Los cambios fiscales y el fin del covid reducen las donaciones y herencias de viviendas en España

Las transmisiones de viviendas terminaron un 2022 con resultados dispares. Mientras las compraventas crecieron un 14,7% interanual, marcado el mejor ejercicio desde 2007, las herencias y donaciones registraron números rojos y se alejaron de máximos históricos.

Según los datos del INE, durante el año pasado se inscribieron 22.549 donaciones de viviendas en toda España, frente a las 25.304 de 2021; y 197.021 herencias, por debajo de las 201.117 anteriores. Es decir, las transmisiones de inmuebles residenciales vía donaciones se redujeron un 10,8% interanual, mientras que las de herencias cayó un 2%, alejándose así delos récords registrados en ambos casos durante el año precedente.

Según los expertos consultados por idealista/news, detrás de este cambio de tendencia se encuentran los cambios fiscales que entraron en vigor a principios de 2022 y el fin de la pandemia.

Un ejemplo claro lo tenemos en las herencias, que están directamente relacionadas con todas las consecuencias que tuvo la crisis sanitaria: la sobremortalidad, el miedo en la población y el atasco burocrático. Así lo ve Esther María Ramos, asociada de Testamentaría, para quien la caída de las transmisiones vía herencias en España es una consecuencia del fin del ‘efecto covid’.

“Durante la pandemia, se ralentizaron muchísimo todos los trámites relacionados con la herencia, lo que provocó que el tiempo medio para aceptar una herencia, liquidar sus impuestos y registrar los inmuebles a nombre de los herederos se viera ampliado enormemente. Esto, unido al incremento de la mortalidad por el covid-19, supuso que cuando se volvió al estado de normalidad, el parque inmobiliario se nutriera de una gran cantidad de inmuebles que estaban a la espera de tener todo listo para poder ser transmitidos”, explica.

Y también recalca que “el descenso de 2022 es normal dado que el año anterior fue un año atípico en el que se dieron circunstancias especiales que ayudaron a que puntualmente se dieran más transmisiones de viviendas heredadas”. Lo lógico, añade, es que la cifra de herencias tendiera “a relajarse conforme los plazos de resolución de las herencias y la mortalidad volvieran a la normalidad”, tal y como está sucediendo.

Su teoría la comparte Abel Marín, abogado y socio de Marín y Mateo Abogados, y autor del libro Protege tu herencia, quien recalca que “es obvio que las herencias son un tema directamente proporcional a la demografía, es decir, a la mortalidad”. Según el INE, en el primer semestre de 2022 las muertes por covid-19 en España se redujeron un 28,6% interanual.

Además, Marín recuerda que no todo el mundo acepta y reparte una herencia de forma inmediata al fallecimiento del familiar, sino que en muchos casos pueden pasar años. “Hay herencias que permanecen pendientes durante años, e incluso décadas, normalmente cuando queda el viudo o viuda supérstite, o bien por otros motivos como que los herederos no necesitan aceptar la herencia. Estas herencias ‘pendientes de firmar’ se denominan herencias yacentes”.

Y el récord de 2021, añade el experto, no solo se debió a la sobremortalidad por la pandemia del covid-19, sino también “por el miedo que pasamos y la concienciación sobre la necesidad de solucionar muchas herencias pendientes. En ese año se firmaron muchas operaciones que permanecían yacentes desde mucho antes a la crisis sanitaria. Pero en 2022, afortunadamente, la crisis sanitaria se ha superado, el sentimiento de tener que arreglar asuntos pendientes ha disminuido y, por otra parte, quedan menos herencias yacentes, puesto que muchas ya se han firmado”.

Marín también opina que “poco a poco se volverá a unas cifras más acordes con la evolución demográfica y más habituales, ya que en un año normal las herencias que se otorgan son parte por los fallecimientos recientes y parte que herencias yacentes y que estaban, por así decirlo, en la reserva”.

Ese sentimiento de querer solucionar asuntos aplazados también impulsó las transmisiones de viviendas vía donaciones en España en 2021, ya que la pandemia llevó a muchas personas a planificar y organizar su patrimonio entre sus familiares realizando en vida la transmisión de sus bienes en un momento de tanta incertidumbre.

Sin embargo, la crisis del coronavirus y sus efectos no fueron el único motivo que hay detrás del récord de las herencias y donaciones de 2021 y su posterior caída en 2022. La llegada del nuevo valor de referencia de Catastro en enero del año pasado y el temor a que el Gobierno aplicara una armonización fiscal que acabara con las bonificaciones que existen en algunas comunidades autónomas también están detrás de este escenario.

En cuanto al nuevo valor de referencia de Catastro, conviene tener en cuenta que desde el 1 de enero de 2022 se utiliza como base imponible de varios impuestos que afectan a las operaciones inmobiliarias, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Un cambio fiscal que fue aprobado en julio de 2021, en el marco de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Por aquel entonces, casi medio año antes de su entrada en vigor, abogados y expertos inmobiliarios ya alertaron de sus consecuencias y del sobrecoste que podría tener en las transmisiones de inmuebles, tanto en compraventas como en sucesiones y donaciones.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones no tiene una cuantía fija, sino que el importe a pagar depende de cuánto se hereda o dona y de las bonificaciones que aplica cada comunidad autónoma a los contribuyentes. La cuota tributaria general va del 7,65% hasta el 34%. 

Y ante la posibilidad de que las valoraciones pudieran ser superiores a las que los sujetos pasivos le hubieran dado a la propiedad, lo que implicaría una mayor base imponible y, por consiguiente, una mayor liquidación impositiva a pagar, muchas donaciones se aceleraron en la recta final de 2021.

Prueba de ello es que se han pasado de inscribir más de 2.000 donaciones mensuales de media en el segundo semestre de dicho año a 1.560 en la segunda mitad de 2022, lo que arroja un descenso de casi un 25%, frente al 10,8% interanual que han caído las donaciones en el conjunto del año.

Por otro lado, también se aceleraron las aceptaciones de herencias pendientes de ejecutarse antes de la llegada del nuevo valor de referencia de Catastro, en un intento por abaratar la factura fiscal.

Para José María Salcedo, Socio Director de Salcedo Tax Litigation, el valor de referencia es un hándicap tanto a la hora de planificar una donación como al ecibir inmuebles en herencia, ya que "muchos inmuebles tienen un valor de Catastro que está muy inflado, y eso aumenta la fiscalidad de la operación".

Sin embargo, el abogado especializado en procedimientos tributarios aclara que "son muchos los contribuyentes que ya se están oponiendo a este valor, solicitando a la Administración que prevalezca el valor declarado por el contribuyente". Y, al respecto, indica que "las posibilidades de anular el valor de referencia asignado al inmueble son elevadas, si se aporta prueba que acredite el estado del inmueble, y se cuenta con un profesional especializado en el recurso frente a Hacienda".

A la llegada del valor de referencia de Catastro, en 2021 se unió también el temor a que el Gobierno llevara a cabo una armonización fiscal en el conjunto de España y que desaparecieran las actuales bonificaciones de hasta el 99% que aplican CCAA como Madrid o Andalucía al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, dependiendo del grado de parentesco entre los contribuyentes.

A pesar de que todavía no se ha producido tal armonización, el Ejecutivo sí que ha puesto en marcha iniciativas similares en otros tributos como el Impuesto sobre el Patrimonio, con la creación del Impuesto de Solidaridad a las Grandes Fortunas. Un tributo que Madrid y Andalucía han recurrido al Tribunal Constitucional.

Las donaciones y herencias por CCAA

Si miramos los datos por CCAA, descubrimos que Andalucía fue la que lideró las transmisiones de viviendas vía donaciones en 2022, con 4.585. La segunda más destacada fue Comunidad Valenciana (3.550), seguida de Madrid (2.981), Cataluña (1.878), Baleares (1.647) y Castilla y León (1.560). En cambio, las ciudades autónomas, La Rioja y Asturias fueron las regiones de España donde se donaron menos viviendas durante el año pasado, con menos de 300 unidades en cada caso.

Andalucía también encabezó el ranking de transmisiones de viviendas vía herencias, con más de 34.700. En este caso, Cataluña fue la segunda autonomía con más operaciones (29.497), seguida de Comunidad Valenciana (28566), Madrid (22.176) y Castilla y León (12.067). De nuevo, Melilla (152), Ceuta (220) y La Rioja (2.118) ocuparon los últimos puestos del ranking nacional.

Por qué las ventas sí crecieron en 2022

El fin de la pandemia y la llegada de los cambios impositivos han tenido un impacto directo en las transmisiones vía herencias y donaciones. Sin embargo, no han afectado a las compraventas de viviendas. Según el INE, durante el año pasado se vendieron en España casi 650.000 viviendas, un 14,7% más interanual, y el dato más alto desde el boom inmobiliario. 

¿Por qué? Arantxa Goenaga, abogada y social del despacho Círculo Legal Barcelona, lo tiene claro. “El incremento de las compraventas inmobiliarias, a diferencia de las transmisiones de herencias y donaciones, se debe a varios motivos. Por un lado, la bajada de la tasa de mortalidad respecto a la pandemia y la aceleración de las donaciones para evitar futuras herencias. Y, por otro, ha existido una aceleración de las compraventas por toda la inseguridad jurídica que existe en el mercado inmobiliario. Cada vez se van aprobando más normativas que favorecen a los arrendatarios y a los okupas, y perjudican a los propietarios. Con lo cual, muchas personas prefieren no tener un activo inmobiliario destinado al alquiler para evitar problemas. Y también existe el miedo a ser considerado gran tenedor, con todas las cargas que conlleva”, afirma.

En el caso de la demanda, Goeanaga recuerda que los altos precios de los alquileres y las buenas condiciones de financiación que existían en la primera mitad de 2022, antes de que subieran los tipos de interés en la eurozona por primera vez en 11 años, impulsó la decisión de comprar una vivienda por parte de muchas personas que vivían en régimen de alquiler. “El importe de pagar una hipoteca y de un alquiler se asemeja mucho, y por ello quienes tenían algo de capital, para pagar el 20% de la vivienda que no financia la banca a través de una hipoteca, han preferido comprar y pagar un préstamo hipotecario que estar de alquiler”, concluye la letrada.