En España se podrían abrir "hipotecas a la americana" pero serían muy caras

Cuando la entidad financiera embarga en España la vivienda de un hipotecado por no poder pagar su hipoteca, éste está obligado a pagar su préstamo con todos sus bienes, presentes y futuros, es decir, debe entregar su vivienda y en el caso de que no sea suficiente para zanjar la deuda, seguir pagando (¿qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?). En estados unidos, esto es diferente, ya que simplificándolo mucho alguien puede entregar su vivienda al banco y olvidarse de la deuda 

Todo esto es así porque en España funciona la garantía personal cuando se firma la hipoteca, mientras que en eeuu la garantía es únicamente la vivienda que se hipoteca. En ocasiones surge la pregunta de ¿por qué no se hace así en España?, ya que permitiría a la gente en problemas poder empezar de nuevo y no tener una peso casi de por vida por una equivocación, hasta tal punto que no hace mucho el partido popular (pp) e izquierda unida (iu) se pusieron de acuerdo y solicitaron al gobierno que funcionara el efecto sonajero (el moroso deja las llaves de la casa en la sucursal donde firmó el préstamo y pasa página)

Todo el mundo debería conocer que en España existe la posibilidad de que la deuda contraída quede zanjada entregando la vivienda, es decir, se podría abrir hipotecas como las americanas. Así se contempla en el artículo 140 de la ley hipotecaria española. Sin embargo, las entidades financieras se acogen al artículo 1911 del código civil que dice que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”

Entonces, ¿se puede?

Por poder, se puede, pero esta posibilidad requiere conformidad de todas las partes contratantes, es decir del hipotecado y del banco. Los expertos aseguran que el banco no lo va a consentir. Ruth navarro costa, profesora de derecho civil de la universidad complutense de Madrid (ucm), apunta que este artículo “se utiliza poquísimo porque los bancos sólo renuncian al art. 1911 del código civil por unos costes muy elevados que a los deudores no les interesa asumir”

¿Y de qué costes se trata? serían unas primas de riesgo. A mayor riesgo del banco, mayor coste de la hipoteca y varían en función de la entidad financiera. Pese a existir esta posibilidad, los expertos lo ven casi misión imposible. Como bien señala, navarro, en la actualidad no es el momento de celebrar este tipo de hipotecas, “hubieran sido interesantes en el 2006 ó 2007”, añade

Con esta medida saldría perdiendo el banco y por ello no se ponen en práctica. José Ignacio navas, coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, asegura que si las entidades financieras aceptaran la vivienda como forma de pago de la deuda, se verían obligadas a prestar bastante menos dinero del que han venido prestando. “Y el hipotecado tendría que tener más de un 20% del valor de la casa ahorrado para comprarla”

Las hipotecas americanas salen caras

Como hemos comentado anteriormente, en España se ha planteado “a la ligera” en muchas ocasiones la posibilidad de firmar hipotecas a la americana pero, cuidado, quien quiera hipotecas a la americana, tendrá que pagar también a la americana. En eeuu las hipotecas cuentan con un tipo de seguro para protección de la hipoteca, denominado private mortgage insurance o pmi, para que en caso de ejecución hipotecaria el banco tenga las espaldas cubiertas
Este tipo de seguro es uno de las cuatro partes que forman el pago mensual de una hipoteca: principal (capital del préstamo), interest (intereses del crédito), impuestos (impuestos de propiedad) e insurance (seguros de propiedad). Los costes de este seguro son muchas veces tan altos que el pago de la cuota mensual se hace muy cuesta arriba o casi imposible de efectuar. (Conoce más sobre cómo funcionan las hipotecas en eeuu)

Por ejemplo, el importe de capital e intereses por un préstamo de 140.000 dólares a 15 años y al 5% de interés es de unos 1.100 euros al mes, pero si se suma unos 700-800 euros en impuestos y el seguro de protección de préstamos, hay que pagar un total de unos 1.850 dólares cada mes. Además, hay que recordar que los americanos pagan elevados intereses, ya que aunque los tipos de interés oficiales estén próximos a cero, ellos pagan un interés por sus hipotecas cercano al 5%, ya que se rigen por el bono a 30 años

En resumen, en España la ley lo permite, pero en la práctica no se hace

Ventajas de que el hipotecado responda sólo con la vivienda hipotecada

Según algunos expertos, si durante el boom inmobiliario la garantía de las hipotecas hubiera sido sólo la vivienda, las sobrevaloraciones no habrían existido, o en teoría no habrían sido tan brutales, pues habría obligado al banco a asumir mayor responsabilidad y no hubieran dado tanto dinero a la ligera, dice el notario navas, que añade que “habiendo responsabilidad ilimitada todo es más fácil para la entidad” ya que le pasa el peligro al hipotecados

El experto enumera las siguientes ventajas de una garantía exclusivamente del inmueble:

- La subasta sería más fácil incluso en momentos bajistas

- La diferencia entre el valor de la adjudicación y el resto de la hipoteca sería inexistente y los bancos tampoco perderían gran cantidad de dinero

- El ejecutado tendría un historial poco estimulante pero no estaría condenado a no poseer bien alguno el resto de su vida
- La tasación sería exigida con criterios de permanencia en el tiempo y no meramente especulativos

- Se utilizaría la hipoteca exclusivamente para comprar y no para finalidades ajenas como la compra de electrodomésticos, viajes de boda, coches, muebles… o cualquier otra aplicación inadecuada para esta garantía