Cómo calcular la rentabilidad del alquiler vacacional y tomar decisiones más inteligentes
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Rentabilidad alquiler vacacional
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El auge de los negocios de alquiler vacacional sigue en aumento. La pandemia hizo que muchas empresas cerraran, pero las ganas de viajar y conocer el mundo no se menguaron, al revés, se incrementaron y con ello el uso de viviendas turísticas donde alojarse. La privacidad de los apartamentos turísticos dio a los turistas una manera de viajar más cómoda y segura.

Esta situación propició que las agencias inmobiliarias, empresas de gestión de apartamentos, autónomos y particulares empezaran en este negocio o incluso lo incrementaran. Y es que, si tienes ciertos conocimientos del sector y disfrutas de la inteligencia artificial que te da las herramientas especializadas, se pueden lograr grandes beneficios.

En este artículo te contamos cómo calcular la posible rentabilidad de tus pisos turísticos. Si estás interesado en el alquiler tradicional, este artículo te puede ser de ayuda, cálculos de la rentabilidad del alquiler tradicional.

Cómo calcular el ROI de tu piso turístico

Con una simple fórmula en base a los gastos y ocupación del inmueble (ingresos), podemos obtener la rentabilidad del negocio del alquiler vacacional.

A los ingresos mensuales debemos restarles los gastos generados por la propiedad y además, aquellos de los que no sea responsable el inquilino, es decir, aquellos que no están derivados directamente de la consecución y ejecución de las reservas, si no de gastos generados de la propiedad y uso del inmueble (gastos de comunidad, IBI, comisiones de gestión, seguros, previsiones por reparaciones…).

Ingresos - Gastos = Rentabilidad

900€ - 100€ = 800€

No obstante, no es tan simple, puesto que la rentabilidad de un alquiler vacacional depende de sus niveles de ocupación. ¿Cuántas noches tendría que estar ocupado un alojamiento turístico para igualar los ingresos mensuales de este ejemplo?

La respuesta se obtiene al dividir esos 900 euros entre el precio por noche que se elija. Por ejemplo, suponiendo que se cobra 45 euros por noche:

900€ / 45€ = 20 noches

Es decir, a partir de las 21 noches con ocupación, la rentabilidad sería mayor como alquiler vacacional. Si se subiera el precio por noche a 55 euros, harían falta 17 noches.

900€ / 55€ = 16,36 noches 

Si se consiguiera ocupar el inmueble a este precio durante 25 noches, la rentabilidad sería la siguiente:

25 noches x 55€ = 1.375€

A esta cifra habría que restar los gastos mensuales:

1.375€ - 100€ = 1.275€

De este modo, si se consigue tener la propiedad ocupada con frecuencia, su rentabilidad será bastante mayor como alquiler vacacional.

Para que os hagáis una idea, los expertos indican que la rentabilidad de los alquileres turísticos resulta interesante cuando la ocupación supera el 60%.

Alquiler vacacional versus alquiler tradicional

Una vez confirmado que el alquiler turístico puede resultar más beneficioso, queda pendiente entender otros costes que hay que tener en cuenta.

Por ejemplo, la fiscalización que se aplica a las rentas obtenidas por concepto de alquiler turístico es mayor que a las que se aplica para los alquileres de temporada. En este caso, deberemos tenerlo en cuenta para calcular los gatos.

También hay que definir cuánto serán los gastos de mantenimiento, limpieza, decoración de los inmuebles destinados a pisos turísticos, etc., dado que las propiedades destinadas a tal fin, deberán estar en perfectas condiciones para atraer a nuevos viajeros.

Mejores prácticas para lograr un alquiler vacacional rentable

El negocio de los alquileres turístico no es excesivamente complejo, pero sí que tiene su ciencia. Por tanto, te planteamos seis consejos que no debes pasar por alto, si quieres conocer los trucos y entresijos que te harán ganar más dinero:

1. Crea tu propio sitio web

Puedes crear un sitio web para tu negocio de alquiler y publicar fotos del interior y el exterior de tu vivienda, junto con descripciones de sus comodidades y características. También deberías publicar información sobre el barrio, incluyendo las atracciones y restaurantes cercanos.

2. Amuebla y decora bien el apartamento

Decora bien tu apartamento
Pexels

Es importante amueblar y decorar el piso para que resulte atractivo a los posibles inquilinos. Deberás evitar demasiado desorden o artículos personales para asegurarte de no ahuyentar a los posibles huéspedes que buscan un espacio limpio y confortable. Renovar la decoración también ayuda a mostrar frescura y modernidad.

3. Promociona tu alquiler en OTAs especializadas

Las plataformas de alquiler más importantes serán tu aliado desde un inicio. Booking.com, Airbnb o Rentalia, te ayudarán a generar reservas desde el primer día. Para que logres una buena posición en sus listados, recuerda tener gran variedad de fotos de calidad, buenas descripciones, amenities y todo aquello que ayude a que tu anuncio se venda por sí solo. Aquí te dejamos un vídeo con 'tips'.

4. Herramientas de gestión

Para llevar el control de tu negocio y conseguir más reservas, es importante disponer de un software de gestión que incluya channel manager, motor de reservas, pms... Todo esto lo podéis encontrar en el software de alquiler vacacional de idealista, AvaiBook.

5. Confía en la tecnología para definir tus precios

Usa una herramienta de precios inteligentes con la que poder ganar el máximo beneficio. Hoy en día, existen diferentes tipos de herramientas que te muestran desde los precios de la competencia, según la zona donde estés situado, hasta una recomendación del precio que deberías definir. En este vídeo de Juanjo Bande, explicamos qué herramienta tiene AvaiBook para ayudarte en este propósito.

6. Evita problemas en los cobros

Por último, aunque no menos importante, es el tema de la seguridad de los pagos. Las reservas online, dan una inmediatez y apertura a turistas de cualquier lugar, muy recomendable para este negocio. No obstante, debes cubrirte las espaldas. Para ello, necesitas herramientas que te permitan validar los datos de tarjeta. Puede ser que esa herramienta esté incluida en el portal o, puede ser que no.

Después define tu política de cancelaciones. Es importante dar flexibilidad, pero también debes entender que tú puedes “jugar” con los anticipos para ir facturando dinero. Llegar al equilibrio, entre flexibilidad e ingresar, será tu reto.

Disponer de un TPV que te permita automatizar cobros, será vital para que no tengas que efectuar cada cobro a mano, con el tiempo y los errores que puede conllevar. Además, es importante que cumplas con la ley europea que regula los cobros por tarjeta online, PSD2. Cuantos menos datos de tarjeta almacenes, mejor. Por tanto, busca pasarelas bancarias que automáticamente encripten estos datos y te permitan hacer los cobros necesarios.

Por último, te dejamos un caso de éxito de Barrios Inmobiliaria, quien cuenta cómo logró cambiar el modelo de negocio de su inmobiliaria de venta, a alquiler turístico y cómo ha sido el proceso.

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