Los nuevos desarrollos de Madrid: situación urbanística e impacto económico

En Madrid la falta de suelo para comenzar una promoción y la complejidad de la puesta en carga de los grandes ámbitos urbanísticos se ha convertido en un problema. La comunidad madrileña necesitará unas 23.000 viviendas anuales para cubrir el crecimiento de la población y en la ciudad de Madrid, 11.000 anuales hasta 2030, según estimaciones del INE.

Los proyectos en marcha son pocos a la espera de que los nuevos desarrollos estén ya activos y se pueda construir en ellos. Pero para eso falta tiempo. La realidad es que como muy pronto las obras en alguna de estas zonas no comenzarán hasta dentro de un año, a lo que hay que sumar dos años más para entrar a vivir.

Pero además de la situación urbanística, hay un aspecto muy relevante: el impacto económico durante los próximos años. Solo Los Berrocales, según PwC, supondrá un impacto en el PIB de 8.700 millones y 5.400 millones de inversión, además de la creación de 167.000 puestos de trabajo.

En total los grandes desarrollos de Madrid, que estarán terminados en unos 20 años, supondrán una inversión privada de más de 30.000 millones de euros. A esto se une el negocio de compraventa de suelo que será intenso, a medida que avanzan las diferentes aprobaciones urbanísticas.

Vamos a analizar en qué fase se encuentran los desarrollos del sureste, Madrid Nuevo Norte, Arpo en Pozuelo, Los Carriles en Alcobendas o Retamar de la Huerta en Alcorcón, entre otros.

Desarrollos del sureste

Comenzamos con el sureste donde se concentra buena parte de la oferta de viviendas: Los Berrocales, Ahijones, Los Cerros, Valdecarros y El Cañaveral, dado que concentran buena parte de la obra nueva que se construirá en Madrid durante los próximos años, alrededor de 100.000 viviendas.           

• El Cañaveral es el más avanzado y un espejo en el que se reflejarán los precios de otros desarrollos del sureste. Este PAU ya han finalizado unas 5.000 viviendas de las 14.000 que tendrá cuando esté finalizado, aunque buena parte de ellas ya están en construcción. Los precios en esta zona han crecido como la espuma y el precio medio ronda los 3.000 euros metro cuadrado, si bien ya comienza a estabilizarse en esta cifra. Veremos cuál será la tendencia en los nuevos barrios.
• Valdecarros es el ámbito de los Desarrollos del Sureste de mayor tamaño. En 2021 ya se han aprobado las obras de urbanización y se prevé iniciar las obras de edificación de la primera etapa en el segundo semestre de 2023 y de las dos siguientes en 2024. Este desarrollo inmobiliario supondrá una inversión de unos 7.600 millones de inversión y contempla la promoción de 51.000 viviendas nuevas en dos décadas, de las que más de 28.000 contarán con algún tipo de protección pública.
• Los Berrocales, que ya cuenta con el proyecto inicial de urbanización, prevé urbanizar más de 8,3 millones de metros cuadrados. El ámbito contará con más de 22.000 viviendas, de las que alrededor de 7.000 serán de precio tasado y 4.300 de protección oficial (3.800 de promoción municipal) con una inversión de unos 5.400 millones. Y como señalábamos al principio de este post, su impacto en el PIB madrileño será de unos 8.700 millones de euros. Una cifra nada desdeñable.
• Los Ahijones es el otro gran ámbito, ya iniciado, de los desarrollos inmobiliarios del Sureste. La zona arrancó en 2021 las obras de urbanización y se prevé que las primeras viviendas se inicien en 2023. Allí hay previsto la construcción de unas 17.000 viviendas, más del 50% con algún tipo de protección.
• Los Cerros es de los últimos desarrollos que ya han conseguido el visto bueno al plan de urbanización inicial, en concreto en febrero de 2022. Cinco millones de metros cuadrados de suelo y casi 15.000 viviendas, de las que el 50% serán vivienda protegida.

Madrid Nuevo Norte

Uno de los desarrollos principales del norte de la capital que, tras años de lucha, parece que saldrá adelante. Madrid Nuevo Norte contará con una extensión de 3,29 millones de metros cuadrados, donde se construirá un nuevo distrito financiero y más de 10.000 viviendas, 20% protegidas. Se estima que las obras de urbanización en dicho ámbito podrían comenzar a finales de 2023 o comienzos de 2024. Su impacto social y económico será muy importante. Más de 15.000 millones en el PIB del país, 4.000 millones de ingresos públicos y 350.000 empleos ligados al proyecto, según sus propios datos. Se prevé una inversión para su desarrollo de unos 11.000 millones de euros y otros 14.000 millones en transacciones de activos

Fuera de la capital, otros proyectos de gran interés

• Alcobendas: Valgrande-Los Carriles. Ya tiene luz verde del ayuntamiento de la localidad la ejecución del desarrollo inmobiliario de Valgrande. En este nuevo barrio se contempla la construcción de 8.600 viviendas, de las cuales el 45% serán de protección pública. De momento, tiene aprobado el plan parcial, aunque sigue pendiente de redacción y aprobación el plan de reparcelación y el proyecto de urbanización.  En este caso, el proyecto va para largo y pueden pasar años hasta que comience a funcionar.
• Alcorcón- Retamar de la Huerta. Este desarrollo inmobiliario con más de un millón de metros cuadrados tiene aprobado el proyecto de urbanización desde 2018. El objetivo es construir 3.500 viviendas, 68% de vivienda libre y 32% con protección.
• Proyecto ARPO

Pozuelo de Alarcón es una de las zonas de Madrid donde las actuaciones urbanísticas llevan tiempo paralizadas. Es el caso de Arpo. En 2021 se aprobó finalmente el proyecto de urbanización inicial. En esa zona se prevé la construcción de 5.500 viviendas con unos recursos privados de casi 1.300 millones de euros. Al lado se encuentran pequeños proyectos como Huerta Grande (775 viviendas), sector Eje Pinar (200 viviendas) o Montegancedo (1050 viviendas)

En definitiva, los principales desarrollos pondrán en el mercado madrileño unas 150.000 viviendas nuevas durante los próximos 20 años. Con todo su impacto económico y urbanístico. A esto se irán uniendo otros desarrollos como Operación Campamento, Nueva Centralidad Este, etc.