David taguas, presidente de seopan, la asociación de grandes constructoras, asegura que el efecto burbuja inmobiliaria ahora se ha transformado en una congelación inmobiliaria y que era absurdo esperar que los precios siguieran subiendo continuamente como esperar ahora que disminuyan de forma indefinida
El experto cree que los culpables de la burbuja inmobiliaria fueron la oferta inelástica del suelo; las preferencias de los ayuntamientos a financiarse mediante planes urbanísticos, en lugar de hacerlo vía impuestos más elevados; la existencia de las deducciones por compra de vivienda, y la barata y abundante liquidez
Taguas cree que la eliminación de la deducción por la compra de vivienda tiene “un efecto estabilizador ya que estimula transitoriamente la demanda reduciendo el stock de viviendas terminadas y suaviza el ajuste de la oferta”
205 Comentarios:
A 660 euros no se puede construir en la zona centro norte de Esp.hoy día chalet que lleven materiales de primera calidad,puertas y ventanas con rotura de puente térmico reales etc.obseven como gran parte de casas y edificiosque se compraron con memoria de calidades de primera,donde los vidrios y carpintería aparentemente era buenísima ,terminan poniendo doble ventana a los pocos años.un saludo
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España en 20 años sera un pais muy envejecido. Las viviendas en lugares privilegiados siempre tendrán valor, pero el resto se devaluaran hasta limites que hoy ni los más optimistas bajistas pueden vislumbrar
Vivo en tu mismo mundo, yo he estado trabajando como consejero delegado de una empresa promotora-constructora con una plantilla de 150-200 trabajadores, durante más de 20 años, entre las muchas misiones que tenia era la director financiero, la empresa estaba radicada en un municipio de 4000 habitantes de la provincia de Toledo, tardo 15 minutos en llegar a Toledo y 50 minutos en llegar a un teatro de Madrid, yo no he vivido los atascos de Madrid y mis hijos han vivido sin la contaminacion, han jugado en el jardin y la calle sin problemas, etc....
En las ciudades pequeñas, tambien hay grandes empresas, cajas de ahorros, cajas rurales, etc....
Para tener una casita en el campo los fines de semana, es cuestión de ahorrar, yo tengo una y la primera la tuve a los 25 años de casarme, compre una tierra en la comarca de la vera por 30.000 €, que tenia un sequero, para secar tabaco, lo rehabilité y convertí en vivienda de 2 dormitorios y 90 m2. Luego la vendí porque le daba miedo a mi esposa y nos compramos una casita de 80 m2 en los montes de Toledo, estoy a 50 minutos de mi vivienda habitual, en un pueblecito de 70 habitantes, con un paisaje precioso, que me lo paso fenomenal y ahora estoy comprando viviendas, para rehabilitarlas en un futuro (cuando recoja algo de dinero de mis promociones), para venderlas a gente de bien.
En esos pueblos hay muchas viviendas baratas, este mes han vendido una de unos 100 m2 con un corral de unos 600 m2 por 90.000 €. El municipio, está a 1,15 de Madrid, pero hay muchos más.
Veo que me ha hecho caso y se ha registrado.bienvenido.así será más fácil seguir sus intervenciones.le agrego como seguidor con independencia de que coincidamos o no en diferentes criterios.un saludo
Gracias, por tus saludos y recomendación.
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Francamente, he visto en directo "preguntar" por pases a amigos en inmobiliarias gordas. Yo nunca he entendido muy bien el concepto de pasapisero sin escriturar. Por qué un promotor iba a permitir que un listillo cometiese irregularidades fiscales sin ningún beneficio brutal? Nunca me lo he explicado, pero parece que ha habido bastantes. De todas maneras, yo hablo de pasapiseros en modo amplio y genérico, desde el que no escritura y se lo lleva calentito en negro, pasando por el que escritura para no depender del promotor, y terminando por los que considero colaboracionistas muy activos en el timo piramidal que se montó: el que compra sobre plano y 2 o 3 años después le da el pase de su zulo a un pardillo a precio de la compra sobre plano. Ni más ni menos que el ejemplo que comentabas el otro día, y miles y miles más que ha habido estos años (con subidas del 20% anual, mudarse sobre plano era un negocio redondo). Para mí, estos últimos pasapiseros son mucho más responsables de la estafa piramidal que se ha montado estos años que muchos promotores.
Honestamente, me resulta muy difícil creer que durante años dedicándote a los negocios, no te hayas encontrado situaciones en las que la corrupción urbanística, los fraudes fiscales y los negocios en general no te hayan expuesto a cometer irregularidades. Chapó si es así, aunque no me resulta creíble. Mi experiencia se limita a tratar y conocer a no pocos jefes, y se ve que difícilmente están limpios e imaculados. Unos más que otros, claro. Es la realidad de las relaciones económicas hoy en día. Mucha presión, poca ética, mucha codicia, poca prudencia. Es lo que hay. Algunos lo hacen activamente, otros pasivamente, pero es difícil estar ahí arriba sin joder, porque no duras ni 2 telediarios entre tanto lobo.
Sobre tus comentarios sobre los jóvenes, no te voy a decir que no ha habido casos de jóvenes imprudentes y gastones. Pero todos esos gastaron con el crédito fácil y barato de comprarse pisitos burbujeados y ya compraron estos últimos 4 años, con unas deudas demenciales y que ahora están llorando por las esquinas esperando que el gobierno socialice sus "pérdidas". Los pocos jóvenes que quedan a los que te diriges, son los que no entraron en la pirámide (por prudencia, para no pagar el pato, no por otra cosa) y que ahora merecen un respeto. Y sólo esperan pacientemente a que los precios vuelvan a la normalidad. Tú has puesto un ejemplo muy ilustrativo, el boom de finales de los 80 y la crisis de principios de los 90. Los pocos jóvenes que quedan sin comprar simplemente esperan pacientemente a que los precios toquen fondo para comprar sin mutilarse financieramente por los próximos 40 años. A tí no te supuso ningún trauma "perder" 7 kilos de los 15 que pagaste. Pero para un jóven de hoy en día y con el euro no inflacionario de por medio, es un suicidio meterse en trampas de negative-equity. Y no, la vivienda no sube siempre. La vivienda siempre ha costado históricamente lo mismo respecto a los salarios. Antes se podía comprar, ahora no, y dentro de unos años se volverá a poder comprar. Y mientras, se alquila y punto.
Amigo bulleimmo, posiblemente hayas podido tener malas experiencias, pero la mayoría de los promotores, no vamos con la bolsa comprando voluntades, son minoria, pero se ven mucho. Personalmente no me he visto en ningún caso, salvo los impuestos revolucionarios de tener que hacer aportaciones a las fiestas del pueblo, camisetas para el equipo del pueblo, cosas de pequeña cuantía. Piensa que como dice un amigo mio, a una mujer seria y formal, nunca se te ocurriria hacerle proposiciones y sin embargo una ligerita, las tiene a diario. Pues igual ocurre con esto, a un hombre serio y formal, que concejal o alcalde se atreve a decirle alguna proposición.
En efecto el precio de la vivienda se ha inflado fuertemente por los pasapiseros, por muchos factores:
1-. Era una demanda ficticia, ya que al final acaban haciendo la competencia.
2-. Ese aumento de precio, provoca en el promotor una subida en su proxima promoción, ya que se ha quedado con cara de tonto.
3-. Como todo se vende, los propietarios del suelo, suben los solares y los promotores los precios.
4-. Como todo se vende, todo el mundo se pone a promover y como no saben lo que hay que pagar por ninguno de los gastos del proceso, lo elevan todo, suelo, material, mano de obra, etc...
Con relación al caso de mi vivienda, no lo has leido bien, o no me expresado bien, yo compre en 1997 en 7.5 millones y vendí en 40 millones en 2007, el resto de los datos eran las fluctuaciones que tuvo el precio en la urbanización.
En relación con los jovenes, otro día daré mi opinión más extensa, pero los que tu llamas atrapados, entiendo que no deben estarlo, con la salvedad de que muchos han comprado viviendas por encima de sus posibilidades economicas, es como algunos peones de albañil de mi entorno, que estos años como han tenido los que llamamos destajos y han cobrado un dinerito, les ha faltado el tiempo para comprarse un serie 3 de BMW, pero amigo, ahora están en paro y no tienen para el seguro, salvando esta anecdota, te diré los jovenes no deberian estar atrapados por el prestamo, ya que los tipos de interés han bajado mucho, el problema fundamental que tienen es la falta de trabajo y eso ya nos gustaria poder resolverlo, pero desgraciadamente, nos hemos quedado con las plantillas bajo mínimos.
Sobre tus reflexiones sobre cuando se llega al precio mínimo, tienes que analizar el precio de las promociones, si te pongo por caso que tengo viviendas unifamiliares a un precio de 1.270 €/m2 y el coste de construcción es de un minimo de 660 €/m2 en chalet pareado y los gastos indirectos son del orden del 40% (proyectos, licencias, honorarios, seguro decenal, escritura obra nueva, etc..) estamos en 924 €/m2 y esto es para todo el pais, pensar que por debajo de esto no se puede producir una vivienda, bien pues a esos 924 €/m2 tienes que añadir el precio del suelo, que obviamente variará dependiendo del lugar y a su resultado añadir el beneficio del promotor, verás que mucho que caigan los mercados, toda promoción que se empiece estará por encima de ese precio, ojo para los que leen muy deprisa a los 924 €/m2 hay que añadir el valor del suelo y el beneficio.
Sí, bueno, me refería a este ejemplo: la segunda de las anecdotas que le voy a contar, me ocurrió en el año 1987, en aquel momento compré un chalet en la playa, en una urbanización en primera linea de playa, me costó 7.500.000 ptas producto de la venta de un negocio que quité por no poder atender y me lo entregaron en 1.988, en el año 1.990 podria haber vendido mi vivienda en unos 15.000.000 ptas. Es decir al doble de lo me costo, en un principio dudé porque era una tentación, pero como lo había comprado para disfrutarlo lo conservé, en el año 1.992 se vendian viviendas como la mía en unos 9.000.000 ptas, en el año 2.005 me la quiso comprar un vecino en 25.000.000 ptas. Y yo le pedia 28.000.000 y la seguí conservando hasta el año 2007, que finalmente la vendí al vecino de los 25 millones en 40.000.000 ptas, para comprarme otra nueva y mejor que obviamente me costó más dinero. Tú compraste justo antes del boom de los 80. Si en vez de eso eres un joven que compra por primera vez en el 90 a 15kilos y le pilla la crisis teniendo que vender por 9kilos, estás en un lío de cojones. El mismo en el que están bastantes de los millones de parados que están cayendo y que caerán. Además, en los 80 todavía teníais la peseta, y la inflación se comía las deudas en un plis-plas. Si los alemanes no permiten barbaridades con el euro, estoy seguro que los precios del 2007 no se vuelven a ver hasta dentro de varias décadas. Sobre costes de construcción-promoción, supongo que te refieres a tus últimas promociones. Es evidente que los costes también estaban algo burbujeados, y se corregirán. La deflación en España es inevitable, el euro alemán no es la pesetilla ejpañola, y los excesos de estos años se van a pagar con sudor y lágrimas. Para mí los precios son una simple cuestión de sentido común alquiler-compra-salarios. Con la orgía de crédito fácil y barato y la locura colectiva, la demanda absurda provocaron precios absurdos. A menos que vuelvan a regalar el dinero, los precios volverán a su sitio. Así que sólo es cuestión de tiempo para volver a los precios del 98+inflación (y no se descarta que caigan más antes de estabilizarse en esos precios reales en función de salarios). Sobre jóvenes, te doy mi anécdota. Yo soy uno de esos jóvenes que no se van a ir a vivir al quinto coño, ni se van a meter en un zulo de 50 años y pocos metros cuadrados. Y no porque quiera algo por encima de mis posibilidades. Sino porque yo sólo estoy dispuesto a comprar el piso que uno que compró hace 10 con un sueldo y unas circunstancias similares a las que tengo yo con 36. Y no pasa nada por esperar. Porque ese mismo que pide 500k es tan cazurro que me lo alquila por 1500€/mes. Sólo tendré que esperar unos 3-5 añitos para que la locura de estos años se haya olvidado y la gente que compró por 250k en el 98 venda por 325k en el 2012. Y si por razones que desafíen todas las reglas económicas los precios se mantienen absurdamente arriba, pues seguiré alquilado y ahorrando en otros soportes mucho más líquidos y menos peligrosos para la movilidad geográfica y laboral.
Bueno, yo que me muevo mucho por muchas ciudades. Puedo decir que casi hay mas obras paradas que parados hay en España. Asi que junto con el mercado de segunda mano,embargos,etc... me parece que los pisos tienen que bajar mucho pero que mucho para que la gente los compre.
Esperemos los que decidimos no entrar en el juego!!!!!
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