Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
Recientemente, Emilio botín,presidente de banco santander, comentó en la presentación de los resultados del banco, que su entidad no prestaba más “porque no hay demanda solvente”
Si nos centramos en el mercado de las hipotecas, la demanda natural mayoritaria debería proceder de la formación de nuevos hogares (excluyendo aquella que se produce por motivos de inversión o la compra de segundas residencias). Aunque no existe un número exacto, las estimaciones de nueva creación de hogares se estima en torno a los 250.000 nuevas familias por año. La crisis puede haber reducido este número en los últimos años, aunque aun así estamos hablando de un volumen realmente significativo desde el lado de la demanda
Sin embargo, cuando botín habla de “demanda solvente”, ¿a qué se refiere exactamente? en el caso de las hipotecas, estamos hablando fundamentalmente de 3 aspectos complementarios, pero en los últimos años hay un cuarto factor:
1. Aportación de ahorros suficientes para que la hipoteca no supere el 80% del valor de la vivienda: teniendo en cuenta que los gastos suponen entre el 5% y el 12% de la compra, los compradores deben tener ahorrados en torno al 25%-32% del precio de la vivienda
2. Ratio de endeudamiento inferior al 35%: es decir, el importe de la cuota de la hipoteca no debe superar ese nivel respecto a los ingresos netos mensuales de los compradores
3. Estabilidad laboral: este punto es el más controvertido actualmente, porque no sólo vale con que se tengan contratos indefinidos, sino que la empresa en la que se trabaje esté en una buena situación difícil y con riesgo bajo de reducción de personal
Aunque todos estos conceptos son los que se suelen comentar a la hora de definir esa “demanda solvente”, queremos añadir en este artículo otro factor que está limitando el tamaño de dicha bolsa de demanda, y éste es
4. El precio de la vivienda: la capacidad de compra de un comprador que necesite financiación es como un salto con pértiga. Además de la velocidad que lleve el interesado (ingresos mensuales y ahorros) es necesario tener una pértiga (la hipoteca) en la que apalancarse para poder alcanzar la altura necesaria (precio de la vivienda). Todos los elementos deben manejase de forma perfecta para sobrepasar el listón
El problema actual es que los bancos han recortado la pértiga que antes dejaban a sus clientes y o se llega con más velocidad (ingresos y ahorros) o es necesario bajar el listón para que el comprador pueda superarlo con la pértiga que actualmente le está dando el banco para esta tarea
En el siguiente cuadro mostramos las cuotas mensuales, los ingresos mínimos y los ahorros necesarios para comprar una vivienda ahora y cómo podrían variar esas cifras en función de una hipotética caída del precio de la vivienda o los descuentos que apliquemos como vendedores a nuestra vivienda. Como punto actual hemos utilizado el último dato de precio medio de la vivienda en Madrid del informe de precios de idealista.com (3.455 €/m2), una vivienda de 60 m2 y una hipoteca del 80% del importe de compra, a 30 años y un tipo de interés del 4,50% (tipo medio que utilizan las entidades para sus estudios de capacidad de pago)
Se puede ver que una bajada en el precio de la vivienda tiene un impacto doble, tanto en la cuota mensual como en los ahorros necesarios. Es decir, que como la pértiga que actualmente dejan los bancos es de una longitud determinada, sólo conseguimos ser accesibles para muchos compradores bajando el precio de nuestra vivienda. No queda otra, puede que incluso el comprador esté de acuerdo con nuestro precio, pero el banco es el que tiene la última palabra en este mercado y hay que asumirlo o retirar nuestra vivienda del mismo
Visto desde el punto de vista del comprador: dado que no podemos influir de hoy para mañAna en la retribución que recibimos – y la moderación salarial parece que está aquí para quedarse un tiempo – y que la capacidad de ahorro está limitada por esta generación de ingresos, parece que una ayuda clara para acceder a una vivienda sería conseguir reducir las expectativas de precio del vendedor o irnos a viviendas más económicas
Harina de otro costal es el interés de las entidades en favorecer la venta de sus inmuebles frente a los de terceros, pero aunque algunas entidades están enrocadas en dicha práctica (comisionando a sus oficinas por ello), es cierto también que otras sí están dando hipotecas como vía de captación de clientes, sin importarles la procedencia del inmueble
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94 Comentarios:
Pero, que ocurrirá cuando se retire el excaso de crédito ? ........
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Pues que no se vende.
¿Tanto rollo para decir lo mismo que yo?
Con la Reforma Laboral. El Presidente del Gobierno la califica de ‘justa’ pero no dice, ni explica, qué tiene de justo que el desempleo, según sus propias estimaciones, vaya a continuar aumentando y que caiga el poder adquisitivo de la mayoría de trabajadores: la misma persona de la pregunta de antes ha calculado que entre congelaciones, reducciones, inflaciones, eliminación de fiestas e incremento del número de horas trabajadas, en un año y medio ya ha experimentado una disminución de su renta del 15%.
Excelente artículo: se explica de manera clara que precio de la vivienda lo fijan los bancos.
Lo digo por que hay gente de no sé que planeta que comenta que los bancos no han sido parte activa en el incremento del precio de la vivienda.
Aunque claro, se ve que ahora ya no tienen tantos pisos, y animan a bajar precios para conseguir más hipotecas.
Asi da gusto.
Excelente artículo: se explica de manera clara que precio de la vivienda lo fijan los bancos.
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Eso es. El mercado ni es libre, ni perfecto.
Bancos, intermediarios, financieros,......esos dicen el precio que tiene que tener el piso, en función de sus márgenes de beneficios.
¿La ley de la oferta y la demanda? Eso para el pescado azul, y cada vez menos.
Os los van a regalar
Pretender poner a la venta ahora un piso es como poner un puesto de chicles en la cañada real soriana.
¡Hombre sí! La vía tiene tráfico, pero las ovejas que pasan no tienen un euro para chicles.
Bueno, menos discusiones. Esta claro que hay gente que no quiere bajar los precios y otros que no les queda otra solución que bajarlos.
Alguien tiene el teléfono del vecino que tiene el piso al 80% rebajado? Por que está claro que al que no lo rebaje no se lo compro mientras otros si que lo bajen.
Tengo muuuucha paciencia. A alguien le sobra un piso? (o varios)
No es lo mismo invertir diez millones de euros en construir una urbanización que invertir esos mismos diez millones en construir una fábrica. El país que invierte su capital en bienes que no producen nada más tras su finalización se acaba descapitalizando, y más aún cuando ese capital se ha pedido prestado y hay que detraer riqueza del sistema productivo para devolverlo a su vencimiento. Por tanto, regresar a ese modelo económico denota falta de iniciativa, o peor aún, resignación ante la idea de que los españoles solo podemos ser albañiles o desempleados.
El panorama de ingenieros y arquitectos emigrando a países más desarrollados socialmente, donde la aspiración de la gente no es ser "propietaria" de un agujero de ladrillo, sino vivir de alquiler pagando arrendamientos moderados y desgravables, cambiar de residencia buscando mejores oportunidades, estudiar, tener hijos, viajar, invertir, crear empresas.. Parece confirmar el triste destino de este país: una población mayor, inculta y progresivamente empobrecida.
Mientras España siga siendo un país de analfabetos y tarugos, la vivienda seguirá siendo la "inversión" del pobre, cuyo sueño es esperar sentado a que sus ladrillitos "trabajen" por él.
Por si alguno no quiere ni pensarlo....más le vale
Que igual volvemos a la peseta
Y será tal devaluacion
Que va ser dolorosisimo
Cuando un guiri te ofrezca
Su coche a cambio de tu casa
Y encima le debas algún dinerillo más
Sabiendo que en 2012 por lo menos la vivienda bajara un 8-10% mas, quien se atreve a comprar un piso, hipotecarse y arriesgar su vida?
Me explico:
En un piso de 200K , con una bajada aproximada del 8-10% durante 2012, estaras pagando tu cuota de hipoteca unos 900 euros aproximadamente, pero es que con una bajada del 10% aparte estaras tirando a la basura 1500euros extra cada mes.
En total te costará unos 2400 euritos al mes el vivir en tu pisito sobrevalorado.
900+1500=2400 euros a la basura
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