Las revisiones de las hipotecas están dejando buenas y malas sensaciones entre los hipotecados en los últimos meses dependiendo del mes de Euribor que se les aplique. Mientras los medios de comunicación narramos en rigusoso tiempo real los movimientos del Euribor, éstos son aplicados en diferido por los bancos en sus créditos, lo que crea un sinsabor entre lo que se lee y la vida real. La estadística demuestra que no hay que obsesionarse con la revisión del Euribor
Los primero que hay que saber es que en las escrituras de la hipoteca figura qué Euribor nos van a aplicar en cada revisión y siempre será el mismo, que suele ser uno o dos meses anterior al último que esté vigente. Es decir, si a alguien le vienen aplicando siempre en marzo el Euribor de enero, le seguirán aplicando ese Euribor de por vida en su revisión anual. Por ello, lo primero que hay que saber es qué Euribor nos aplican
Con el Euribor en claro descenso desde verano de 2008, las revisiones están dejando a algunos hipotecados con un Euribor de referencia cláramente más alto del que se aplica a los pocos meses después, lo que crea enfado y en algunos casos además suspicacias con el banco sobre si estará todo correcto. Con esta calculadora de revisión de la hipoteca puedes calcular tú mismo la nueva cuota
También hay gente que se pregunta qué puede hacer para que le aplique ya el Euribor actual y si es apropiado hacerlo. La respuesta a primera vista podría ser que sí, ya que cuanto antes me apliquen el Euribor, antes me aprovecharé de las rebajas de la cuota. Sin embargo, Un estudio en detalle del Euribor concluye que no conviene correr detrás del Euribor Y que a no ser que se esté ahogado, es mejor ser paciente y esperar a que nos llegue la rebaja de forma natural. Si somos los primeros en disfrutar de la rebaja, seremos también los primeros en sufrir la subida y por el contrario, si somos los últimos en tener esa rebaja, seremos también los últimos en pagar más cuando el Euribor suba, que lo hará tarde o temprano. Esto ya ocurrió cuando el Euribor empezó a subir en 2005 y entonces nadie corrió al banco a que le aplicasen el Euribor actual porque le convenía el pasado. Eso mismo pasará cuando el Euribor suba
Histórico del Euribor y media según el mes de revisión de la hipoteca
| 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | Media | |
| Ene | 3,95 | 4,57 | 3,48 | 2,71 | 2,22 | 2,31 | 2,83 | 4,06 | 4,50 | 3,40 |
| Feb | 4,11 | 4,59 | 3,59 | 2,50 | 2,16 | 2,31 | 2,91 | 4,09 | 4,35 | 3,40 |
| Mar | 4,27 | 4,47 | 3,82 | 2,41 | 2,06 | 2,34 | 3,11 | 4,10 | 4,59 | 3,46 |
| Abr | 4,37 | 4,48 | 3,86 | 2,45 | 2,16 | 2,27 | 3,22 | 4,25 | 4,82 | 3,54 |
| May | 4,85 | 4,52 | 3,96 | 2,25 | 2,30 | 2,19 | 3,31 | 4,37 | 4,99 | 3,64 |
| Jun | 4,97 | 4,31 | 3,87 | 2,01 | 2,40 | 2,10 | 3,40 | 4,50 | 5,36 | 3,66 |
| Jul | 5,11 | 4,31 | 3,65 | 2,08 | 2,36 | 2,17 | 3,54 | 4,56 | 5,39 | 3,68 |
| Ago | 5,25 | 4,11 | 3,44 | 2,28 | 2,30 | 2,22 | 3,61 | 4,67 | 5,32 | 3,69 |
| Sep | 5,22 | 3,77 | 3,24 | 2,26 | 2,38 | 2,22 | 3,71 | 4,72 | 5,38 | 3,65 |
| Oct | 5,22 | 3,37 | 3,13 | 2,30 | 2,32 | 2,41 | 3,80 | 4,65 | 5,25 | 3,60 |
| Nov | 5,19 | 3,20 | 3,02 | 2,41 | 2,33 | 2,68 | 3,86 | 4,61 | 4,35 | 3,52 |
| Dic | 4,88 | 3,30 | 2,87 | 2,38 | 2,30 | 2,78 | 3,92 | 4,79 | 3,45 | 3,41 |
| Datos en % |
A la vista del cuadro, se puede comprobar cómo sea cual sea el mes de revisión, el interés medio que ha pagado cada hipotecado que abriera una hipoteca en 2000 es prácticamente el mismo tras nueve años, alrededor de un 3,5%. La diferencia entre el caso más desfavorable (agosto) y el más favorable (enero) es de 29 centésimas, que trasladado a un crédito de 150.000 euros a 25 años es de apenas 24 euros al mes (807 euros frente a 783 euros si aplicamos un diferencial de 0,50 sobre el Euribor). Si bien es cierto que tras 30 años será dinero, la estadística demuestra que con el paso de los años ese diferencial se estrechará aún más
Y es que los ciclos del Euribor suelen ser largos y claros en sus movimientos y no intercalan subidas y bajadas desbocadas en pocos meses como la bolsa, lo que hace que a la larga todo el mundo pague un Euribor parecido. Lo mismo ocurre si se hace el cálculo de qué es más rentable si tener una hipoteca con revisión anual o semestral, ya que también nos salen datos parecidos y es que ambos han pagado una cuota de hipoteca semejante a lo largo de la vida del préstamo
Aún así quiero que me apliquen el Euribor actual ya
Si no quieres esperar o estás ahogado con las finanzas personales y necesitas ya mismo un respiro aunque después tengas que pagar más, también hay alternativas. Lo primero que puedes hacer es una novación de la hipoteca, esto quiere decir, que puedes cambiar las condiciones (mes de referencia, tipo de interés, diferencial...) de tu hipoteca si llegas a un acuerdo con el banco, que no siempre está por la labor ya que quizás salga perdiendo y no tiene obligación de hacerlo
Una solución a esto es que le aprietes para que te renueve las condiciones de la hipoteca. La forma de apretarle es llevándole ofertas en firme de otra entidad y decirle que quieres cambiarte. Ellos tienen derecho de igualar la oferta y quedarse con tu hipoteca, pero al menos habrás conseguido lo que buscabas. La comisión de novación de una hipoteca figura en las escrituras, pero suele ser baja, alrededor de un 0,1% por lo que aplicarla a un crédito de 200.000 euros puede costar apenas 200 euros
Otra alternativa es subrrogar la hipoteca a otra entidad, es decir, llevárnosla a otro banco. Aquí debemos ser muy cuidadosos con los cálculos, porque la subrogación de la hipoteca a otro banco es una operación es mucho más cara. A la comisión de subrrogación que nos aplicará nuestro banco (alrededor de un 0,25%) hay que sumarle los gastos de abrir esa hipoteca en otro banco (escrituras, registro, notaría...) lo que puede hacer que los gastos se disparen a unos 5.000 euros para una hipoteca de 200.000 euros
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38 Comentarios:
Efectivamente, subrrogar ahora es muy complicado pq a no ser que te queden 10 años de hipoteca, los bancos es dificil que te ofrezcan unas condiciones interesantes respecto a las que ya tienes
Y si te quedan 10 años de hipoteca, no creo que sea muy rentable una subrrogación
Respecto a lo de revisar o no revisar, estoy de acuerdo con el autor del artículo, las prisas son malas consejeras y es mejor esperar. De hecho, te permite tener más visibilidad en tu economía pq si ahora te ha pillado el toro, sabes q hasta 2011 vas a estar con una hipoteca cómoda tras revisar a finales de 2009
Hola,
Con la crisis que hay, los tipos bajos van a durar al menos 2/3 años. Para quien está apalancado, cuanto antes le revisen, en general, mejor. Lo suyo es aprovechar esta bonanza de tipos para reducir la hipoteca al máximo y cuando vuelva la subida (que llegará con total seguridad porque la inflación se va a salir de madre) haber reducido el endeudamiento todo lo posible. Y esperemos que la subida de tipos llegue con la economía mejor.
Yo creo que quien se haya endeudado razonablemente se puede ventilar en esos 2/3 años perfectamente cerca del 40% del capital pendiente (es decir, si su relación salario/endeudamiento es razonable).
El pago de la letra mensual no es más que el alquiler de dinero, a base de letras mensuales no se avanza nada en la hipoteca. Pero cuando se pone regularmente amortización de capital, se ve la hipoteca bajar rápido. En mi caso (y dirán algunos que es mentira) amortizo anticipadamente 2mil al mes.
Un saludo
Dichoso tu que puedes anortizar 2000 euros en un mes.... algunos no podemos quitarnos eso en todo el año.... y dando gracias....
O a ver si crees que estamos pagando la hipoteca 40 años con gusto....
Puede que, dentro de un año aproximadamente, lo interesante sea subrrogar a una hipoteca a tipo fijo, porque tambien fijo que van a subir las variables en dos o tres años como mucho. &Iquest;cómo lo veis?
Decir que los gastos pueden subir a 5.000 euros es una auténtica burrada. A lo sumo entre 2.000 y 3.000 euros.
Tengo entendido, que cuando se hace una subrogacion por ley, los gastos disminuyen considerablemente (me refiero a lo que dicen de los 5000,00 euros)
Me pueden contestar a esto o ser más explicitos en los 5.000,00 euros para una hipoteca de 200.000,00 euros
Excelente artículo, pero no estoy del todo deacuerdo. Está claro que con movimientos convencionales del Euribor al alza o a la baja, da igual, con movimientos de tipos lentos y con ciclos económicos largos, da igual, pero la reciente bajada de tipos y continua bajada de Euribor es única. Buscar una subrogación ahora, supone firmar escrituras dentro de dos meses, con lo que el Euribor a aplicar puede ser perfectametne el de febrero, ahñi hay mucha pasta, para tener una hipoteca igual.
Me revisan la hipoteca en febrero, alguien me puede decir que Euribor me tienen ue aplicar?
Muchas gracias
Es increible que los bancos traten a la gente tan mal, una cosa es lo que dice zapatero y otra lo que dicen los bancos, voy a hipotecar a mediados de febrero con la caixa y resulta que las condiciones que tenía es Euribor oficial + 0,45, pues bien resulta que el director dice, a pesar de haberse publicado el Euribor de enero el día 3 de febrero en el boe, con el resultado de Euribor de 2,622 para enero, que el Euribor que me aplicable es el de diciembre que es el 3,45, que para aplicarme el 2,622 ten´Dría que ser el 1º de Marzo, osea un robo. Alguien es amigo de zapatero para tirarle de las orejas.
Marmol:
Un Euribor+0,45 no está nada mal para los tiempos que corren.
Por otro lado, la mayor parte de los créditos hipotecarios que se dan referidos al euribor, lo hacen sobre el valor de este dos meses anterior a la firma o la revisión, por lo que si firmas en febrero, te aplicarán el de diciembre. De todas formas, al final de la hipoteca, te habrá sido indiferente el mes de aplicación, ya que estadisticamente se compensan.
Lo que es importante, es que no te hayan marcado límite inferior, que ahora los bancos, a falta de aplicar el redondeo, aplican mínimos (generalmente un 4,5%) por lo que muchas de las posibles bajadas no te van a afectar.
Esto lo justifican con que tambien limitan las subidas (generalmente al 12,5%), pero es un camelo, si el euribor sube al 12% es porque tenemos una inflacción enorme y entonces, dará igual la subida del euribor.
Saludos
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