Jaime álvarez, desde su atalaya como doctor en economía financiera en la complutense y director de la revista pública subasta, hace un repaso para idealista news de la situación del mercado residencial en España. Estima que al precio de la vivienda y al sector en general aún le queda recorrido a la baja. Además, nos ofrece sus recetas para salir de la crisis
Pregunta: ¿cómo ves el panorama inmobiliario como experto en subastas?
Respuesta: veo al mercado inmobiliario en una tendencia aún a la baja, todavía no se ha tocado suelo. Por el lado de la oferta, hay mucho stock y el año que viene será peor pues las entidades financieras se adjudicarán aún más viviendas. Por el lado de la demanda, no veo ni capacidad de pago, ni ajustes de precio de la vivienda. El problema de la vivienda es que el precio no es como el de las acciones que cuando hay una información en el mercado, el precio se ajusta de inmediato. Y el precio de la vivienda tiene un retardo de 3, 6 meses o un año. Ahora, al precio le está afectando la información que ocurrió hace un año, con lo cual queda todo un año de economía desgastada, desde finales de 2009 hasta hoy que afecta al valor del inmueble. Esa información generará una espiral a la baja en el precio, a no ser que el gobierno se saque algún conejo de la chistera o subvenciones que generen una demanda ficticia
P: entonces, ¿esperas más caídas de precios o no?
R: espero más ajustes de precios porque los números no salen en cuanto a capacidad de compra, ni a rentabilidad por alquiler o inversión. La financiación está barata pero ya comienza a despuntar el Euribor, lo que generará incertidumbre y el tema fiscal es ventajoso pero la gente no quiere ahorrar 6.000 euros para perder 20.000 en el precio del piso. Estos efectos combinados harán que el precio de los inmuebles siga bajando a medio-largo plazo
P: ¿qué ha fallado para que estemos en esta situación?
R: cuando estudiaba la carrera trabajé en una inmobiliaria y recuerdo perfectamente que los pisos valían 7 u 8 millones de pesetas y no podías pedir un préstamo más allá de 10 ó 15 años y era a tipo fijo. Los alquileres eran baratos, 40.000 ó 50.00 pesetas. En España siempre hemos estado en crisis pues la tasa de desempleo siempre ha sido altísima porque el subsidio de desempleo en España está mal interpretado. El subsidio es para alguien que sufre un problema pero no para suplir un salario. Esto junto con los largos plazos de financiación, los tipos variables, el endeudamiento privado o estatal y el desconocimiento de la población que no sabe lo que es el Euribor nos han llevado a estar como estamos en la actualidad
P: ante esta situación, ¿crees que es buen momento para comprar?
R: yo pienso que si se compra debe ser como inversión, porque hay algunos casos de casas de particulares en los que veo un ajuste de precios importante y veo una posible negociación que me permita llegar a un precio inferior pero sólo si el inmueble lo pudiera conseguir por el 100% de financiación
P: ¿qué opinión te merecen las estadísticas oficiales?
R: siempre me he fiado de los índices de los actores del mercado, los que toman el pulso diariamente al mercado, como los portales inmobiliarios. Las estadísticas hay que manejarlas con mucho cuidado. De todas las oficiales, como las del ine o el ministerio de vivienda, para mí la más fiable es la del consejo general del notariado. No me fío de ellas porque no se ajustan a mi percepción de lo que yo pienso que existe
P: ¿qué medidas serían necesarias para salir del bache?
R: ahora mismo no hay mercado inmobiliario en España, con lo que para reactivar el mercado debería haber un ajuste de precios y las entidades financieras deberían abrir el grifo crediticio. También habría que recortar los plazos de financiación que llegan a 40 ó 50 años, sobre todo en una sociedad en la que no hay conocimiento de los efectos que ello conlleva
P: ¿hay alguna manera de frenar los embargos de viviendas?
R: hoy por hoy no se puede hacer nada, hay que aguantar. No hay posibilidad de resarcir la deuda y en cuanto a la liberación del deudor sería la dación en pago pero se hace en pocos casos. Tal y como está configurada la ley de enjuiciamiento civil y la ley hipotecaria no hay alternativa a la subasta de viviendas
P: ¿qué estimaciones manejas sobre ejecuciones hipotecarias?
R: la tendencia es alcista. Los juzgados afirman que es una locura. En enero y febrero de este año hubo el doble de demandas de ejecuciones hipotecarias que el año pasado y llevamos así tres años. Y las subastas van después de las ejecuciones, con lo que el año que viene habrá el doble que este año
P: ¿qué hubieras hecho para evitar la burbuja inmobiliaria?
R: no se pudo evitar la bajada de los tipos de interés pero las entidades financieras tenían que haber informado de la posterior subida. Tampoco tenían que haber dado préstamos a tan largo plazo, ni a tipo variable, sino que tenían que haber buscado un tipo mixto. Hace años los tipos estaban en el 8%, algo que desincentivaba comprar casa
P: ¿qué esperas para el año que viene?
R: el año que viene entra en vigor la eliminación de la desgravación por compra de vivienda, algo que no creo que tenga mucho efecto en la venta de casas
159 Comentarios:
Tengo compañeros en el trabajo que si han negociado hace menos de 2 años interés fijo y han mejorado las condiciones. No es mi caso, pues mi banco no quiso negociar. Pero como tigo, tengo compañeros que si. Y otros que aún siendo variable, han mejorado el interés y las condiciones que tenían con su anterior préstamo.
Al igual que cuando vamos a camprar una vivienda regateamos a la baja con el vendedor, hay que negociar con el banco.
Un saludo.
Entonces si crees que el Euribor va a subir ¿Por que esperas para comprar? Si te gusta una vivienda y puedes pagarla, pacta con el banco un interes fijo y no tendras sobresaltos posteriores. De lo contrario te arriesgas, aunque esa vivienda baje su precio, corres el riesgo a que alguien se te ancipe y la compre.
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Creo que desconoces los diferenciales de las hipotecas a tipo fijo.
El desconocimiento de la población que no sabe lo que es el Euribor nos han llevado a estar como estamos en la actualidad ¡¡¡¡¡¡ Por díos¡¡¡¡¡ Como puede decir esto este señor, si este país es el más listo, el más inteligente, donde todos, incluidos los poceros y garrulos pueblerinos entonando la famosa frase "invierte en ladrilllo que siempre sube", sabemos más de economía que el mismisimo premio nobel. Por favor, este señor está loco, que le encierren ya, dudar de la inmensa cultura económica de este país me parece vergonzoso.
Cuando leemos un periòdico, o vemos una noticia en la televisión, se difunde por norma un mensaje generico, tipo la vivienda va a seguir bajando, la UE dice que todavía hay que bajar el precio de la vivienda un XX%, etc...etc....etc.....la vivienda va a subir.......
Dicha información no deja de ser totalmente sensacionalista y carece de contenido y veracidad alguna....cuando nos fijamos en el precio de la vivienda y se afirman tan groseras afirmaciones, demuestran la falta de rigor periodistico y profesionalidad de los mismos que lo difunden.
Cuando se habla de precio de la vivienda hay que analizar caso por caso, zona por zona y precio por precio, hoy mas que nunca vemos el ejemplo en una misma poblacion, una entidad financiera, un particular y una promotora inmobiliaria que ofrecen un producto similar y todas a un precio muy distinto.
Para poder realizar una verdadera comprobación de si un precio es o no es correcto, hay varias formulas que no pueden fallar y el usuario comprador final sabrá si realmente está o no está sobrevalorado dicho inmueble.
El primero el precio del m2 construido, en la construccion hay unos costes inherentes a la propia edificación que conlleva unos cargos que todo constructor que tiene que intervenir para poder construir aquello que vemos y visitamos, este coste varia y fluctua por el tipo de acabados, el terreno, si ha sido o no ha sido más difícil hacer los cimientos en los que se asenta el edificio, etc.... dicho precio puede oscilar entre los 1.500€/m2 para vivienda unifamiliares aisladas, y unos 900€/m2 para las viviendas plurifamiliares, siempre dependiendo del coste de cada promoción.
A lo que de promedio podemos afirmar que una vivienda de promedio el coste construcción asciende a unos 1.200€/m2
El terreno es otro capítulo aparte, a partir de 2.005 los terrenos empezaron una aspiral alcista y totalmente especuladora, por todos aquelllos terretinientes que aprovechando las facilidades financieras, la burbuja alcista, y la falta de suelo ante la demanda numerica del momento, hincharon dicho terreno a lo cual cualquier empresa promotora o particular especulador que hubiere comprado un terreno a partir de 2.006, está irrevocablemente destinada a su pérdida lógica de valor.
Partiendo que un valor de no burbuja del terreno si nos fijamos en la evolución en los años del mismo y donde se produce un punto de inflección no justificado, se puede estimar en el año 2.003, 2.004 solo hay que comprovar que valores de transacciones se aplicaban y tendremos relamente si estamos o no comprando una vivienda a un precio correcto.
Es posible que encontremos en alguna población una vivienda más barata, pero estos casos son casos de necesidades concretas, liquidez empresas, situaciones familiares y que en más o menos años van a normalizarse aunque estas siempre existiran y en ningún caso se habrá comprado por encima de un precio de mercado tendremos siempre la tranquilidad de saber el porque del precio de la vivienda adquirida
Para ser catedrático tienes unas faltas de ortografía de la LOgse
Para ser catedrático, no escribes muy bien (comprovar?
Jejeje catedratico de economia??????
Te suena que el precio de un bien o servicio en un mercado no regulado lo marca la oferta y demanda.
No veo que la entrevista aporte nada que ya sepamos.
Estupendo. Así lo que aporta es algo nuevo que no sabíamos.
Estoy de acuerdo con el analísis del doctor, solo la prudencia le impide pronosticar una fase larga de crisis que no será inferior a diez años, es inútil hacer ahora un ejercicio de futurología y decir hasta donde se van a erosionar los precios, en parte tamiben porque no es lo mismo 100m2. En Passeig de Gràcia o en la calle Serrano que 100m2. En un barrio o en una zona saturada de oferta de segunda mano. Aun así lo que parece más plausible es que aún hay recorrido de precios a la baja por la simple ley de la oferta y la demanda y a esto hay que añadirle la dificultad actual de financiación a través de los bancos por la quiebra encubierta del sector.
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