El gabinete de estudios económicos axesor hace un repaso de la situación del sector inmobiliario y concluye que para que la demanda de vivienda se recupere es necesaria una mayor caída de precios y que se mantengan bajos los tipos de interés. Además, analiza la caída de precios por provincias para 2011 y el papel de la banca, que puede facilitar el ajuste en el mercado inmobiliario con mayores caídas de precios
1.- demanda de vivienda: se trata de una de las claves para la recuperación del sector. Su comportamiento dependerá del acceso al crédito, de la evolución del desempleo, de la evolución de los precios de la vivienda y del componente demográfico. Además, como recuerda asexor, los problemas que existen en el mercado de trabajo español elevan la incertidumbre sobre las personas ocupadas, que optan por retrasar la compra de una vivienda
Axesor propone razones optimistas como la previsible mayor caída de precios y los bajos tipos de interés para impulsar la demanda. La primera de las razones debería producirse en los próximos trimestres y en cuanto a la segunda, los tipos están en mínimos históricos con lo que cualquier subida futura (se descarta a corto plazo) penalizará el mercado inmobiliario
Por el momento, ni los severos problemas de liquidez del sistema financiero ni el desempleo permiten mirar con optimismo la reactivación de la demanda de vivienda y la salida de la crisis inmobiliaria, según la firma
2.- el precio de la vivienda: los bajos tipos de interés, un fácil acceso al crédito, las altas rentabilidades del sector, expectativas de mayores aumentos de precios fueron un cóctel explosivo que derivó en la formación de la burbuja inmobiliaria. Desde el pico alcanzado en el primer trimestre de 2008 y según datos del ministerio de vivienda, el precio ha acumulado una caída nominal del 12,02% a finales del primer semestre del 2010
Axesor recuerda que los precios han caído poco en relación con el indicador de accesibilidad medido a partir de la capacidad de pago a largo plazo de las familias españolas. Y hay ratios como el precio de la vivienda y la renta de los hogares que indican la necesidad de mayores caídas, entre un 12 y 15% más de media, para bajar de los 6,8 años de renta familiar bruta necesarios para la compra de una casa a una cifra en torno a 4-5 años
La firma destaca que los ajustes de precios se producirán en función de los diferentes mercados y/o provincias ya que en cada una hay un stock o una demanda distinta. Para 2011 entre las provincias españolas en que se estima una mayor caída del precio se encuentran málaga y Toledo, con descensos del 31% y 27%, respectivamente, desde su propio pico. Otras provincias expuestas a fuertes caídas de precios de entre el 20% y 30% son Alicante, Valencia, Huelva, tenerife, Zaragoza, Madrid, Las Palmas, Segovia, grandaa, Almería cádiz, Guadalajara, castellón, Baleares, Huesca y Murcia
Axesor destaca en su informe "la verdadera dimensión de la crisis del macrosector de la construcción" que el mayor impacto negativo en los precios se encuentra en las comunidades turísticas, especialmente en la Comunidad Valenciana, Andalucía, región de Murcia y los dos archipiélagos
Las comunidades autónomas donde los precios caerán el año que viene entre un 10% y un 20% desde su pico son Castilla y León, el País Vasco, La Rioja Navarra y Cataluña
Las razones que esgrime asexor para esperar más caídas de precios son:
- 2010 no permitirá reajustar los precios de la vivienda en España, ante el elevado excedente de vivienda sin vender
- Con la recuperación de las economías alemana y francesa, probablemente haya una subida de tipos de interés (sus expectativas están ligadas a las del Euribor), lo que hundiría aún más al sector inmobiliario español
- La contracción del PIB español y la aún elevada tasa de desempleo (escasa demanda de casa)
- Las necesidades de liquidez de la banca seguirán impidiendo una reactivación del c´redito a empresas y familias
- La desaparición de las ayudas fiscales pueden tener un efecto negativo, como se ha demostrado en el mercado inmobiliario americano o recientemente en España con el fin de las ayudas fiscales a la compra de coches
Indicador de la accesibilidad según precio vivienda y la renta de los hogares
3.- el papel de la banca en la recuperación del sector: si la financiación que llega a familias y empresas sigue siendo escasa las posibilidades de reactivación de la demanda inmobiliaria se reducen y el riesgo de crédito de las empresas ligadas a la construcción y al sector inmobiliario aumenta
Los activos inmobiliarios en el balance de las entidades financieras durante más de 24 meses requieren el 30% de cobertura. Estas nuevas provisiones introducirán una buena dosis de realismo y ayudarán a que se produzca el ajuste en el mercado inmobiliario, con mayores caídas de precio a lo largo de 2011. El problema es que estos activos inmobiliarios, como promociones en curso, requerirán caa vez mayores inversiones para convertirlas en pisos habitables
Por último, axesor cree cada vez más evidente que “la significativa caída en el precio del suelo hará que las nuevas viviendas tengan un coste más barato y, por tanto, unos precios más asequibles. En este contexto las viviendas en el mercado tendrán que rebajar sus precios. Cuanto más tarde se produzca el ajuste, más difícil será la consolidación de la recuperación del sector
95 Comentarios:
Me parece correcto el informe.
De momento no dice nada sensacionalista que es de agradecer en estos momentos latinos de extremos.
1-dice que desde sus picos (2008) en algunas provincias tendrán que bajar hasta alcanzar el 31%, 27%, 20-30%. Me parece un visión más realista que pedir bajadas del 70% adicionales.
2-dice que estemos atentos, a los tipos de interes porque no van a estar más bajos en mucho tiempo, esto es lo menos que vamos a pagar de hipotecas. Por dios, hagamos los cálculos al 3.5% de interés en la vida de la hipoteca. Quiero decir que cuando paguemos poco lo ahorremos para cuando estén los tipos al 5$ dentro de 6-7 años.
3-dice que la demanda y la oferta se tiene que ajusta via precios porque la economia no va a tirar suficiente para absorverla via ingresos personales.
4-dice que los bancos también tienen que asumir riesgos, via bajada de precios de sus balances, via riesgo liberando crédito para esas viviendas.
Todo correcto.
Ahora una pregunta, hay zonas que según esto ya han bajado lo que dice este informe, entendemos que en esas provincias van a estar en movimiento lateral????
Amen!
Pues que suban, que suban los tipos de ineteres que va a hacer una hipoteca ella
Lo de bajar los precios por descontado. Lo de que los tipos de interes permanezcan bajos...va a ser que no
Pues ya vermos quien compra, si ningun banco baja el precio de los tipos de interes no me hipoteco, sigo de alquiler que no sube tanto
El último grafico es demoledor: 7 años de sueldo bruto para comprar. Un timo.
Cuando eso baje a 4 entonces ya empezaremos plantear a comprar.
Antes muerto que dejarme estafar.
El último grafico es demoledor: 7 años de sueldo bruto para comprar. Un timo.
Cuando eso baje a 4 entonces ya empezaremos plantear a comprar.
Antes muerto que dejarme estafar.
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Estuvo en un promedio de 4 entre 1998 y 2000. Y esa es la tendencia a mediano plazo, que coincide con la mayoria de los paises desarrollados.
Yo quería comprar antes de terminar este año pero he intentado negociar un descuento justo y el promotor no cede. Se agarra a lo del piso vale... ¡Qué morro! Pues yo no cedo tampoco. Ademas, el banco no me da respuesta a mi peticion de credito. Y conste que soy solvente..., pero nada. Pues me importa un bledo!!! Puede que hasta me estén haciendo todos un favor. Ya compraré... de verdad que para alcanzar la felicidad, cuanto mas lejos de los bancos mejor, cuanto menos deudas mejor. ¿A que dejo de trabajar y me dedico a la bohemia? ¡Qué asco!
Yo quería comprar antes de terminar este año pero he intentado negociar un descuento justo y el promotor no cede. Se agarra a lo del piso vale... ¡Qué morro! Pues yo no cedo tampoco. Ademas, el banco no me da respuesta a mi peticion de credito. Y conste que soy solvente..., pero nada. Pues me importa un bledo!!! Puede que hasta me estén haciendo todos un favor. Ya compraré... de verdad que para alcanzar la felicidad, cuanto mas lejos de los bancos mejor, cuanto menos deudas mejor. ¿A que dejo de trabajar y me dedico a la bohemia? ¡Qué asco!
Bien por el promotor, si ahorré para pagar mi piso arriba de la burbuja, ahorra tu también, o es que ahora la gente es más lista y van a atar los perros con longaniza, veo que no ha cambiado mucho el tema. Paseate un Sábado y verás como la gente se divierte y gasta todo lo que no declara a hacienda y saca del plus del paro.
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