Una herencia, dos viviendas y más de una década de conflicto. La Audiencia Provincial de Barcelona ha puesto orden en un caso que ilustra uno de los errores más habituales en materia sucesoria: confundir nuda propiedad con usufructo. Según la sentencia, la heredera universal y usufructuaria de los inmuebles fue privada de su derecho a explotarlos como consecuencia de una ejecución judicial que excedió lo previsto en el testamento y reconoce su derecho a recuperar las rentas generadas durante años. La clave para el tribunal no está en quién ostentaba la titularidad de los pisos, sino en quién tenía derecho a usarlos y a cobrar los alquileres.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas vuelve a poner el foco en los límites de la usucapión en situaciones tan habituales como patios, jardines o espacios colindantes utilizados durante décadas por distintos vecinos. La resolución recuerda que ni el paso del tiempo ni el uso prolongado bastan para adquirir la propiedad si no van acompañados de una posesión exclusiva, pública y en concepto de dueño. Por tanto, no basta con usar el inmueble: es necesario que el uso se traduzca en actos de dominio propios de un verdadero dueño, sostenidos en el tiempo y reconocibles externamente.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha puesto negro sobre blanco en una de las dudas más habituales entre propietarios: cuánto dura realmente la reducción del 90% en el IRPF por alquilar una vivienda en una zona tensionada. Y su mensaje es claro: la bonificación no se limita al primer año, pero tampoco está garantizada durante todo el contrato. Para poder aplicarla todos los años es necesaeio que se sigan cumpliendo todos los requisitos que permiten aplicarla, sobre todo aquellas que pueden variar, como la declaración de zona de mercado residencial tensionado, que inicialmente tienen un plazo de tres años prorrogables.

Utilizar un local comercial alquilado como residencia, cuando ese destino resulta incompatible con lo pactado, puede dar lugar a la resolución del contrato y al desahucio del arrendatario. Así lo confirma la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca en una sentencia que refuerza una idea clave: más allá de lo firmado, lo determinante es el uso efectivo del inmueble. Todo comienza con un contrato firmado en abril de 2022 cuyo objetivo era explotar un negocio de peluquería y estética. Sin embargo, el proyecto nunca llegó a materializarse. Con el paso de los meses, el local no abrió al público y empezó a destinarse a otros fines.

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha vuelto a poner el foco en una de las figuras más utilizadas y a la vez más discutidas del mercado inmobiliario: las arras en los contratos de reserva de vivienda sobre plano. Existen dos tipos de arras que se distinguen por el alcance de la responsabilidad: las penitenciales, con una penalización limitada a la señal; y las penales, donde se pueden reclamar daños adicionales. En este caso, la promotora desistió de acabar las viviendas, y los compradores exigían indemnizaciones superiores a la señal entregada, pese a que el acuerdo se firmó en régimen de las arras penitenciales, previsto en el artículo 1454 del Código Civil.

Una comunidad de propietarios atraviesa problemas de liquidez. Surge entonces una deuda por obras de nada menos que 7.805,75 euros y una de las vecinas decide adelantar el dinero para evitar un embargo tras un requerimiento judicial. ¿Qué pasa entonces si los vecinos se niegan a reintegrárselo? La Audiencia Provincial de Cantabria ha dado respuesta a esta pregunta en una sentencia del 15 de abril, fijando unos criterios muy útiles para entender cuándo procede el reembolso de gastos en este tipo de situaciones.

La limitación del acceso a zonas comunes vuelve a situarse en el centro del debate. En una reciente sentencia, la Audiencia Provincial de Cáceres ha avalado una medida de este tipo al considerar que no se estaba causando un perjuicio grave a los propietarios de locales comerciales, revocando la decisión del juzgado de primera instancia y validando el acuerdo de la comunidad que restringía la entrada a un patio. En el caso analizado, los vecinos acordaron la modificación del horario de las verjas que daban acceso al patio interior. Y los propietarios de varios locales impugnaron el acuerdo al entender que dificultaba la entrada de clientes.

Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) ha aclarado una duda muy habitual entre propietarios: no basta con declarar solo los días en los que el inmueble está ocupado ni es posible deducir todos los gastos del año sin más. El propietario debe reflejar todo el año, distinguiendo entre los periodos en los que el inmueble genera rendimientos y aquellos en los que procede la imputación de rentas. El TSJC subraya que la carga de la prueba recae sobre el contribuyente y la falta de documentación deja sin efecto cualquier alegación.

Firmar una venta no siempre implica tener que pasar por caja en la siguiente declaración de la renta. En el mercado inmobiliario existen operaciones en las que el vendedor sigue en la vivienda o el comprador no puede disponer de ella hasta que ocurre un hecho futuro. La Dirección General de Tributos (DGT) ha puesto negro sobre blanco en esta cuestión y aclara cuándo se debe declarar la ganancia patrimonial en ventas con entrega diferida. La clave no está en la firma ante notario, sino en la posesión. Por tanto, desde el punto de vista fiscal, no basta con la existencia de un contrato si no va acompañado de la entrega y puesta a disposición del inmueble.

Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid vuelve a poner sobre la mesa una duda muy habitual: ¿puede el paso del tiempo convertir en legal una obra que nació al margen de la normativa? Aunque la Administración pueda perder la posibilidad de sancionar o puede restablecer la legalidad mediante la demolición, ello no implica que la actuación quede regularizada ni que pase a ser conforme al planeamiento urbanístico. En otras palabras, el tiempo puede cerrar expedientes, pero no convierte en legal algo que nunca lo fue. En concreto, el TSJ de Madrid aclara que la prescripción urbanística no legaliza el cambio de uso de local a vivienda ni convalida obras ilegales.