Noticias sobre cómo vender mi casa

Cuando se vende o se hereda una vivienda hay que pagar la Plusvalía municipal, un impuesto que grava el valor del terreno en caso de que haya habido una ganancia para el contribuyente. Este tributo puede autoliquidarse o en algunas ocasiones el ciudadano debe presentar la “declaración de liquidación” para informar al ayuntamiento correspondiente de la transmisión: éste le notifica posteriormente una liquidación cuantificando el impuesto. El problema es que el consistorio suele tardar más de seis meses en notificar, con lo que el procedimiento caduca para alegría del contribuyente: puede evitar el pago de este impuesto.

El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid ha aclarado en una reciente sentencia cómo saber si, de cara al pago de la Plusvalía municipal, ha habido una ganancia o no en caso de recibir en herencia una vivienda por etapas, es decir, en dos momentos diferentes del contribuyente. Se trata de un supuesto muy habitual, ya que en una herencia es com'un que los herederos adquieran el 50% de una casa al fallecimiento de uno de los progenitores y el resto, cuando fallece el otro.

Hoy 9 de noviembre ha entrado en vigor la modificación normativa para que la plusvalía municipal sea legal y constitucional. En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre viene a adaptar el impuesto a las sucesivas declaraciones de inconstitucionalidad. Como la norma no tiene efectos retroactivos, puede hacer que muchos más contribuyentes puedan librarse de pagar el impuesto y, por contra, que los ayuntamientos pierdan más recaudación de la prevista inicialmente.

El Consejo de Ministros acaba de aprobar el real decreto que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.  

El impacto de la inflación en el mercado inmobiliario europeo continuará durante los próximos cuatro años, según el último informe de S&P Global Ratings. El precio de la vivienda está aumentando este año a su mayor nivel en Europa desde 2006, hasta un 6,9% interanual en segundo trimestre de 2021. En España, sin embargo, el crecimiento de los precios ha sido uno de los más bajos desde 2013, aunque ya se prevé una subida del 4,3% en las previsiones de cierre de 2021.

La venta de una vivienda comienza cuando el propietario decide tomar la decisión y solo termina después de la mudanza. A menudo es un proceso largo (que se nos hace lento y duro de digerir), ya que es un espacio que tiene muchos recuerdos que han formado parte de una vida.

El Tribunal Constitucional ha publicado la sentencia que declara la inconstitucionalidad, y por tanto, la nulidad del sistema objetivo de cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como el impuesto de la plusvalía municipal.

La publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional donde tumba el impuesto de plusvalía municipal ha hecho que muchos contribuyentes se pregunten cómo deben actuar si han vendido una vivienda o la piensan vender a muy corto plazo. En algunos casos conviene reclamar antes de que se publique la sentencia en el BOE. ¿En qué casos? Por ejemplo, en el caso de que el contribuyente haya recibido la liquidación del impuesto y esté en plazo para recurrirlo, o cuando el vendedor de una vivienda haya recibido una autoliquidación y esté en plazo de solicitar su rectificación.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una ligera subida del 0,2% intermensual en octubre, situándose en 1.816 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. Si nos fijamos en el dato interanual, se produce una subida del 3,7%. En las grandes capitales, sin embargo, las expectativas de los propietarios caen ligeramente frente al mes anterior, con un 0,7% en Madrid y un 0,4% en Barcelona. Los dos grandes mercados de la vivienda van por distintos caminos si analizamos la evolución interanual: bajada del 4,3% Barcelona y un ligero aumento del 0,9% en Madrid.

¿Tu casa no se acaba de vender o de alquilar? ¿Lo has probado todo y ni por esas? Quizás ha llegado el momento de buscar un plan alternativo como el que brinda Victoria Braojos, fundadora de La Orden de Ayala, que aseguran que hay rituales mágicos para resolver problemas como encontrar un inquilino que cuide la casa y pague religiosamente hasta anular energías que impiden que la venta llegue a buen puerto.

Ante la presión por conocer el texto definitivo de la sentencia del Tribunal Constitucional contra el impuesto de la plusvalía municipal, se ha filtrado el contenido, aunque todavía no se ha publicado en la web del organismo. Se trata de una sentencia que acaba con este impuesto por considerar inconstitucional el método de cálculo de este tributo. Sin embargo, cierra la puerta a la posibilidad de reclamar el importe indebidamente pagado en los últimos años por parte del vendedor de una vivienda, del heredero o donante de un inmueble. Sin duda, es un jarro de agua fría para aquellos contribuyentes que esperaban obtener la devolución de un impuesto que ha vulnerado el principio de capacidad económica.

El Tribunal Constitucional se carga la plusvalía municipal, un tributo que se cobra a la hora de vender un inmueble o heredarlo y que es una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos. Considera que el sistema objetivo de cálculo del impuesto es inconstitucional porque determina que siempre hay incremento de valor cuando se transmite un terreno, independientemente de que tal incremento exista en realidad, y de su cuantía. Con esta sentencia los ayuntamientos de España no podrán cobrar este impuesto a quien venda, herede o done una vivienda porque es imposible exigirlo sin modificar la ley.

La evolución del mercado de compraventa en general es positiva pese a la situación provocada por la pandemia. Pero también hay lugares donde los precios de las casas están por debajo frente al periodo precovid. Esta heterogeneidad se aprecia en el estudio por zonas, distritos y barrios de idealista, donde analiza las expectativas actuales de los propietarios que aún no están en los niveles de 2019. Además, presenta los precios más asequibles para comprar casa en las grandes ciudades. Por ejemplo, el barrio más barato de San Sebastián es Altza (2.638 euros/m2), mientras que la zona de Colonia Requena-Virgen del Carmen, en Alicante, se queda en 493 euros/m2.

El vendedor de una casa deberá asumir dos impuestos: IRPF y plusvalía municipal. El vendedor tributará en IRPF en la base del ahorro si obtiene una ganancia patrimonial y es posible reducir la factura fiscal. Jaime Navarro, experto en fiscalidad inmobiliaria, señala varias posibilidades: se puede reducir este beneficio si añadimos gastos inherentes al valor de compra, como la gestoría, abogado, peritos, notarios o certificado energético. La ganancia obtenida por la venta está exenta de impuestos si el importe se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años.

Tal vez su estilo ha pasado de moda o simplemente te apetece darle un nuevo aire. Pero tienes la idea de que renovar la cocina va a suponer un gasto enorme y eso te echa para atrás. No renuncies a ello, no hace falta cambiar azulejos y armarios para estrenar cocina o, al menos, para darle un aspecto totalmente renovado. Puedes pintar los azulejos, cambiar el suelo o renovar los armarios para darle un nuevo 'look' a este espacio de la casa.

Las agencias inmobiliarias estiman que el mercado de compraventa seguirá una tendencia al alza en el cierre de 2021, con un mayor número de transacciones y una estabilización de los precios, según la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), elaborada por idealista. La confianza en el alquiler, mientras tanto, se resiente frente al trimestre anterior, con menos operaciones y rentas prácticamente similares al verano pasado. Los índices siguen moviéndose en el entorno del periodo precovid, mejorando así los datos de hace justo un año.

En el octavo mes del año se inscribieron 49.884 compraventas de viviendas, el mejor dato de un mes de agosto desde 2007. Según el INE, en lo que llevamos de año las transacciones acumulan una subida del 37,2% y el mercado de segunda mano recupera protagonismo, al suponer más del 80% del total. La Rioja, Madrid y Comunidad Valenciana son las regiones donde más repuntan las ventas en términos interanuales.

La compraventa de viviendas subió un 11,9% en tasa interanual durante el mes de agosto, hasta alcanzar las 38.154 unidades, mientras que el precio medio del m2 se situó en los 1.396 euros, con un repunte del 7,9% en comparación con el mismo mes de 2020, según datos del Consejo General del Notariado. Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 13,8% interanual, mientras que las unifamiliares subieron un 7,1%.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 4% interanual en septiembre, hasta los 1.813 euros/m2 de media, según el último índice de precios de idealista. Sin embargo, la situación varías entre capitales, con 23 de ellas anotándose caídas en los últimos 12 meses, como en Sevilla (-6,5%), Barcelona (-3,9%) o Bilbao (-2,9%), mientras que en el resto aumentan, como en el caso de Palma (4,4%), Málaga (2,9%), Valencia (2,1%) o Madrid (1,2%).

En los siete primeros meses del año se han llevado a cabo 924 permutas de viviendas en España, el dato más alto en los últimos seis años, según el INE. Estas operaciones consisten en el intercambio con valores similares que dos partes pactan de forma voluntaria y que deben firmarse ante notario para evitar problemas futuros. Están sujetas a los mismos impuestos que una compraventa tradicional, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados o la plusvalía. Repasamos de la mano de varios expertos el proceso y algunos consejos prácticos para que la transacción llegue a buen puerto.

En el séptimo mes del año se formalizaron 50.258 compraventas de viviendas, la cifra más alta desde abril de 2008, según el INE. Las operaciones mejoran en términos mensuales e interanuales, y acumulan una subida del 34,5% entre enero y julio. El mercado de segunda mano toca máximos desde verano de 2007, aunque las transacciones de casas de obra nueva son las que lideran el crecimiento en 2021.

La pandemia ha acarreado una crisis económica que ha puesto contra las cuerdas a más de un arrendador particular. Las situaciones de venta del piso en alquiler y con inquilino para sanear las cuentas del propietario se suceden todos los días. No hay ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma, aunque se haya arrendado. Y, salvo que se prevea la renuncia explícita en el contrato, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, por lo que tendría opción de igualar la oferta y comprar el inmueble.

El Índice de Actividad Registral Inmobiliaria (IRAI), cuyo objetivo es analizar la evolución del sector tanto desde la demanda (transacciones e hipotecas) como desde el la oferta (la actividad mercantil inmobiliaria), se situó en primavera en 117,8 puntos, el nivel más alto de los últimos 13 años, tras vivir la mayor subida interanual de la historia. Estos datos muestran una "clara recuperación tras los fuertes descensos que tuvieron lugar debido a la pandemia", según los registradores.

El incremento de la compraventa de viviendas en los últimos meses de la pandemia ha provocado una reducción del 4% anual del stock disponible en las capitales de provincia, según un estudio publicado por idealista. La oferta ha pasado de las casi 196.000 unidades usadas en venta en septiembre del pasado 2020 a las 187.000 actuales, lo que podría hacer prever tensiones en el precio a medio plazo. Barcelona (7%) es el único gran mercado que incrementa su parque de viviendas en venta, mientras que Madrid (-11%) ha visto reducir su stock a doble dígito en el último año.

En el séptimo mes del año se formalizaron 64.039 operaciones de compraventa de viviendas en España, un 22,9% más interanual, y se concedieron 33.880 préstamos, un 48,9%. Según los notarios, son los mejores datos de ventas e hipotecas registrados en un mes de julio desde 2007. También repunta el precio de las casas vendidas, con un alza del 2,2% respecto al año pasado, hasta quedarse en 1.475 euros/m2.