Fernando Rodríguez-Avial, Testa: "Los jóvenes necesitan pisos de alquiler pequeños y baratos para emanciparse"
El mercado residencial español necesita más alquileres. Así de claro lo ha dejado Fernando Rodríguez-Avial, consejero de Testa Residencial, durante su intervención en inmonext, la jornada de reflexión del sector inmobiliario organizada por idealista y SIMA.
Rodríguez-Avial considera necesario que España rompa con el pasado donde reinaba la propiedad y que busque un equilibrio con el alquiler. Solo así, opina, el mercado podrá dar respuesta a las necesidades de la demanda actual. Una demanda que depende en gran parte del colectivo jóven que no puede permitirse comprar una casa.
"Debe haber una proporción de demanda suficiente de vivienda de alquiler porque se ha producido un cambio brutal en la demanda, sobre todo de los más jóvenes. No es solo que les sea muy complicado comprar una vivienda (por ejemplo por la inestabilidad laboral y las pocas opciones de ahorro), sino que busca otro tipo de producto", ha detallado.
El consejero de Testa Residencial sostiene que un parque de pisos pequeños y baratos de alquiler permitiría a los jóvenes emanciparse a una edad más temprana (la media actual ronda los 33-34 años) y fomenaría la movilidad laboral dentro del país. Además, tener una bolsa de viviendas disponibles para arrendar serviría para bloquear una subida de los precios en los futuros cambios de ciclo.
"No sabemos si el alquiler vale para tres, cinco o diez años, pero está claro que muchos de los que en el futuro comprarán viviendas primero alquilarán", afirma.
Durante su intervención, Rodríguez-Avial también ha querido recordar algunos falsos mitos que, en su opinión, han acabado haciendo daño al negocio. Entre ellos se encuentran algunos como "alquilar es tirar el dinero", "por el precio del alquiler pago la letra de la casa", "la vivienda nunca baja de precio" o "el día de mañana, la casa será un complemento a la pensión".
Según el consejero de Testa, todas estas frases hechas calaron hondo en la sociedad, que llegó a interiorizarlas y, por tanto, a provocar un rechazo al alquiler.
Sin embargo, con un mercado inmobiliario que está remontando el vuelo y una elevada demanda, el alquiler residencial se ha convertido en una de las alternativas más rentables para los inversores. Uno de ellos es Testa, que tiene unos 8.000 pisos en cartera y maneja muy buenas perspectivas para el negocio.
"La realidad es que quien entre aquí, durante unos años van a tener una seguridad y una rentabilidad que puede llegar al 8%-10% anual", ha recalcado.
Durante su intervención, Rodríguez-Avial ha dejado claro que "por fin, y definitivamente, va a ir adelante el alquiler de viviendas en España, donde el mercado inmobiliario ha estado muy caracterizado por la propiedad durante los últimos 25 años. Por lo tanto, parece que es la gran oportunidad de que la vivienda en alquiler tenga el peso que debe tener en nuestro país".
Cómo prevenir el impago del alquiler y, de producirse, cómo reaccionar legalmente
Sergio Lusilla, director de asesoría jurídica de Alquiler Seguro, explicó en inmonext que hay formas de prevenir el impago del alquiler y recuerda que, si el inquilino deja de pagar, el propietario deberá esperar para recuperar la posesión de su casa entre cinco y ocho meses, a lo que se suma la complicada tarea de intentar recuperar los meses de alquiler impagados. En ese caso, lo mejor es interponer lo antes posible una demanda para recuperar la vivienda y las rentas no cobradas.
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El alquiler de una propiedad es una de las fórmulas que está permitiendo a particulares y empresas obtener buenas rentabilidades. Para aprender a sacarle el máximo partido, José Fernández-Reyes, socio de JBMF Tax Counselors, explicó durante las jornadas inmobiliarias inmonext qué deben tener en cuenta tanto los inversores particulares como las empresas para reducir el coste efectivo de las rentas que perciben y, así, pagar menos impuestos.
El Parlamento vasco pide vincular el precio del alquiler al IPC
Esta semana, la consejería de Planificación Territorial y Vivienda del Gobierno vasco trasladó a los grupos políticos las principales líneas del Plan director de vivienda. Entre las propuestas, el equipo quiere que el precio del alquiler se vincule al IPC, de forma que "se eviten subidas especulativas", planteó el consejero Iñaki Arriola. Para ello, necesitarían modificar la LAU, que depende del ministerio de Fomento.
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1.275 euros al mes es el 77% del salario de un español medio. Esa cantidad parece, en muchas ocasiones, no ser suficiente a la hora de alquilar pisos en Madrid o Barcelona. No obstante, en algunas ciudades del mundo ese monto no permite ni vivir en un minipiso, por lo que hemos decidido poner esos costes en perspectiva mundial.
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Los bancos deben reinventarse si quieren aumentar la concesión de préstamos. Según explicó en inmonext Juan Villén, director de idealista hipotecas, la caída de los ingresos por intereses que consiguen de las cuotas, sumada al hecho de que se siguen cancelando más hipotecas de las nuevas que se formalizan y que mucha gente necesita más financiación, ha obligado a los bancos a situar los préstamos para comprar vivienda en una de sus prioridades. En su opinión, deberán correr más riesgos y mantener la competitividad vía precios.
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Mikel Echavarren, CEO de Irea, señala en su ponencia en inmonext 2017 que en los próximos años vamos a ver operaciones de compraventa y fusiones de sociedades inmobiliarias, con el fin de acabar cotizando en bolsa. Algunas de las ventajas de saltar al parqué son obtener una financiación alternativa para comprar suelo y también ser una empresa más grande. Pero también se abren interrogantes, como la valoración de la cotizada.
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La tecnología a veces se concibe como un ataque para los negocios. Pero Ignacio Martínez-Avial, director de desarrollo de negocio de Aguirre Newman, considera que la tecnología no es una irrupción, sino una evolución para los negocios y también beneficia al sector inmobiliario. Según explicó en inmonext, usar el 'big data' para agilizar los estudios de mercado, comercializar una promoción a través de un marketplace o por realidad virtual son algunas de las formas que brinda la tecnología para dar valor al sector.