Casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. Y es que cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. Pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?
La respuesta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años
Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble
Por ésta y otras razones, el precio que salía en el folleto cuando compramos el piso es casi una anécdota, porque realmente ha costado más. Sin embargo, ese precio queda grabado a fuego en la mente de los compradores
Cuentas claras
Por ejemplo, si compramos un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y abrimos una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros), el cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:
A) conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:
Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros
B) sumarle un 10% de iva (o itp) más papeleo
Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo
En nuestro ejemplo, el iva sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría… (6.000 euros) nos da un total de otros 20.000 euros
C) añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca
En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)
D) conocer cuánto nos queda aún por pagar de la hipoteca
En el ejemplo, 114.000 euros
Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)
Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación
Así, todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma
Es decir, que Muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real
90 Comentarios:
No nos engañamos, bulleimmo, pero no hace mucho no teníamos ni eso, había que fiarse con el riesgo que ello conllevaba. Sé que hay mucha gente que ni se preocupa en acceder a la información contrastada antes de dar el paso fatídico, pero lo bueno del caso es que ahora ya no tienen excusa.
Gracias dani por la aclaración, ahora se entiende mejor
No te preocupes
Buenas tardes!
Vista la controversia que se está montando y la diferencia de interpretaciones que está teniendo el artículo concluyo que no está lo suficientemente bien escrito como para que se entienda (pese a que todos los textos los corregimos y sometemos a lecturas por diferentes personas para que se entienda), por lo que trataré de dejar claros los puntos necesarios:
1) el artículo es una crítica a lo que muchos dicen: "no vendo perdiendo"
2) en el artículo se trata de describir de forma simple pero bastante precisa al precio que se debería vender una casa para no perder, que está bastante alejado del precio del anuncio que piensan algunos
3) una vez demostrado que ese precio está alejado de lo que piensa la mayoría, se trata de demostrar que vender al precio al que se compró porque "así no pierdo" no tiene sentido
4) con ello no queremos decir que el precio se tiene que subir sino que una vez demostrada que esa "forma tan peculiar de ponerle precio al piso" no está basada en nada, debemos quitarnos esa atadura y poner a los pisos el precio adecuado, de mercado, sea el que sea (y aquí ya cada uno puede poner el que considere más idóneo por distintos motivos, que todo el mundo es libre de vender al precio que quiera y de comprar al que desee)
Trataremos de ser más claros la próxima vez y agradezco que tengais en cuenta estas matizaciones
Un saludo a todos y muchas gracias por el seguimiento y uso que hacéis del portal
El artículo está bastante bien, pero en mi opinión se esta tratando de calcular un VAN de la inversión ( en este caso la casa ) y para ello utilizamos flujos netos, es decir que hay que tener en cuenta tanto los costes (es cierto que hay que tener en cuenta todos ... no solo los del precio del cartel) pero también hay que tener en cuenta la renta que genera (en el caso que esté alquilado) o el ahorro de esta renta para el propietario en el caso de que sea primera vivienda.
Es decir que el mensaje que transmite el artículo está bien... para fijar el precio de la vivienda con el que no se pierde al vender la misma, es necesario tener en cuenta todos los costes (flujos negativos), pero tambíén teneis que tener en cuenta los flujos positivos, bien sean por medios de las rentas del inquilino o bien sea por el ahorro de rentas si es 1ª Vivienda.
Y respecto a la opinión de casi todo el mundo, acerca de vender con pérdidas, la comparto... las inversiones son inversiones ... y aunque siempre las hagas esperando un valor actual neto positivo .... las cosas no siempre salen como se proponen. Las minusvalías están a la orden del día y mas viendo los tiempos que corren.
Un saludo!!
Me encanta este foro!!!
De cualquier cosa sacamos una tesis doctoral! si es que somos así... unos incorformistas
I love idealista news! (and its people)
El problema es que la gran cantidad de factores que influyen a la hora de valorar un piso hacen que un corto artículo no las englobe todas. Así como muchos foreros han mencionado, habría que tener en cuenta la inflación, depreciación del piso conforme pasan los años, y principalmente la evolución de la zona donde está ubicada (un piso en las afueras hace 20 años puede estar ahora en pleno centro de la ciudad, o puede haber quedado en una zona que se haya convertido en un "gueto"). Hay que tener en cuenta el concepto económico de "coste de oportunidad", igual que calculamos los intereses de la hipoteca, hay que minorar la deducción por primera vivienda, y el alquiler que nos ahorramos viviendo ahí. si lo pagamos a tocateja, incluiremos el coste de oportunidad de tener ese dinero invertido en otra cosa (depósitos, fondos de inversión, negocio...). si tenemos un apartamento en la playa cerrado, habrá que tener en cuenta lo que se pierde al no tenerlo alquilado....
El precio del cartel cuando lo compramos, podría ser una referencia si decimos de vender al poco de comprar, como un punto de partida. El IVA habría que meterlo lógicamente como un coste mas, así como la inflación que hayamos tenido año a año. También el coste de las mejoras, siempre y cuando no se traten de mantenimiento normal. Y todo esto finalmente minorándolo o aumentándolo conforme al precio medio de mercado de la zona. Y para conocer ese precio de mercado tenemos una gran herramienta ahora con los portales inmobiliarios en la red. Yo gracias a idealista, fotocasa, globaliza... puedo conocer la evolución no solo de mi ciudad, sino de mi zona. Lanzo una pregunta sobre ello a todos vosotros, creéis que estos portales pueden ser una herramienta objetiva para ver la evolución de los precios? O hay ademas que patear inmobiliarias de barrio, llamar a teléfonos y patear calles?
Si en los colegios e institutos se dieran clases de economía y de matemáticas financieras en vez de Adoctrinamiento Para la Ideología, otro gallo nos cantaría como nación.
El titular de este artículo es: "los particulares llevan tiempo vendiendo con pérdidas, aunque no lo sepan", pero yo diría que solo algunos. Por supuesto que el de vuestro ejemplo si compró en 1999, hace 10 años, no pierde de ninguna manera después de una subida del 200%, solo pueden perder los que compraron en lo más alto de la burbuja (hace 5 años);
Os propongo otro título más acertado: "los que compraron desde 2005 llevan tiempo vendiendo con pérdidas ".
No sólo no quieren perder sino que quieren ganar mas de el doble de tores lo que vale, se aprovechan no solo los constructores sino los particulares.
¿De verdad que ninguno de vosotr@s no tenia ni la menor idea que todo esto iba a reventar tarde o temprano?.Yo no se vosotr@s pero yo me lo venia oliendo desde el 2006 que opte por meterme en una preciosa vivienda de alquiler (y no exagero) en vez de casarme con el banco. A dia de hoy no me arrepiento en absoluto ya que al no estar hipotecada duermo la mar de agusto.
A mal tiempo,buena cara y bajada de precios a la de ya.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta