Jaime álvarez, desde su atalaya como doctor en economía financiera en la complutense y director de la revista pública subasta, hace un repaso para idealista news de la situación del mercado residencial en España. Estima que al precio de la vivienda y al sector en general aún le queda recorrido a la baja. Además, nos ofrece sus recetas para salir de la crisis
Pregunta: ¿cómo ves el panorama inmobiliario como experto en subastas?
Respuesta: veo al mercado inmobiliario en una tendencia aún a la baja, todavía no se ha tocado suelo. Por el lado de la oferta, hay mucho stock y el año que viene será peor pues las entidades financieras se adjudicarán aún más viviendas. Por el lado de la demanda, no veo ni capacidad de pago, ni ajustes de precio de la vivienda. El problema de la vivienda es que el precio no es como el de las acciones que cuando hay una información en el mercado, el precio se ajusta de inmediato. Y el precio de la vivienda tiene un retardo de 3, 6 meses o un año. Ahora, al precio le está afectando la información que ocurrió hace un año, con lo cual queda todo un año de economía desgastada, desde finales de 2009 hasta hoy que afecta al valor del inmueble. Esa información generará una espiral a la baja en el precio, a no ser que el gobierno se saque algún conejo de la chistera o subvenciones que generen una demanda ficticia
P: entonces, ¿esperas más caídas de precios o no?
R: espero más ajustes de precios porque los números no salen en cuanto a capacidad de compra, ni a rentabilidad por alquiler o inversión. La financiación está barata pero ya comienza a despuntar el Euribor, lo que generará incertidumbre y el tema fiscal es ventajoso pero la gente no quiere ahorrar 6.000 euros para perder 20.000 en el precio del piso. Estos efectos combinados harán que el precio de los inmuebles siga bajando a medio-largo plazo
P: ¿qué ha fallado para que estemos en esta situación?
R: cuando estudiaba la carrera trabajé en una inmobiliaria y recuerdo perfectamente que los pisos valían 7 u 8 millones de pesetas y no podías pedir un préstamo más allá de 10 ó 15 años y era a tipo fijo. Los alquileres eran baratos, 40.000 ó 50.00 pesetas. En España siempre hemos estado en crisis pues la tasa de desempleo siempre ha sido altísima porque el subsidio de desempleo en España está mal interpretado. El subsidio es para alguien que sufre un problema pero no para suplir un salario. Esto junto con los largos plazos de financiación, los tipos variables, el endeudamiento privado o estatal y el desconocimiento de la población que no sabe lo que es el Euribor nos han llevado a estar como estamos en la actualidad
P: ante esta situación, ¿crees que es buen momento para comprar?
R: yo pienso que si se compra debe ser como inversión, porque hay algunos casos de casas de particulares en los que veo un ajuste de precios importante y veo una posible negociación que me permita llegar a un precio inferior pero sólo si el inmueble lo pudiera conseguir por el 100% de financiación
P: ¿qué opinión te merecen las estadísticas oficiales?
R: siempre me he fiado de los índices de los actores del mercado, los que toman el pulso diariamente al mercado, como los portales inmobiliarios. Las estadísticas hay que manejarlas con mucho cuidado. De todas las oficiales, como las del ine o el ministerio de vivienda, para mí la más fiable es la del consejo general del notariado. No me fío de ellas porque no se ajustan a mi percepción de lo que yo pienso que existe
P: ¿qué medidas serían necesarias para salir del bache?
R: ahora mismo no hay mercado inmobiliario en España, con lo que para reactivar el mercado debería haber un ajuste de precios y las entidades financieras deberían abrir el grifo crediticio. También habría que recortar los plazos de financiación que llegan a 40 ó 50 años, sobre todo en una sociedad en la que no hay conocimiento de los efectos que ello conlleva
P: ¿hay alguna manera de frenar los embargos de viviendas?
R: hoy por hoy no se puede hacer nada, hay que aguantar. No hay posibilidad de resarcir la deuda y en cuanto a la liberación del deudor sería la dación en pago pero se hace en pocos casos. Tal y como está configurada la ley de enjuiciamiento civil y la ley hipotecaria no hay alternativa a la subasta de viviendas
P: ¿qué estimaciones manejas sobre ejecuciones hipotecarias?
R: la tendencia es alcista. Los juzgados afirman que es una locura. En enero y febrero de este año hubo el doble de demandas de ejecuciones hipotecarias que el año pasado y llevamos así tres años. Y las subastas van después de las ejecuciones, con lo que el año que viene habrá el doble que este año
P: ¿qué hubieras hecho para evitar la burbuja inmobiliaria?
R: no se pudo evitar la bajada de los tipos de interés pero las entidades financieras tenían que haber informado de la posterior subida. Tampoco tenían que haber dado préstamos a tan largo plazo, ni a tipo variable, sino que tenían que haber buscado un tipo mixto. Hace años los tipos estaban en el 8%, algo que desincentivaba comprar casa
P: ¿qué esperas para el año que viene?
R: el año que viene entra en vigor la eliminación de la desgravación por compra de vivienda, algo que no creo que tenga mucho efecto en la venta de casas
159 Comentarios:
El artículo (entrevista) pues mas de lo mismo. Perogrullo en estado puro, todo lo que dice es verdad y lo puedo subscribir, pero en realidad no aporta nada.
Echo en falta una respuesta a las preguntas sobre el futuro, mi respuesta sería:
- Mientras no haya trabajo, estabilidad y confianza, no se compra nada ni aunque lo regalen.
Esto también es de perogrullo pero no se dice.
El artículo (entrevista) pues mas de lo mismo. Perogrullo en estado puro, todo lo que dice es verdad y lo puedo subscribir, pero en realidad no aporta nada.
Echo en falta una respuesta a las preguntas sobre el futuro, mi respuesta sería:
- Mientras no haya trabajo, estabilidad y confianza, no se compra nada ni aunque lo regalen.
Esto también es de perogrullo pero no se dice.
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Ricardo, que haya trabajo, estabilidad, confianza y una economia en expansion no es garantia suficiente para que se venda a precios escandalosos.
En estados unidos la crisis inmobiliaria tiene su inicio en 2006, cuando el resto de sectores productivos crecian desaforadamente y el indice de paro estaba en el 4,5%
Si los precios de un determinado bien son el fruto de la especulacion, hasta que no se ajusten al poder adquisitivo real del mercado, hay muy poco que hacer, sinceramente.
El artículo (entrevista) pues mas de lo mismo. Perogrullo en estado puro, todo lo que dice es verdad y lo puedo subscribir, pero en realidad no aporta nada.
Echo en falta una respuesta a las preguntas sobre el futuro, mi respuesta sería:
- Mientras no haya trabajo, estabilidad y confianza, no se compra nada ni aunque lo regalen.
Esto también es de perogrullo pero no se dice.
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Ricardo, que haya trabajo, estabilidad, confianza y una economia en expansion no es garantia suficiente para que se venda a precios escandalosos.
En estados unidos la crisis inmobiliaria tiene su inicio en 2006, cuando el resto de sectores productivos crecian desaforadamente y el indice de paro estaba en el 4,5%
Si los precios de un determinado bien son el fruto de la especulacion, hasta que no se ajusten al poder adquisitivo real del mercado, hay muy poco que hacer, sinceramente.
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Ese comentario lo encuentro muy acertado, gracias por recordarnoslo
#81 jueves, 21 octubre 18:42 Ricardo medina dice el artículo (entrevista) pues mas de lo mismo. Perogrullo en estado puro, todo lo que dice es verdad y lo puedo subscribir, pero en realidad no aporta nada. Echo en falta una respuesta a las preguntas sobre el futuro, mi respuesta sería: - mientras no haya trabajo, estabilidad y confianza, no se compra nada ni aunque lo regalen. Esto también es de perogrullo pero no se dice. Me parece de p. M. Si usted tiene un pisito, y me lo "regala", yo se lo "compro". Eso sí, por "regalar" no me vale que me venda un pisito que en su tiempo costó unos millones de pesetas, que en 2007 valiese 200.000€ (o 300.000€, o 500.000€, o un millón de euros), y usted ahora me lo quiera "vender" (no regalar) por un 25% menos (o por un 50%, o por un 75%). Perogrullo: rebajar desde los precios máximos no es regalar, mientras la "rebaja" no sea del 100%. Posdata 2: en España, el desorbitado precio de la vivienda es lo que nos ha conducido a la actual crisis económica.
Solo entre 2006 y 2008 (antes de la crisis financera mundial y las hipotecas basura),los precios de la vivienda cayeron un 31% en estados unidos
Pues espero que después de todo esto no se vuelvan a caer en los mismos errores, el precio "desorbitado" de las viviendas nos los hemos puesto nosotros mismos con la "desinteresada" ayuda de las entidades financieras. En estas últimas pongo una parte muy importante de la carga de la culpa, pues aunque en este momento "parezca" que están en mala situación, finalmente siempre salen triunfantes de todas las crisis: con la cartera llena de dinero y el archivo lleno de inmuebles.
Tiene que haber necesariamente una verdadera recuperación económica,que traiga trabajo y confianza. Mientras tanto todas estas discusiones son "polémicas de taberna" no hay mas que echar un ojo al foro.
Cuando se recupere la economía, el trabajo y la confianza, dependerá de nosotros mismos que todo siga igual o algo haya cambiado. Espero por el bien de todos que este calvario haya servido de aprendizaje.
Saludos,
Jueves, 21 octubre 18:52 anónimo dice en
"Al precio de la vivienda le queda una espiral a la baja a no ser que el gobierno se saque un conejo de la chistera"
#81 jueves, 21 octubre 18:42 Ricardo medina dice
El artículo (entrevista) pues mas de lo mismo. Perogrullo en estado puro, todo lo que dice es verdad y lo puedo subscribir, pero en realidad no aporta nada.
Echo en falta una respuesta a las preguntas sobre el futuro, mi respuesta sería:
- Mientras no haya trabajo, estabilidad y confianza, no se compra nada ni aunque lo regalen.
Esto también es de perogrullo pero no se dice.
Si usted tiene un pisito, y me lo "regala", yo se lo "compro".
Eso sí, por "regalar" no me vale que me venda un pisito que en su tiempo costó unos millones de pesetas, que en 2007 valiese 200.000€ (o 300.000€, o 500.000€, o un millón de euros), y usted ahora me lo quiera "vender" (no regalar) por un 25% menos (o por un 50%, o por un 75%).
Perogrullo: rebajar desde los precios máximos no es regalar, mientras la "rebaja" no sea del 100%.
Posdata 2: en España, el desorbitado precio de la vivienda es lo que nos ha conducido a la actual crisis económica.
Ya solo queda unos meses para el ocaso.
En enero del 2011 todo se desplomara por lo menos un 10% minimo de los precios actuales.
Es trivial porque los que ganan mas de 24000 euros son casi los unicos que pueden comprar las viviendas.
Buenas tardes.
"En enero del 2011 todo se desplomara por lo menos un 10% minimo de los precios actuales.
Es trivial porque los que ganan mas de 24000 euros son casi los unicos que pueden comprar las viviendas."
¿Ganando 24.000 euros te puedes permitir pagar una casa 200.000?
Yo desde luego no.
En el resto de paises europeos el precio medio de una vivienda es de 4-5 salarios medio brutos anuales, creo que en un post habia un ejemplo de una casa en Francia o belgica bastante ilustrativo
Oh!, almas compradoras
Oh! ratas alcista especuladoras
He aquí la oda, que canta en buena hora
De bajadas en pisos y sucias mazmorras
Justicia social tan necesitada
Mil euristas!, sacad las carteras!, las viandas se preparan
Especuladores alcistas!, la batalla será encarnizada
Vuestra avaricia, al fin, frenada
Mil euristas, mil, esperando a fe, su ansia compradora ser saciada
Fenece, alza!, férmate codicia desenfrenada
Es la hora del mileurista, está aquí recien llegada!
Compraremos por doquier con ánimo de venganza
El expolio llega a su fin, propiedades baratas, llegan a mansalva!
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