Mercado de la vivienda

En el segundo mes del año se inscribieron en los registros 59.682 transacciones de vivienda en toda España, un 13,9% más que un año antes y el mejor dato de un febrero desde 2007, tras acumular ocho meses consecutivos de subidas. Según el INE, las compraventas de inmuebles de obra nueva encabezaron los repuntes, con un alza del 21% interanual, hasta representar el 23% del mercado. Asturias (33,6%), La Rioja (24,1%) y Andalucía (24%) han liderado los incrementos. Navarra es la única región en negativo (-26,7%).

Helena Beunza fue secretaria general de Vivienda entre 2018 y 2020, y lleva poco más de un año al frente de Asval, la asociación de propietarios de referencia en España. En esta entrevista, alerta de la inseguridad e incertidumbre jurídica que se ha instalado en el mercado del alquiler y de que la tendencia es que los precios sigan subiendo. En su opinión, es necesario contar con los propietarios particulares y profesionales para que haya más oferta y evitar una ruptura del mercado a corto plazo, y acabar con lo que califica como "el discurso punitivo" contra la propiedad y la inversión en vivienda. Beunza descarta que haya un Pacto de Estado en vivienda como reclama el sector y defiende el papel de los ayuntamientos para implementar las políticas públicas en esta materia.

El mercado de la vivienda se mantendrá al alza durante 2025. Según las últimas previsiones de Solvia, este año las compraventas aumentarán entre un 3% y un 4%, por debajo de lo que repuntarán los precios de la vivienda, que podrían incrementarse hasta un 5%. La firma inmobiliaria prevé que el mayor alza se registre en el mercado del alquiler, donde las rentas podrían escalar más de un 10% a lo largo del ejercicio. También prevé crecimientos en los visados de construcción de obra nueva, con alzas previstas superiores al 5%.

La gestora española ha anunciado el lanzamiento de cuatro proyectos de viviendas de alquiler y la compra de otra promoción en el marco de su estrategia para invertir hasta 3.000 millones de dólares (2.727 millones de euros) en el sector residencial de EEUU, que se encuentran en Savannah (Georgia), Raleigh (Carolina del Norte), Carmel (Indiana) y Bristol (Wisconsin). La plataforma de inversión, bautizada com Advenir Azora, ha invertido más de 300 millones desde su lanzamiento a finales de 2024 y avanza en su objetivo de desarrollar pisos y viviendas unifamiliares.

El mercado de la vivienda suma ya ocho meses consecutivos en positivo. Según los datos adelantados por el Colegio de Registradores, en el segundo mes del año se inscribieron casi 58.800 compraventas de viviendas en toda España, un 12,2% más interanual; y otras 38.350 hipotecas, con un alza del 1,9% respecto al año pasado, con una aceleración de las transacciones y un freno en el crecimiento de los préstamos. Para los registradores, "estos datos consolidan la recuperación del mercado inmobiliario español", con casi todas las CCAA al alza.

El último barómetro que han presentado Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y 'Spanish International Realty Alliance' (SIRA), que recoge las previsiones de los profesionales inmobiliarios sobre la evolución del mercado, apunta a más subidas del precio de la vivienda en España. Según el documento, los inmuebles en venta podrían encarecerse este año un 10%, mientras que los arrendamientos podrían escalar cerca de un 8,6%, aunque los incrementos varían en función de las CCAA. En cuanto a las operaciones, auguran más compraventas, pero menos alquileres, dada la escasez de pisos disponibles.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares, José Luis Artieda, ha reclamado durante un congreso sobre la vivienda que es necesario que las fuerzas políticas lleguen a consensos amplios para articular las medidas necesarias para hacer frente a la crisis residencial. "Hay que crear un marco general común, sino no conseguiremos nada. Ahora mismo lo único que podemos hacer es poner parches, si no se hace una estrategia a largo plazo no arreglaremos el problema", ha alertado Artieda. También ha lamentado la falta de vivienda social y de oferta para cubrir la demanda actual.

El momento de efervescencia que vive el mercado de la vivienda irá a más en los próximos meses. Según el economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos, nos encontramos en un "festival inmobiliario" en el que convergen una elevada demanda nacional embalsada, la demanda extranjera y la que procede de aquellos que no pueden alquilar ante la falta de oferta y los elevados precios, lo que provoca que las viviendas "se vendan solas". Sus previsiones apuntan a un récord de compraventas de inmuebles usados este año y unas hipotecas cada vez más baratas, aunque descarta una burbuja inmobiliaria. En el caso del alquiler, augura más falta de oferta por el miedo de muchos propietarios a los impagos.

La vivienda es el mayor activo de ahorro e inversión en todo el mundo, y seguirá siéndolo en el futuro. Sin embargo, la vivienda se ha convertido en España en un activo ideológico que, a la práctica, impide que los principales partidos políticos lleguen a un consenso sobre las soluciones que se deberían tomar. Jorge Ginés, director general de Asprima, denuncia esta situación y afirma que "si enfocáramos la problemática de la vivienda en lo que es un activo de ahorro e inversión, estaríamos más cerca de solucionarlo. Convirtiéndolo en un activo político, cada vez estaremos más lejos".

Los datos del Colegio de Registradores muestran un aumento de las compraventas de viviendas y las hipotecas en el arranque de 2025. En enero se inscibieron 60.033 transacciones de inmuebles en toda España, un 8,8% más interanual; y 37.500 préstamos, un 9,4% más. En ambos casos, se trata del ritmo de crecimiento más moderado desde el pasado mes de agosto. Las compraventas solo han bajado en Cantabria, mientras que Madrid, Ceuta y Galicia han sido las únicas donde han caído las hipotecas. "El año comienza manteniendo la tendencia positiva, si bien por el momento algo más moderada", aseguran los registradores.

La Asociación Española de Análisis de Valor espera más actividad en el mercado de la vivienda para este año, aunque no ve indicios de que pueda llegar a producirse una nueva burbuja. Según su último observatorio residencial, las transacciones de inmuebles usados están en máximos históricos y el precio de la vivienda tanto en venta como en alquiler seguirán al alza en los próximos meses, ante una oferta insuficiente para una fuerte demanda estructural que "agrava los problemas de acceso a la vivienda". Con todo, la AEV insiste en que el sector se mantiene por debajo de niveles especulativos.

El mercado de la vivienda registró un aumento de dos dígitos tanto de las compraventas de viviendas como de la firma de hipotecas en 2024, aunque los datos del INE muestran muchas más lecturas. Las transacciones entre personas físicas han batido récord, mientras que las transacciones de obra nueva han marcado su nivel más alto desde 2013 y las de viviendas usadas han vuelto a superar las 500.000 unidades. Las permutas, por su parte, han registrado el dato más bajo de la serie estadística, al tiempo que las herencias se han quedado al borde de los máximos de 2021. También destaca el incremento del importe medio de las hipotecas, así como el auge de la contratación del tipo fijo.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha señalado que el de la vivienda es un "mercado fallido", por lo que ha defendido la intervención del Estado en este sector y ha urgido a las comunidades autónomas del PP a aplicar la Ley de Vivienda para contener los precios. Ha insistido en apostar por la intervención del Estado con medidas como la Ley de Vivienda, impulsar la colaboración público-privada y por una "regulación justa" que ponga límites a los pisos turísticos.

España lleva un año alcanzando cotas de precios de la vivienda en venta y en alquiler que nunca había experimentado. Tras varios años en fase de crecimiento, los precios de la vivienda en venta han continuado creciendo durante 2024, cerrando diciembre en 2.271 €/m2. El alquiler lleva tiempo en máximos, pero el año pasado superó por primera vez los 13 euros/m2 al mes de renta media. idealista ha analizado en el entorno económico, la oferta y la demanda de vivienda, además del comportamiento de las transacciones y el mercado hipotecario nacional.

La tasadora vaticina más subidas del precio del alquiler y de la vivienda en España a corto plazo, impulsadas por una oferta escasa y una demanda respaldada por la creación de nuevos hogares, la bajada de los tipos de interés o los factores migratorios. Según sus datos, solo hay cuatro grandes ciudades donde la cuota hipotecaria supera al pago del alquiler (San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca) y las rentas crecerán más que los precios de venta próximamente, por lo que interesa más comprar que arrendar una vivienda. También critica que las medidas que está tomando el Gobierno van encaminadas a enfriar la demanda, en vez de a impulsar la producción de nuevas viviendas.

Los registradores confirman la buena evolución del mercado de la vivienda en España en el décimo mes del año. Según sus datos provisionales, en octubre se contabolizaron 68.392 compraventas, un 47,7% más interanual; y más de 51.900 hipotecas, un 62,9% más que en el mismo mes del año pasado. A tenor de estas cifras, el 76% de las transacciones de viviendas llevarían aparejadas un préstamo hipotecario. La mejora ha sido generalizada, con todas las CCAA y las dos ciudades autónomas en positivo.

Las principales variables del mercado de la vivienda siguieron al alza en octubre. Según los notarios, en el décimo mes del año se transaccionaron 63.667 viviendas en toda España. un 18,1% más interanual, lo que deja el balance del año por encima de las 580.000 operaciones. Mientras tanto, se formalizaron 29.486 préstamos hipotecarios, un 24,4% por encima del ejercicio pasado, y el precio medio de las viviendas vendidas aumentó un 2,9%, hasta situarse en 1.693 euros/m2.

Las personas físicas son las grandes protagonistas del mercado de la vivienda en España. Según un informe del Consejo General del Notariado, los particulares han protagonizado más del 88% de las compraventas entre enero de 2007 y julio de 2024, mientras que las personas jurídicas (donde están incluidas empresas, asociaciones, fundaciones, sindicatos y organismos internacionales) adquieren las viviendas de mayor superficie e importe. En ese periodo, Canarias y Cataluña son las regiones donde el comprador jurídico tiene más peso, al acaparar más de un 15% de las transacciones, mientras que el País Vasco, Asturias y Navarra cierran el ranking nacional, con menos de un 7%.

La filial de Santander en promover suelo y el gigante de la inversión paneuropeo han sellado un acuerdo estratégico para desarrollar conjuntamente 1.350 viviendas en los próximos cinco años. A través de una empresa conjunta, en la que LandCo tendrá un 30% del capital y Patron el 70% restante, invertirán 365 millones en levantar inicialmente 16 promociones, la mayoría ubicadas en Madrid, Sevilla y Málaga, aunque también impulsarán proyectos en Barcelona, Gerona y Fuerteventura. La comercialización de las primeras unidades se espera para en el primer trimestre de 2025, mientras que a finales de 2029 estarán todas entregadas.

Economistas, inversores, asociaciones y la Administración madrileña se han dado cita en la sede del Colegio de Economistas de Madrid, donde han repasado las consecuencias de la Ley de Vivienda en la oferta de pisos de alquiler y la inseguridad jurídica que está generando en su primer año y medio en vigor. Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, ha pedido suspender su aplicación mientras el mercado se recompone y se replantea una nueva normativa, mientras que Helena Beunza, exsecretaria de Vivienda , ha afirmado que "el control de precios debería estar limitado en tiempo y espacio" y ha reconocido que no hay dinero público suficiente como para construir las viviendas que demanda la sociedad, de ahí que sea necesario atraer al capital privado.

El 13% de las viviendas que se vendieron a través de idealista durante el tercer trimestre no llevaba ni una semana en el mercado, según un estudio del portal inmobiliario. Este porcentaje de casas vendidas en menos de una semana, denominado ‘ventas exprés’ se ha mantenido estable durante el último año. En los grandes mercados, como Madrid (18%), Valencia (18%) o Barcelona (17%), los casos de ‘ventas exprés’ han sido más frecuentes.

El fundador y presidente de Alquiler Seguro critica en esta entrevista con idealista/news las consecuencias de la Ley de Vivienda y la sensación de ansiedad e inseguridad que está generando entre arrendadores y arrendatarios. En su opinión, la propia normativa es un freno para promover más inmuebles y que el desequilibrio entre la oferta y la demanda no solo seguirá presionando los precios del alquiler, sino que acabará repercutiendo en el mercado de compraventa. Antonio Carroza también defiende la regulación del mercado, pero no a través de limitaciones de rentas, y confía en un gran consenso político para abordar lo que califica como un “problema endémico de España”.

El mercado de la vivienda pone rumbo a la recuperación en pleno cambio de ciclo de los tipos de interés. En los últimos dos meses, las ventas de viviendas y la firma de hipotecas han registrado aumentos interanuales y los agentes de la propiedad creen que la tendencia al alza será una constante en lo que queda de año. Según Consejo General de los COAPI en España, se ha acumulado una demanda residencial "a la espera de tiempos mejores. Ese momento llegó en verano con el abaratamiento de la financiación. Existen factores económicos e inmobiliarios que empujan al sector inmobiliario al alza”.

El servicio de estudios de la entidad financiera espera un aumento de la construcción de promociones de obra nueva, con un alza del 9% de las viviendas en ejecución en 2025, y un encarecimiento medio de los inmuebles de entre el 5,5% y el 6% en este ejercicio y el próximo. Según el documento, la escasa oferta de viviendas se puede convertir en un factor limitante de la inmigración y de la movilidad geográfica de la población nacional, lo que afectaría al empleo y al crecimiento económico. También alerta de que los cambios regulatorios en el alquiler "estarían reduciendo la oferta a precios asequibles e incentivando el mercado de compraventa".

La red inmobiliaria asegura que la escasez de plazas en residencias de estudiantes está llevando a miles de universitarios a buscar viviendas o habitaciones para alquilar, y que sería necesario desarrollar hasta 55.000 unidades para equilibrar el mercado. La compañía prevé un incremento de hasta el 25% de la demanda de pisos compartidos en los próximos meses y pide implementar incentivos fiscales y promover más proyectos de residencias y viviendas asequibles orientadas específicamente a este colectivo.