Noticias sobre cómo vender mi casa

La Ley Orgánica 2/2022, de 21 de marzo, de protección a las personas huérfanas víctimas de violencia de género ha introducido una modificación en la normativa del impuesto de plusvalía y que tiene efectos desde el 23 de marzo: los hijos de mujeres fallecidas por violencia de género o personas con discapacidad sujetas a patria potestad no estarán sujetos al pago del impuesto de plusvalía municipal a la hora de transmitirse la vivienda habitual.

El año ha empezado con buenas noticias para el mercado de la vivienda. El de 2022 ha sido el mejor enero desde 2008 en términos de compraventas y, por primera vez, llega una estadística que analiza la naturaleza de compradores y vendedores. Es decir, si son particulares o empresas. Según el INE, prácticamente el 70% de las operaciones son entre personas físicas, seguidas de las que tienen a una persona jurídica como vendedor y a una física como comprador (21,1%). Sin embargo, desde 2007 han ganado peso las ventas lideradas por empresas, que suponen casi un 10%.

En el primer mes del año se vendieron 52.684 viviendas en España, un 31% más interanual. Según el INE, se trata del mejor dato de enero desde 2008 y responde al tirón de las operaciones en el mercado de segunda mano, con un alza cercana al 35%, frente al 17,2% de aumento de las transacciones de las viviendas nuevas. La Rioja, Baleares y Canarias registran los mayores repuntes interanuales de las compraventas en el arranque de año, mientras que Navarra es la única autonomía con descensos.

Una vez superada la incertidumbre provocada por la pandemia, la tasadora Euroval estima que el precio de la vivienda ha entrado en una fase de estabilidad al alza, con subidas moderadas. Prevé que la vivienda se encarezca un 0,9% este año, un 0,5% en 2023 y un 0,3% en 2024. Se trata de estimaciones medias agregadas para el conjunto de transacciones, sin distinguir entre vivienda nueva y usada.

El 15% de las viviendas que se vendieron a través de idealista [empresa editora de este boletín] durante el pasado febrero no llevaba ni una semana en el mercado. Otro 17% estuvo a la venta entre una semana y un mes; un 22%, entre uno y tres meses, mientras que el 30% se mantuvo anunciado entre tres meses y un año. El 16% restante llevaba más de un año en venta. El porcentaje de ventas exprés supera la media nacional en grandes mercados como Barcelona (29%), Madrid (23%) o Valencia (18%).

La vivienda inversa es un producto que está pensado para ayudar a las personas mayores a monetizar su ahorro en vivienda. La clave está en la venta de la casa y la posterior firma de un contrato de alquiler vitalicio para que el jubilado consiga un capital extra sin tener que abandonar su hogar. Es una fórmula con ventajas fiscales, como la exención de tributación de las plusvalías obtenidas con la venta, que está muy extendida en países como Reino Unido o Francia y que la socimi Almagro Capital quiere potenciar en España. La compañía repasa las principales características de esta fórmula y sus diferencias con la nuda propiedad o la hipoteca inversa.

La mayoría de los ciudadanos está convencido de que la vivienda se seguirá encareciendo este año, tras registrar una subida de precios cercana al 4% en 2021, según el INE. El Observatorio publicado por Aedas Homes apunta a que un 71,3% de los españoles prevé más repuntes este año, mientras que solo un 3% cree que los precios bajarán. La promotora asegura que este sentimiento ya se está dejando notar en la intención de compra y que más de la mitad de las operaciones previstas se han pospuesto o se han cancelado.

Los baños, tanto los principales como los de servicio, al utilizarse mucho en el día a día, están sometidos a un mayor desgaste que otras estancias de la casa.

El precio de la vivienda empieza el año con subidas. Según los datos de los notarios, el m2 de las viviendas vendidas ha subido un 6,8% interanual en enero, hasta quedarse en 1.599 euros, el dato más alto desde abril de 2011, aunque hay grandes diferencias entre comunidades. En Baleares, por ejemplo, la cifra duplica al promedio nacional con casi 3.300 euros, mientras que en el País Vasco y Madrid rebasa los 2.500 euros de media. En cambio, en Castilla-La Mancha y Extremadura el precio está por debajo de 800 euros/m2.

En los últimos 10 años, el mercado de la vivienda en España ha vivido importantes caídas de los precios de venta, una recuperación de la crisis económica empujada por el alquiler hasta encontrarse con el impacto de una pandemia mundial en 2020. Analizamos la evolución nacional de los precios en la compraventa y en el alquiler en esta década (2011-2021) y en los cuatro grandes mercados de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga con datos históricos de idealista.

Los profesionales inmobiliarios estiman que el precio de la vivienda subirá un 4,5% en 2022, en línea con el comportamiento registrado a lo largo del 2021, según el barómetro elaborado por UCI y SIRA. Los agentes afirman que el sector vive un momento de estabilidad y que el año estará marcado por el comportamiento de los tipos de interés. Prevén un alza media de las rentas del alquiler del 3%, en línea con la demanda, mientras que esperan mayor interés por la compra que por el arrendamiento.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una bajada del 0,6% durante el mes de febrero, situándose en 1.814 euros/m2, lo que supone el tercer descenso mensual consecutivo, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. En términos interanuales, el dato repunta un 2,4%, aunque se sitúa un 11,6% por debajo del máximo histórico. El precio sube un 0,6% en Madrid capital en febrero y un 2,1% respecto al año pasado, mientras en Barcelona baja un 0,1% mensual y hasta un 1,4% interanual. En la Comunidad de Madrid el precio bate récord.

La “nueva” plusvalía municipal aprobada mediante Real Decreto Ley podría ser declarada inconstitucional. De hecho, el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos del PP y Vox. Por ello, conviene plantearse recurrir todas las liquidaciones dictadas conforme a la nueva normativa y solicitar la rectificación de todas las autoliquidaciones presentadas para cubrirse las espaldas.

El Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos presentados por el PP y Vox contra la reforma del impuesto de la plusvalía municipal, en los que ambas formaciones cuestionan el decreto ley aprobado por el Gobierno de coalición y que fue convalidado por el Congreso el pas

El impulso de la compraventa de viviendas en 2021 ha sido uno de los factores que ha marcado la reducción del stock de casas usadas en el mercado de un 7% a cierre de año, frente al último trimestre de 2019, según los datos de idealista. Si seguimos con la comparativa prepandemia, en la ciudad de Madrid, el descenso de la oferta disponible alcanza el 17%, mientras que en Barcelona se queda en el 5%. Además, la caída del stock nacional de casas durante el último año fue del 2%.

El Tribunal Supremo tiene otro asunto entre manos relacionado con impuestos sobre la vivienda.

La nueva regulación de la plusvalía municipal aprobada “in extremis” por el Ministerio de Hacienda el pasado mes de noviembre trae una desagradable sorpresa para los contribuyentes. En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021 prevé dos alternativas de cálculo de la plusvalía municipal: una objetiva, que es la que se ha estado usando hasta ahora aplicando al valor catastral del terreno el resultado de multiplicar el coeficiente previsto en la ley. Y otra fórmula real que es comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno y tributar por la diferencia. Pero el contribuyente debe saber que si quiere usar este último método debe solicitarlo expresamente porque si no, se aplicará el otro método por defecto y puede salir perdiendo.

La venta de viviendas en España marca máximos desde el boom inmobiliario. Según los datos del INE, en diciembre se inscribieron 48.119 transacciones de inmuebles, lo que eleva el montante total del año a 565.523 operaciones. Es la cifra más elevada desde 2007 y ha registrado el mayor repunte anual de la serie histórica, tras crecer casi un 35% interanual. Durante 2021, la obra nueva supuso el 20% del mercado, mientras que la segunda mano batió récord con más de 450.000 ventas.

España ha sido el lugar elegido por la plataforma inmobiliaria estadounidense Pacaso para expandir su modelo de negocio de la copropiedad de casas de lujo en Europa, ya implantado en California o Florida. idealista/news entrevista a su presidente mundial, Razor Suleman, sobre este sistema con hasta ocho copropietarios por vivienda, que parten desde los 430.000 euros por persona, con ofertas de villas de lujo en Ibiza y la Costa del Sol.

El precio de las viviendas vendidas ha registrado un incremento medio del 5,3% interanual en 2021, después de que el mercado residencial moviera un enorme volumen de transacciones, según los notarios. Pero mientras, el precio de los los pisos creció un 3,6% frente a 2020, el de las viviendas unifamiliares repuntó hasta un 10,2%, su mayor subida de la serie histórica. Baleares destacó sobre el resto de regiones, con récord de operaciones sobre chalets (63,9%) y precios (22,6%).

En 2021 se contabilizaron 676.775 compraventas de viviendas en España, la segunda cifra anual más alta de la serie histórica, según los notarios. Las operaciones se aceleraron en diciembre hasta rebasar las 72.000 unidades, lo que le sitúa en el sexto mejor dato mensual registrado hasta la fecha. La firma de hipotecas también marca su mejor balance desde 2007, con más de 344.000 préstamos en 2021. Baleares, Canarias, Andalucía y Comunidad Valenciana lideraron los incrementos de las ventas.

Aquellos ayuntamientos considerados de “gran población” que no cuenten con un Tribunal Económico-Administrativo local, tal y como establece la normativa española, están contra las cuerdas. ¿Por qué? Porque el Tribunal Supremo tiene actualmente sobre la mesa aclarar si procede anular las liquidaciones, sanciones, apremios o embargos procedentes de tributos tan importantes como la plusvalía municipal, el IBI, el Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO), el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM) o el Impuesto de Actividades Económicas (IAE).

Encontrar la casa de tus sueños es una cuestión complicada. Y cuando la encuentras, el problema es que puede que tus gustos coincidan con los de otro comprador. Para que no se adelanten, lo mejor es hacer una reserva y así evitar sorpresas. Para ello, hay dos contratos: el de reserva y el de arras. Con el primer contrato el comprador reserva la vivienda a cambio del pago de una cantidad de dinero y el vendedor se compromete a venderla al recibir dicha suma. Y para la compra de la casa lo más normal es firmar el contrato de arras donde se dejan cerrados los detalles que van a formar parte de la futura compraventa.

Desde el pasado 1 de enero el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el impuesto que se paga al comprar una vivienda usada cuenta con una nueva base imponible: ya no es el precio pagado por el comprador, sino el valor de referencia de Catastro. A los despachos de abogados están llegando casos de compradores que, tras firmar el contrato de arras, han tenido que echar para atrás la operación porque han descubierto que el importe a pagar de ITP era superior a lo que tenían estimado. Este aumento imprevisto de presupuesto les ha llevado a malograr la operación, con la consecuencia de perder la señal aportada en el contrato de arras.

El contrato de arras es un contrato previo a la compraventa de un inmueble que firman comprador y vendedor para comprometerse a realizar la compraventa. A pesar de que no es obligatorio firmarlo ante notario para que tenga validez legal, sí es recomendable, ya que aporta más seguridad y garantías. El motivo es que el funcionario público supervisará el contenido y ayudará a las partes implicadas a conocer mejor el contenido del acuerdo y las responsabilidades que asumen en él.