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La irremediable reconversión de los espacios comerciales (y no sólo por el covid)

Todo el mundo se queja de lo que está pasando con el covid-19, y clama por volver al mundo previo al mes de marzo de 2020. Parece como si se asumiera que esto ha sido una pesadilla nocturna y que cuando nos despertemos todo será igual, y desgraciadamente no va a ser así.

En España, en particular, hay muchas personas que viven de las rentas de alquileres, tanto residenciales como de bajos comerciales, siendo relevantes estos últimos por el elevado número de bares, restaurantes, comercios, sucursales bancarias, etc. Tener en propiedad estos espacios y alquilarlos ha sido una renta segura para sus propietarios, en muchos casos desde hace generaciones. Todo se basa en asumir que habrá una demanda estable y recurrente de estos espacios y que, aunque la oferta crezca, siempre será cubierta, generando problemas incluso políticos cuando el precio de los alquileres llega a cifras, en el caso residencial, que no pueden ser satisfechas por los potenciales demandantes, como ha ocurrido en los últimos años.

Pero centrándonos en el alquiler de espacios comerciales, sobre todo los bajos de los inmuebles en las grandes ciudades, podemos recorrer las principales calles de Madrid y Barcelona y ver un “se vende” o un “se alquila” en un creciente número de antiguas tiendas o bares, así como infinidad de las otrora imbatibles sucursales bancarias, que han dejado de ser un buen negocio para pasar a ser un coste cierto para las entidades financieras.

¿Qué ha pasado? ¿Es el covid-19? El que así lo crea tiene poca visión de futuro. Muchas veces confundimos los detonantes con las causas reales de los hechos que nos atañen, y este es uno de ellos. El comercio electrónico lleva muchos años avanzando en los hábitos de consumo de los españoles, menos que en el caso del resto de los europeos o de los norteamericanos, pero ha crecido notoriamente, al igual que el teletrabajo en los últimos meses, figura esta última que hasta ha sido regulada por el Gobierno.

El mundo postcovid va a ser bastante diferente del anterior. Muchas personas que nunca habían comprado por internet se han visto obligadas a hacerlo, y han descubierto la comodidad, e incluso el ahorro en precio, de realizar sus pedidos a través de páginas web. Las empresas han comprobado que pueden ahorrar alquileres teniendo a parte de su plantilla trabajando en su casa, y los bancos, que ya lo sabían, han visto la posibilidad de avanzar en el cierre de oficinas y la prejubilación de empleados, aprovechando las fusiones que se están instando desde los organismos reguladores.

De hecho, los estándares europeos en materia de sucursales bancarias por habitante, y después de la reconversión producida (llegamos a tener 1.000 oficinas por millón de habitantes), nos siguen poniendo arriba (600 sucursales por millón), en comparación con los holandeses (99), ingleses (153), estadounidenses (306) o alemanes (358). Por tanto, sólo queda seguir reduciendo, y llegaremos a la mitad de las actuales en los próximos cincos años. La situación de los bares y restaurantes es mucho peor, existiendo en España un bar o un restaurante por cada 175 habitantes, un total de 275.000 en todo el país. De hecho, hay más bares en España que en todo EEUU, y somos el país del mundo en el que hay más bares y restaurantes por millón de habitantes. La reconversión será inevitable.

En resumen, se van a necesitar menos sucursales bancarias y menos comercios, y en lo que respecta a los bares y restaurantes que queden, para que estén abiertos hace falta que la gente entre y pida un menú del día o unas tapas con la cerveza. Puede que esto último ocurra de vez en cuando, pero si la gente teletrabaja no va a ir a comer o a tomar cañas, si los trabajadores están en un ERTE o en un ERE no van a consumir, si se entra en una recesión profunda, disminuirá el número de turistas y los nacionales viajarán midiendo sus gastos, y en vez de tomarse la cerveza en una terraza por dos euros, se la tomarán en casa por 40 céntimos (yo llevo mucho tiempo haciéndolo).

La pandemia va a generar el cierre de muchos establecimientos comerciales, en un país en el que turismo, restauración y hostelería suponen casi la cuarta parte del PIB. No nos damos cuenta de que el proceso tiene forma de espiral convergente, en el sentido de que cuanto más profunda sea la crisis, más cierres, más desempleo, menos ingresos para Hacienda y para la Seguridad Social y más déficit público.

No parece lógico que en un sector que representa un porcentaje tan elevado de la economía nacional, se hagan especiales esfuerzos para sostener lo que no puede ser sostenido, sino que necesita sufrir una reconversión (ya lo necesitaba antes de marzo). No puede ser que haya calles en las que hay un bar en cada portal, sencillamente porque no hay demanda para tanta oferta, y porque la demanda se va a ver dañada por la falta de renta disponible en los próximos años. Podemos aguantar los ERTE hasta el infinito, pero eso no hará que negocios con ausencia de demanda sean rentables y puedan abrir. Además, los trabajadores de estos negocios forman parte de la mitad baja de la pirámide de formación, es decir, tienen un difícil reciclaje. Todo un reto para un futuro Gobierno que, como dice nuestro presidente, quiere transformar el país en seis años.

De momento, vamos a ver las calles llenas de “cadáveres” comerciales, de tiendas que llevaban toda la vida y que no volverán a abrir, y de bares y restaurantes que intentarán abrir pero que finalmente tendrán que volver a cerrar por ausencia de demanda y por aforo limitado por la pandemia, a la que todavía le queda bastante recorrido.

Sé que es duro decirle a los pequeños comerciantes y a los dueños de bares familiares que tienen un futuro más que cuestionable, pero cuanto antes se preparen para lo peor, más posibilidades tendrán de reciclarse e intentar desarrollar otro tipo de actividades. Lo mismo ocurre con los rentistas que viven de los alquileres; ya están sufriendo peticiones de recorte de alquiler por parte de los inquilinos, pero probablemente, y según avance la crisis, comenzarán a sufrir impagos y finalmente cancelaciones de contratos, con la dificultad de volver a alquilar. Y de las oficinas bancarias que se olviden; la que cierre no volverá a abrir, y el casero tendrá que realizar una inversión importante en la transformación de los interiores, o bien dejar de percibir alquileres durante un tiempo si las obras las realiza el nuevo inquilino. De nuevo, menos renta disponible, menos consumo y más devaluación interna del país.

Vienen malos tiempos, y el Gobierno debería plantear un plan de reconversión de los establecimientos comerciales, que pasaría por la prejubilación de los autónomos y empleados mayores de 55 años, por la formación profesional de los más jóvenes y por suavizar temporalmente los impuestos y las cotizaciones sociales de los que todavía abran sus locales comerciales, para facilitar que puedan sobrevivir en los próximos tres años. Y, por una vez, que al Gobierno no le pille el toro sin saber por dónde venía, como ha ocurrido hasta ahora. Si en los 80 hubo que hacer una reconversión industrial, en esta década toca una reconversión comercial, y no va a salir barata.

Si asumimos que en la era postcovid pueden quedar entre un 20% y un 30% de bajos comerciales de las grandes ciudades sin ocupación ni demanda, es posible que esta reconversión pase porque vía Decreto se permita la transformación de los locales en viviendas tipo loft cuyo único uso sea el alquiler a precios regulados. Con ello podríamos salvar dos problemas: la falta de uso de los locales (con la consiguiente pérdida de renta de los caseros) y la falta de alquileres a precios razonables para los jóvenes que buscan emanciparse.

Parecería también razonable que se permitiera, por eso de la dilución de riesgos, que los actuales propietarios pudieran elegir entre alquilar de forma directa su local a unos inquilinos, o aportar sus locales a un fondo inmobiliario que se ocupara del alquiler, las reclamaciones por impago, los problemas de mantenimiento, etc., eliminando el riesgo directo de sus locales, que se diluiría en el riesgo global de la totalidad de locales que hubieran asumido este modelo. Es una idea a la que habría que dar forma y escribir la letra pequeña, pero para eso y para tomar las decisiones adecuadas ya tenemos a los equipos del Gobierno… ¡Qué tontería acabo de decir!

Miguel Córdoba es profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo desde hace 33 años y ha sido director financiero de varias empresas del sector privado.