Noticias sobre cómo vender mi casa

El precio de la vivienda libre subió una media del 7,4% en 2022, registrando así su noveno repunte anual consecutivo y su mayor alza desde 2007, cuando el precio aumentó un 9,8%, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). La subida es consecuencia tanto de la aceleración de los precios de la vivienda de segunda mano como de los pisos nuevos.

El mercado de la vivienda ha empezado 2023 en números rojos. Según los datos de los notarios, en enero han caído de forma generalizada tanto las ventas como el precio medio y la firma de nuevas hipotecas. En concreto, en el primer mes del año se firmaron 44.569 transacciones, un 7,3% menos interanual, mientras que el precio medio de las viviendas vendidas se redujo un 1,7%, hasta quedarse en 1.627 euros/m2, firmando su primer retroceso en casi dos años. En cuanto a los préstamos hipotecarios, la caída alcanzó el 16,1%, con 20.758 operaciones, con todas las CCAA en negativo.

Las transmisiones de viviendas vía herencias y donaciones en España registraron en 2022 caídas interanuales del 2% y el 10%, respectivamente, frente al repunte del 14,7% de las compraventas. Los expertos recuerdan que el descenso se produce después del récord de 2021, fruto de las consecuencias de la pandemia: la elevada mortalidad y la decisión de muchas personas de planificar y organizar su patrimonio entre sus familiares realizando en vida la transmisión de sus bienes o bien, de aceptar herencias que llevaban tiempo pendientes. A ello se suma la llegada del valor de referencia de Catastro, que desde enero de 2022 es la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En los últimos tiempos, muchos ayuntamientos desestiman todos los recursos planteados por los contribuyentes contra la plusvalía municipal, obligándolos a recurrir en vía administrativa y, posteriormente, en vía judicial, es decir, les obligan a asumir gastos para, en muchos casos, darles finalmente la razón o allanándose antes de que se dicte sentencia para evitar una condena en costas. Es el caso de un reciente Auto del Juzgado de lo Contencioso número 34 de Madrid que impone las costas del juicio al consistorio de Torres de la Alameda.

Cuando pensamos en comprar o vender un inmueble, conocer su valor de mercado es básico antes de realizar ningún movimiento. Se trata de la cantidad de dinero que, según las reglas de la oferta y la demanda, pagaría un comprador por un determinado inmueble en un momento concreto. Existen distintos elementos que determinan el valor de mercado de una vivienda, como la capacidad de ahorro de los compradores, la ubicación, la calidad de los servicios de la zona o las características de la vivienda.

Cuando un comprador y un vendedor acuerdan la venta de una casa, para suscribir el interés se suele formalizar la futura operación mediante un contrato de reserva o un contrato de arras. Ahora bien, ¿qué ocurre si una de las partes decide echarse para atrás?

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 2% durante el mes de febrero, situándose en 1.960 euros/m2, según el último índice de precios de idealista. Este dato es un 8% más alto que el del mismo mes del año pasado, mientras que se sitúa un 4,5% por debajo del máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007. El precio en las grandes ciudades se mueve a distinto ritmo, sube un 1,7% en Madrid y apenas un 0,2% en Barcelona.

Las arras son un elemento del contrato de compraventa de inmuebles, mediante el que comprador y vendedor acuerdan entregarse una cantidad de dinero en concepto de anticipo al precio, como compensación al perjuicio ocasionado en caso de desistimiento o para establecer una sanción si alguna de las partes incumpliera el contrato. En la práctica, sirven para tratar de garantizar que la transacción se llevará a cabo y permiten a comprador y vendedor asegurarse de que la otra parte cumplirá con sus obligaciones. Said Carlos Montes, abogado especializado en derecho inmobiliario en Montes Abogados explica en qué situaciones son útiles.

El pasado ejercicio fue de récord en el mercado inmobiliario, con cifras de compraventas que alcanzaron casi los 650.000 movimientos, lo que implica un crecimiento de un 28% respecto a las transacciones registradas en el 2019 según el INE. Este ligero repunte de las compraventas y la mejora de las previsiones con respecto a la anterior edición del Barómetro Inmobiliario realizado por UCI han hecho que los profesionales inmobiliarios encuestados se muestren más optimistas para el primer trimestre de 2023, destacando que el grado de optimismo de los profesionales sube ligeramente al 7 sobre 10 respecto al 6,8 del pasado informe.

El servicio de estudios de CaixaBank augura un ejercicio complicado para la vivienda, provocados por la ralentización económica y el impacto de la inflación y las subidas de tipos en la capacidad adquisitiva de los hogares. Entre sus previsiones destaca una caída de las compraventas de más de un 25%, un descenso moderado de los precios y una subida de casi cinco puntos del esfuerzo hipotecario, que podría tocar techo en el 38% a mediados de año. También adelanta un descenso del 3% de los costes de construcción y más alzas en las rentas de las viviendas de alquiler. En cuanto a los tipos de interés, ve margen para que el BCE suba otro punto adicional.

Conocer el valor de un inmueble es fundamental cuando se está dispuesto a comprar una vivienda. Los más relevantes son el valor catastral y el valor de mercado. El primero de ellos es un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que se obtiene de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente. Te explicamos las principales diferencias.

Las agencias inmobiliarias prevén que se mantenga la ralentización en el número de operaciones en el mercado de compraventa, algo que ya afirmaron en el trimestre pasado pese al buen cierre global del año. Además, para este arranque de año anticipan una rebaja en los precios, pero mantienen el nivel de captación de nuevo producto. Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) elaborada por idealista, el mercado del alquiler seguirá con una mayor estabilidad en cuanto a precios, operaciones y captación de nuevos pisos.

Conocer qué son las escrituras de una casa y para qué sirven te ayudará a afrontar cualquier proceso de compraventa de vivienda de la forma más segura: se trata de un documento clave que aporta seguridad jurídica, por el que el notario da fe de la adquisición de la propiedad de un inmueble, permitiendo así el posterior registro de la operación en el Registro de la Propiedad.  En este artículo te contamos todos los detalles sobre la escritura pública de compraventa.

Ante las subidas de tipos y la incertidumbre económica, tanto profesionales inmobiliarios como usuarios finales miran el 'home staging' como un acelerador de la compraventa o alquiler. Beatriz Arroyo, fundadora de Ponle alma a tu casa, asegura que con esta técnica se consigue vender o alquilar, en muchas ocasiones, en menos de un mes y al mejor precio de la zona- a veces superior al 5-20% del precio medio donde estén ubicadas-.

Gran parte de los hogares españoles encabezados por personas de 65 o más años poseen la vivienda en la que residen y alguna más, inmuebles que están íntegramente pagados también en su mayoría. La monetización del inmueble admite posibles formas, entre ellas la venta de la nuda propiedad y la adquisición del derecho de usufructo. Eduardo Molet, que acaba de organizar un salón inmobiliario de nuda propiedad opina que, tras la crisis sanitaria, estamos en un momento emergente para este tipo de ventas.

La compraventa de viviendas registró en 2022 un aumento del 14,7% interanual, hasta un total de 649.494 operaciones, la mayor cifra de transacciones desde 2007, cuando se realizaron más de 775.000 compraventas, según el INE. Y eso que en el último mes del año se produjo un fuerte descenso de las operaciones: en diciembre se contabilizaron 43.370 transacciones, un 10,2% menos que un año antes, con caídas tanto en el mercado de segunda mano como en el de obra nueva. Solo Asturias se libra de los números rojos.

En la recta final de 2022 se produjo una caída prácticamente generalizada de los precios de la vivienda. Según el Colegio de Registradores, entre octubre y diciembre el precio medio de las viviendas vendidas bajó un 0,4% intertrimestral, al situarse en 1.941 euros/m2, arrastrado por el mercado de segunda mano. Solo Andalucía, Aragón, Baleares, Murcia y País Vasco registraron un incremento, mientras que Extremadura, La Rioja y Canarias lideraron los números rojos, con descensos superiores al 5%, y Cataluña y Madrid experimentaron un retroceso superior al promedio nacional La obra nueva, en cambio, se encareció un 2,5%.

El año empezó bajo la sombra de una recesión económica y un fuerte impacto de las subidas de los tipos de interés en el sector inmobiliario. Sin embargo, las previsiones que manejan actualmente firmas como Arcano, BNP Paribas, Merlin, Colonial, Lar o Aedas Homes apuntan a un escenario algo más optimista de lo que esperaba a finales de 2022, gracias a que la inflación está bajando y a que la actividad económica está esquivando la contracción. Aunque todavía hablan de cautela y prevén un ajuste del valor de los inmuebles y de las transacciones, insisten en que hay un miedo injustificado, que la demanda sigue fuerte y que se seguirán cerrando operaciones en los próximos meses.

La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias prevé una reducción de la demanda inmobiliaria ante la pérdida de capacidad adquisitiva de los hogares por la inflación y una ligera caída de precios este año. Sin embargo, anima a quienes estén pensando en comprar una vivienda a que negocien el precio y no aplacen la operación a la espera de futuras caídas, ya que se exponen a "perder oportunidades de compra que difícilmente van a volver". Según FIABCI, la rentabilidad de la inversión en vivienda se moverá este año entre el 3% y el 8%, dependiendo de la ubicación de los inmuebles.

La famosa sentencia del Constitucional del pasado 26 de octubre de 2021 en la que declaraba ilegal el sistema de cálculo de la plusvalía municipal sigue dando que hablar. ¿Por qué? Por la limitación de efectos que impuso para recurrir este impuesto, un hecho que va contra los derechos de los contribuyentes. Ahora el Tribunal Supremo tiene sobre la mesa aclarar qué quiso decir el Constitucional con la imposibilidad de revisar las liquidaciones de la plusvalía municipal “no recurridas” antes del 26 de octubre de 2021. En concreto, se han admitido a trámite tres Autos que decidirán cómo cuadrar la limitación de efectos de la sentencia del Constitucional, con el cumplimiento de la legalidad ordinaria, cuyo guardián y garante es el Tribunal Supremo.

La comisión de cancelación parcial es una penalización que debe pagar el cliente cuando paga por adelantado parte de la hipoteca. Aunque los consumidores deben tener en cuenta este coste extra, la ventaja es que permite ahorrar mucho dinero a largo plazo vía intereses. Desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, estas comisiones están limitadas tanto en los préstamos a tipo variable como a tipo fijo. Hay algunos bancos que no aplican estas penalizaciones.

Los tribunales lanzan un salvavidas judicial a aquellos contribuyentes que quieren rectificar la declaración de la Renta una vez ya presentada y pedir la devolución de ingresos indebidos, pese a que la Agencia Tributaria suele oponerse. Y es que para Hacienda que el ciudadano quiera aplicarse beneficios fiscales en el IRPF por la transmisión de una vivienda es una opción tributaria, mientras que para los Tribunales es un derecho. Así, por ejemplo, el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla-La Mancha permite rectificar el IRPF una vez finalizada la campaña de la Renta para disfrutar de la exención fiscal por compra de vivienda habitual.

Hasta 16 capitales españolas han registrado incrementos anuales de los precios de la vivienda usada en venta por encima de la tasa de inflación de enero (5,8%). Santa Cruz de Tenerife (18,7%), Alicante (13,2%) o Valencia (11,4%) son los más destacados, y donde no están ni Madrid (4,9%) ni Barcelona (3%), según el estudio de idealista. Entre otras 50 grandes poblaciones, casi la mitad de los municipios (24) tuvieron subidas de los precios de compraventa más altos que el IPC, como en Marbella (19,9%), Orihuela (18,5%) o Torrevieja (16,1%).

UBS AM asegura en un informe que las valoraciones de los activos a nivel mundial todavía no reflejan el impacto de las subidas de los tipos de interés que están aplicando los bancos centrales y prevé que sigan a la baja al menos hasta finales de este año. Sin embargo, el ajuste podría prolongarse si la situación económica empeora. En cuanto a los sectores, considera que la logística y el residencial registran los fundamentales más sólidos por los actuales desequilibrios entre la oferta y la demanda, aunque recomienda a los inversores diversificar tanto en activos como en mercados.

Los datos de compraventas de viviendas a cierre de 2022 han dado resultados destacados en un año que ha devuelto el número de operaciones a cifras del anterior boom inmobiliario, con casi 720.000 transacciones, el mejor dato nacional desde 2007. En la Comunidad de Madrid (91.222) se han vendido más casas que hace 15 años (pero menos que en 2021), sobre todo de tipo piso, que toca máximos de la serie histórica de notarios en la región. Mientras en Baleares, Canarias y la Comunidad Valenciana nunca se habían visto tanta actividad sobre la vivienda unifamiliar, con subidas del 21% en el archipiélago canario o precios récord en las islas Baleares de 3.551 euros/m2.