Fernando vizoso, gerente en el Área de Infraestructuras de KPMG, señala que sin restar trascendencia al momentum actual, puede tener sentido comenzar a reflexionar sobre cuál es el modelo empresarial inmobiliarios con mayores garantías de éxito en un escenario post-crisis, que se va a caracterizar por "una demanda más reducida que en el pasado, una financiación más cara y menos accesible y unos márgenes de negocio más ajustados", señala en la revista de asprima (asociación de promotores inmobiliarios de Madrid)
Producto
El experto señala que, como todos sabemos, los tiempos en el que todo se vendía y en el que "el promotor tenía pocos incentivos para cuidar el producto o invertir en su diferenciación" pasaron. Pero ahora, "en un mercado de bienes y servicios convencional, competitivo, no podemos esperar algo así y la definición del producto tiene que tener un papel protagonista"
Esto, precisa vizioso, "no implica necesariamente que todo lo que se construya a partir de ahora tenga que ser de una excelente calidad, sino que simplemente debe ser consecuencia de una reflexión muy concienzuda sobre los gustos, necesidades y preferencias de nuestros potenciales compradores". Así, apuntilla, "si llegamos a la conclusión de que existe, por ejemplo, demanda para vivienda muy asequible en una determinada localización, se debe diseñar un producto que sea realmente de bajo coste, sin concesiones", ya que en un caso así la diferenciación vendrá únicamente a través de precio y será "su principal y casi único argumento de venta"
El gerente en el Área de Infraestructuras de KPMG abre no obstante la estrategia para que otras empresas busquen otros tipos de diferenciación como "el diseño (arquitectura de autor), necesidades específicas de colectivos (tercera edad, jóvenes, etc), la sostenibilidad (y ecoeficiencia), la integración funcional y paisajística con el entorno, la tecnología o las soluciones de movilidad y comunicación"
Costes
El suelo ya no va a representar una parte tan importante del coste de la promoción gracias a la caída de precios. Así, "al mismo tiempo que el coste del suelo modera su peso en el negocio, elementos como los costes de comercialización (intermediarios, marketing, publicidad, etc) y la financiación (fórmulas que faciliten el acceso al producto a los compradores), deben ser más determinantes en la cuenta de resultados de una promoción", señala vizoso en la revista de asprima
Además, vizoso señala que tras el recorte de costes de las estructuras de las promotoras, es de suponer que en el escenario post crisis también se mantengan en niveles muy contenidos y haciendo un uso mayor de la externalización
Financiación
En opinión del experto de kpmg, la financiación de la promoción también va a cambiar. Así, las nuevas operaciones inmobiliarias deben contar con una mayor presencia de fondos propios por parte de la empresa promotora, ya que sólo así conseguirá financiación de la banca
Por lo tanto, por medio se necesita un periodo de captación de fondos hacia el mercado inmobiliario español, "que no va a ser una tarea fácil y va a incrementar inevitablemente el coste de capital de las empresas del sector", señala vizoso, que pide que se olviden los niveles de apalancamiento del pasado porque "son historia"
Como conclusión, vizoso apunta que "el sector inmobiliario que podemos esperar en un futuro inmediato estará formado por empresas con estructuras corporativas ágiles, centradas en el cliente, con un alto grado de especialización y con un bajo nivel de apalancamiento". En su opinión puede parecer difícil llegar a ello, pero se muestra optimista sobre la capacidad de adaptación del sector y el conocimiento acumulado estos años
54 Comentarios:
Y en barrios como chamberí, ¿Quién manda?, Si lo poco que hay de menos de 30 años no se oferta.
Es muy sencillo señores : ya nadie regala nada,ni siquiera los bancos y por tanto van a depender ustedes de esa escasa poblacion ahorradora que no les necesita a ustedes,en principio,para nada.
Si por casualidad alguien de ese grupo de poblacion llegase a necesitarles a ustedes algun dia para adquirir una propiedad,tengan por seguro,que les va a hacer bailar sobre ascuas antes que fundirse sus ahorros en sus,a dia de hoy,sobrevaloradisimos productos inmobiliarios.
Resumiendo : rEINVENTENSE O HUNDANSE EN EL INFIERNO DE LOS PROMOTORES AUTISTAS.
El futuro está claro. Bajada de precio al poder adquisitivo de los ciudadanos y si no pues se da la situación de ahora, de que no se compra ni se vende apenas nada.
Ademas este sector ya no será el que tire de la economia. En España lo será el turismo.
La realidad se impone.
Ya nos gustaria tener aqui el mismo precio x poder adquisitivo regional que tienen en usa!!!!
Sin duda esta es una buena utopía. La realidad es distinta. En el mercado existe un exceso de oferta que antes que nada estos promotores tendrian que eliminar. Lo demás podrá ocurrir después pero sin dar salida a la acumulacion de stock de viviendas de los promotores no se puede siquiera pensar en que tengan fondos propios para apalancarse menos en sus proximas inversiones. No olvidemos que ya estan elevadamente apalancados y lo primero y mas necesario para poder pasar a la situacion que se describe en el articulo es salir de esa situacion. Y claro está que eso es lo más complicado de esta historia en la que hoy en dia los promotores estan atrapados en manos del sector bancario y perjudicados por la proliferacion de vivienda publica que retrasa la eliminacion del stock y la consecuente reduccion de deuda de promotor.
El presente de las promotoras ya se ve: son zombis, sobreviven gracias a refinanciaciones perpetuas de los bancos. Deben desaparecer la mayoría, tiempo al tiempo.
Respecto a la venta lo que se estila es: si bajas el precio vendes ahora, o lo harás dentro de dos años con más "pérdidas" que hoy.
Mi futuro es el de siempre: esperar tranquilamente y ver pasar el tiempo. Los números los tengo claros: carezco de ganas de pagar 3 por algo que vendían en 4, cuando sé que no vale ni 2.
Hola, según idealista ¿Es mejor guardar el dinero en el banco o invertir en inmuelble? No corre ningún peligro el dinero el banco?No puede pasar como en Argentina? Por qué no nos dais un poco de luz al respecto?? Gracias
"Hola, según idealista ¿Es mejor guardar el dinero en el banco o invertir en inmuelble? No corre ningún peligro el dinero el banco?No puede pasar como en Argentina? Por qué no nos dais un poco de luz al respecto?? Gracias"
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Pero tú te crees que Fernando Encinar es la bruja lola?
En estos momentos lo peor que podemos hacer es dejar el dinero en los bancos,no sólo por lo que pudiera pasar(corralitos,etc.),sino que también les hacemos el juego y entre todos les inyectamos un dinero que los ayuda a seguir con su politica especulativa ,y cada vez tardarán más en tomar la única decisión posible que es la de bajar de una vez los precios de los ladrillos que tienen en sus cajas fuertes,(a ver si luego esto comienza a rodar nuevamente...)que para ayuda ya tienen a nuestros queridos e ineptos gobernantes...pregunto...¿Si los bancos jamás nos ayudaron,porque nos desesperamos por ayudarlos?,Será la famosa hidalguía española...u otra cosa peor???,No se si otro mundo será posible,pero si sé que hay a lo largo de los tiempos coyunturas históricas que al menos nos ayudan a pensar,y a darnos cuenta de lo mal que está constituida ésta sociedad que nos toca vivir...en estas fiestas quiero brindar con vosotros deseando que estos pequeños rayos de luz que podemos entrever se afianzen y que esto pueda cambiar algún día y que podamos verlo...feliz año nuevo!!!
Muy interesante tu propuesta, pero...¿Quién te libra del insomnio velando con el trabuco, sentado sobre la baldosa que cubre tu tesoro?. La existencia de la banca se basa en el miedo, la desconfianza, la incertidumbre y la codicia. Pulsa la opinión, sobre el tema, entre tu círculo y verás el resultado, obviando las fanfarronadas, de la encuesta. Somos demasiado estúpidos y estamos demasiado lobotomizados, como para tomar decisiones sensatas.
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