reiniciar una vida personal y profesional sin una casa propia es complicado. Primero H alquilará viviendas dignas y adecuadas a Hogar Sí para que esas personas suban más deprisa los primeros peldaños de la escalera de regreso.

Es un proyecto pionero en España, pero no lo es a nivel internacional donde Canadá y Finlandia ya han emprendido iniciativas similares (housing first). Ahora toca conseguir que Primero H, primero un hogar, sea un éxito.

Joaquín López-Chicheri Morales es socio-director de 360ºCorA SGIIC. También es presidente de Vitruvio y miembro de la comisión ejecutiva de ASOCIMI. Colabora con el Instituto de Empresa como director del programa de gestión del family office y subdirector del programa de gestión patrimonial de activos inmobiliarios.