Las arras, una herramienta para asegurar el compromiso en cualquier compraventa de inmuebles

Artículo escrito por Said Carlos Montes, abogado especializado en derecho inmobiliario en Montes Abogados

Aunque muchas veces se habla de contrato de arras, las arras son un elemento del contrato de compraventa de inmuebles, un pacto accesorio mediante el que las partes, comprador y vendedor, acuerdan como prueba y garantía del contrato entregarse una cantidad de dinero en concepto de anticipo al precio, como compensación al perjuicio ocasionado en caso de desistimiento o para establecer una sanción si alguna de las partes incumpliera el contrato. En la práctica sirven para tratar de garantizar que la transacción se llevará a cabo y permiten a comprador y vendedor asegurarse de que la otra parte cumplirá con sus obligaciones.

En el documento donde se pactan las arras se suelen establecer las condiciones bajo las cuales la operación se llevará a cabo, incluyendo el monto total de la compra, el plazo para la entrega de la propiedad, y las consecuencias en caso de incumplimiento. En algunos casos, las arras pueden ser reembolsables si la transacción no se lleva a cabo, mientras que, en otros casos, pueden ser perdidas si una de las partes incumple con sus obligaciones.

Como se explica en este post, las arras pueden ser de tres tipos: penitenciales, confirmatorias y penales. Comprador y vendedor pueden elegir el tipo de arras deseado.

Es importante tener en cuenta que el documento donde se pactan las arras es un acuerdo legal vinculante, por lo que es muy conveniente leerlo cuidadosamente y asegurarse de comprender todas sus condiciones antes de firmarlo. En numerosas ocasiones, es recomendable consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario para asegurarse de entender lo que se está pactando y de cumplir con todas las leyes y regulaciones aplicables.

¿En qué situaciones puede ser útil firmar un contrato con pacto de arras?

Un contrato con pacto de arras es útil en una variedad de situaciones relacionadas con la compra y con la venta de bienes inmuebles. Siempre que exista una razón de peso que impida completar la operación directamente, ya sea mediante contrato privado u otorgando escritura pública ante notario para tener acceso al Registro de la Propiedad, por motivos como la falta de realización de algún trámite necesario, de documentos relevantes o de financiación en ese momento. Algunos de los casos más comunes en los que puede convenir firmar un contrato con pacto de arras son:

1. Al comprar un inmueble urbano construido como una vivienda, un local comercial o una plaza de garaje: Cuando se compran este tipo de propiedades, es común firmar un documento con pacto de arras para asegurarse de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la transacción. Las arras también pueden ser utilizadas como garantía para el comprador en caso de que el vendedor incumpla con sus obligaciones.
2. Al vender un inmueble urbano construido como una vivienda, un local comercial o una plaza de garaje: Cuando se venden este tipo de propiedades, un documento con pacto de arras puede ser útil para asegurarse de que el comprador está comprometido a llevar a cabo la transacción y para proteger al vendedor en caso de que el comprador incumpla con sus obligaciones.
3. Al adquirir o transmitir una propiedad en construcción: Cuando se compra o se vende una propiedad en construcción, es común firmar un documento con pacto de arras para asegurarse de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la transacción y para protegerlas en caso de que la parte contraria incumpla con sus obligaciones.
4. Al adquirir o transmitir un terreno: Cuando se adquiere o se transmite un terreno, es común firmar un documento con pacto de arras para asegurarse de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la transacción y para protegerlas en caso de incumplimiento de la parte contraria de sus obligaciones.

Así que como hemos visto, un contrato con pacto de arras es útil cuando se desea asegurar un compromiso por ambas partes, comprador y vendedor, en una transacción relacionada con la compraventa de bienes inmuebles.

¿Qué cinco aspectos son clave para hacer un buen contrato con pacto de arras?

Las cinco claves para hacer un buen contrato con pacto de arras son:

1. Definición clara de las partes involucradas: Es importante identificar claramente a las partes que firmarán el contrato, comprador y vendedor del inmueble, incluyendo sus nombres, direcciones y documentos de identificación. Es muy recomendable que todos los pagos en concepto de arras se hagan a dichas partes y no a terceros.
2. Descripción detallada del bien inmueble objeto de la transacción: Se debe incluir una descripción detallada de la propiedad objeto del contrato, incluyendo su ubicación, dimensiones y características específicas.
3. Precio, arras y condiciones de estas: Las arras son una cantidad de dinero que se paga como garantía para asegurar la realización del contrato. Es importante definir claramente el importe y las condiciones tanto del pago, como de la devolución de las arras.
4. Plazos y fechas importantes: Se deben establecer fechas claras para el pago de las arras, la firma de la escritura pública en su caso y la entrega de la propiedad.
5. Cláusulas de resolución: Conviene incluir cláusulas que describan las circunstancias bajo las cuales el contrato puede ser resuelto, incluyendo las consecuencias en caso de incumplimiento.

Conclusiones

Es importante recordar que un documento con pacto de arras es un acuerdo legal vinculante, por lo que debe ser redactado con atención y cuidado, asegurándose de que las partes estén de acuerdo con sus términos antes de firmarlo. La ayuda de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario es muy recomendable.