&Middot; "Si buscas casa debes mirar calidad, localización, precio y financiación"
&Middot; "Si no te aceptan ofertas de compra está claro que no estás en precio"
&Middot; "Los políticos podrían y deberían dar transparencia al precio de la vivienda"
Juan fernandez-aceytuno, director general de st-sociedad de tasación , Tiene una vista privilegiada del sector inmobiliario. Por su compañía pasan todos los años miles de valoraciones de viviendas, por lo que sabe de primera mano cuál es el punto actual de cocción del sector inmobiliario. En una entrevista con idealista news repasa la polémica de las estadísticas de precios, habla de la situación del mercado, ofrece recomendaciones para compradores y vendedores y nos cuenta los nuevos planes y proyectos de st-sociedad de tasación
Pregunta: ¿cómo veis el aluvión de datos sobre el precio de la vivienda y las críticas a las estadísticas oficiales?
Respuesta: Al contrario de lo que mucha gente cree, nuestras estadísticas no están basadas en las tasaciones inmobiliarias sino que salimos a la calle y recogemos los precios del mercado a los que aplicamos criterios rigurosos para ser tenidos en cuenta. Contamos con la colaboración de 800 tasadores que recogen los datos de todos las promociones de España ubicadas en municipios mayores de 25.000 habitantes. En el estudio quedan excluidas, además, las viviendas de protección oficial y las viviendas de segunda mano, las primeras porque se trata de inmuebles con un régimen especial, y las segundas, porque es un mercado opaco y muy poco homogéneo. Pensamos que, aunque sea costoso, ésa es la forma más rigurosa de obtener estadísticas.
P: ¿y es la tasación el mejor termómetro?
R: depende, porque una tasación debe ser prudente por principio y ante varios escenarios debe escoger el más negativo. Por ejemplo, si un piso en la calle serrano es de renta antigua, ST tiene que tasarlo teniendo en cuenta ese hecho. Y eso no es siempre valor de mercado
P: ¿y qué opinas de los otros datos? el de los portales inmobiliarios o el de escrituras?
R: En los portales inmobiliarios se ofrecen precios de oferta, que los compradores suelen inflar para después tener capacidad de negociación. Los datos de los portales son buenos para índices y tendencias, pero no para valores absolutos. Y luego hay otras fuentes, como escrituras ó notarios, pero aquí históricamente ha habido una diferencia entre lo que se escritura y lo se paga. Nosotros no entramos en el debate de cuál es mejor o peor, ya que todo el que pone datos encima de la mesa aporta algo, pero todos son distintos
P: y entonces, ¿cuál sería un buen termómetro del precio de la vivienda? ¿cómo se soluciona esto?
R: En el mercado español falta transparencia y mientras no pongamos datos fiables no vamos a solucionar el tema. La primera medida debería ser el registro público obligatorio y real de las transacciones, que no tenemos. Ése debería ser por ley el indicador real de la vivienda y entonces todo el mundo haría mejor su trabajo. Además, los compradores y vendedores tendrían una herramienta fiable. Nosotros, los tasadores, no estamos para dar estadísticas, sino que estamos para dar fe de que la garantía sobre la que concede una hipoteca realmente está valorada de una forma homogénea
P: el ministerio, que maneja datos de las tasadoras, dice que el precio de la vivienda sube en 21 provincias, ¿coincide con vuestras cifras?
R: Nosotros hemos notado un retroceso en el descenso de los precios, están bajando más lento. Nosotros percibimos que sigue bajando y no tenemos argumentos para justificar que esto se ha terminado. Por fundamentales, ni la actividad económica y ni el crédito, que son los factores que mueven el precio de la vivienda, están subiendo, por lo que no vemos tal repunte. Puede suceder que en algunas provincias con escaso stock puede haber una etapa de bull trap o falso suelo. Tenemos que estar atentos a si se estabiliza o si simplemente es un parón en la caída
P: si nos centramos en grupos de viviendas, ¿cómo veis el mercado de obra nueva contra el de usada?
R: Los precios de la vivienda nueva están afectados por el stock, especialmente en los casos de la segunda residencia. Ha habido mucha sobreoferta porque se pensó que la demanda era infinita y se pagaron suelos precios desorbitados. Hay nuevos desarrollos que van a sufrir más que las zonas consolidadas y con infraestructuras. Después, en segunda mano, primera residencia y barrio consolidado y con demanda estamos viendo prácticamente precios parados
P: ¿y si hablamos de grandes municipios contra ciudades?
R: Depende de la consolidación, pero por lo general las ciudades dormitorio está peor que ciudades principales
P: ¿tú comprarías casa ahora?
R: No hay una respuesta única para todo el mundo. Lo que recomendamos es que la gente se haga preguntas para poder obtener una respuesta a su caso particular, ya que cada compra es un mundo. Todos tenemos un trabajo diferente, un plan de vida, una salario, unos ahorros diferentes y por lo tanto no se puede concluir lo mismo para todo el mundo, ya que cada uno quedamos en una situación diferente para afrontar la compra de un inmueble. Cada uno debe decidir en función de su situación. Que suba el iva no es determinante para comprar para todos y que se acaben las desgravaciones en 2011 sólo te afecta de lleno a los sueldos altos, ya que el resto seguirán teniéndolas. Como puede verse, cada caso es un mundo y no debemos hacer un análisis para seis millones de compradores
P: ¿y por precio?
R: Pasa algo parecido. La vivienda no tiene que bajar un 15% en toda españa, ya que cada mercado es diferente. Por ejemplo, a mucha gente le da igual que en seseña haya miles de casas disponibles porque quieren en otra zona. Si pensamos que una zona va a seguir bajando de precio, está la opción del alquiler, que no es tirar el dinero. Si consigues vivir de alquiler mientras el precio de la vivienda está bajando puedes optar dentro de un tiempo a comprar una casa más barata y que vivir de alquiler sea una forma de ahorrar
P: si te decidieras por comprar casa, ¿cómo la buscarías?
R: Yo buscaría calidad, localización, precio y financiación, que son las variables a analizar para asegurarte que haces una buena compra y que después va a tener liquidez si necesito venderla. Una casa no suele ser para toda la vida y hay que pensar en una estrategia de salida. Recomendamos también valorar la opción de la autopromoción. Ahora que está bajando el precio del suelo puede ser una buena opción planificar construirte tu propia casa. Da más trabajo y no lo tienes inmediatamente, pero tienes una casa a tu medida algo más barata
P: qué te parecen medidas anunciadas por el gobierno para rehabilitación, financiación de las viviendas protegidas…
R: La rehabilitación tenía que haberse hecho hace tiempo. En Portugal se hizo y no fue suficiente. Tiene ventajas como que mueve la industria auxiliar de la vivienda, pero no tiene un gran efecto real. Y respecto a la financiación por parte del ico creo que todo lo que sea poner liquidez y dinamismo, es positivo. Pero las reformas que hacen falta son de más calado. Por otro lado, la trasparencia en precio es algo que los políticos podrían hacer y es necesario
P: ¿ves diferencia de precios entre bancos, promotores y/o particulares?
R: En los precios de los bancos hay ciertas dudas sobre los descuentos. Yo creo que es mejor fijarse en precios y no en descuentos. Pero todo el mundo debe tener claro que el proceso de comprar tiene que llevar asociado dosis de paciencia y de negociación. Hay que ver, ofertar y esperar a ver cómo respira el vendedor. Si no te aceptan ofertas está claro que no estás en precio y por mucho que digan los medios de comunicación que tiene que bajar la vivienda, ya hemos dicho que no tiene porqué bajar en todos los sitios un 15 o 20%
P: ¿en qué se equivocó el mundo de la tasación durante la burbuja?
R: En todos los sitios ha habido manzanas podridas. Pero yo me quedo con una reflexión: ¿qué habría sido del mercado si no hubiera habido tasadoras o se hubieran hecho desde otros puntos, como apis o directores de bancos?. Las sociedades de tasación han hecho de estabilizadores, ya que las buenas no ratificaban variaciones de precios mientras no estuvieran consolidadas. Es cierto que ha habido ovejas negras que fueron por delante y ahora tendrán que responder de sus tasaciones, pero a sociedad de tasación se nos acusaba de ir por detrás del mercado y de tasar bajo, lo que nos dejaba tranquilos. Las sociedades de tasación no pueden adelantar el futuro, somos notarios de la realidad, sacamos fotos de la actualidad
P: ¿y quien más fue culpable de la burbuja?
R: Todos los que participamos en el mercado: compradores, vendedores, apis, agencias de rating, ayuntamientos, banco de españa, tasadoras, bancos… todos somos culpables de alguna manera de lo ocurrido. El que compraba sobrevalorado lo hacía porque pensaba que al año siguiente lo iba a vender más alto. Nadie puede decir: "yo no he sido"
P: la crisis os habrá reducido las tasaciones, ¿cómo estáis afrontando este momento?
R: Si, ahora hacemos aproximadamente la mitad de tasaciones y sociedad de tasación ante la situación de caída de operaciones ha adoptado varias medidas. Una fue la de no despedir a nadie, por lo que tuvimos que reorientar el negocio y abrir nuevos campos. Antes todo iba a la tasación homologada por banco de españa y ahora también nos dirigimos a otros segmentos. Así, aunque seguimos dado una gran servicio a entidades financieras con nuestras tasaciones de activos inmobiliarios, hay otros mundos para tasar dentro de las empresas, como hoteles, centros comerciales, campos de golf, barcos…
P: ¿y para particulares?
R: Por un lado les damos más información y para ello hemos diseñamos productos generen confianza y trasparencia. Hemos creado stvalora donde se pueden ver precios o variaciones de valores en viviendas y también tenemos un servicio de planos acotados para dar fe de que los planos que aparecen en anuncios de venta son ciertos, algo que puede servir al comprador. Estamos llenando nuestra página de contenidos e información o incluso permitimos pedir tasaciones desde Internet con tarifas ajustadas, ya que pensamos que para el vendedor particular es importante ofrecer al comprador una valoración homologada con nuestro sello para darle confianza en el producto
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60 Comentarios:
Lo que es fundamental es atreverse a hacer ofertas después de haber visto otras casas similares en la misma zona. Hoy día el problema es que los compradores no queremos hacer el Primo ni los vendedores regalar la casa.
La inestabilidad genera inseguridad, pero de todas formas aunque en las zonas buenas no hay vendedores desesperados, ya va habiendo vendedores informados, que no esperan sacarte los tres mil el metro, que hace dos años te los pedía hasta el tato. Todo es cuestión de ofertar y ver que pasa.
Hace un par de días me dijeron que nones, pues dentro de mes y medio vuelvo a llamar si no encuentro algo mejor mientras tanto. Y ya está, pero sin acritud, que en este foro estais un poco subiditos.
Que nadie compre que se está produciendo un crash inmobiliario.
Que nadie coma, asi todo el mundo adelgaza
Cinismo en estado puro de los tasadores. Estoy escandalizado después de leer la entrevista. Vergonzosa manera de escurrir el bulto de uno de los responsables directos de la burbuja inmobiliaria y por consiguiente de la futura ruina del país, que pagarán los más pobres.
Por favor, exijo medidas penales contra esta gentuza
Como lo sabes, pero dicen que baja, que baja, y como la mayor parte de viviendas las tiene el banco, la tasa de ahorro es la mas alta de la historia de España, pues no se baja, el propietario que no tiene necesidad tampoco vende, y como siempre quien tiene que comprar o paga, o paga, asi es la vida, la vivienda es una necesidad de bien comun, todo carece de lógica, pero asi es, y lo peor es que la crisis se vaaaaaaaa
Lo gracioso es que en mi tasación usaron los supuesto precios de tasación de viviendas cercanas y cuál fue mi sorpresa cuando vi el informe habían cogido 5 viviendas cercanas pero ¡Eran de idealista! Cogían el precio que aparece en idealista y sobre viviendas sin vender... en fin, qué gente. Encima de avisan en la tasación de que lo mismo sale baja, que la vida es así!
Se están derrumbando los precios de los pisos.
Que nadie compre pisos que se está produciendo un colapso inmobiliario.
¿No atribuyen los promotores, el disparatado "valor" de la vivienda, al exponencial precio del suelo arbitrariamente valorado por los ayuntamientos que nunca dieron cuentas del fin de esos ingresos?. Pues la solución a tal desatino y en bien de la economía española, radicaría en regularizar el precio de la vivienda retornando a los ciudadanos estafados el exceso de valor del inmueble, justipreciando el valor del terreno de la edificación. La vivienda alcanzaría la proximidad ideal valor = precio y el mercado se ajustaría...no hacen falta "devaluaciones" equivalentes.
"Mizufuz y Zapirón se comieron un capón...·
Ejemplo real:
Tasación agosto 2009 = 372000 euros, a petición de promotora
Tasación febrero 2010 = 335.000 euros, a petición mía, misma
Tasadora
Tasación marzo 2010 = 270000 euros, otro particular en
Distinta tasadora.
En el primer caso la tasación es suficiente para que la promotora puede publicitar grandes descuentos; en los otros dos casos casualmente eran las tasaciones necesarias para que el banco concediera los créditos solicitados. He observado en el proceso que existe connivencia entre promotores - bancos - tasadores con el objeto de casar los diferentes intereses y favorecer la venta, siendo muy importante que el valor de tasación y el de compraventa se acerquen lo más posible para diluir las sospechas de pago con dinero negro, objetivo nº1 del banco de España en su lucha contra el incremento artificial de precio de la vivienda y para cuya consecución se vale de registradores y notarios. Por cierto estos últimos ofertando sus servicios a la baja e intentando hacer tambien de gestoría.
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