Mercado hipotecario

La tasa de interés aplicada a los préstamos hipotecarios a tipo fijo y un plazo de 30 años en EEUU sigue al alza y se sitúa ya en el 7,53%, su nivel más alto desde el año 2000, frente al 6,75% del año pasado. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), la subida del tipo hipotecario en la primera economía mundial está impactando en la demanda de hipotecas para la adquisición de viviendas, que se ha tocado mínimos desde 1996.

En los siete primeros meses del año se han inscrito en los registros cerca de 146.200 préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda, lo que representa el 62,6% de todas las operaciones registradas entre enero y julio, según el INE. Respecto al volumen del año pasado, cuando se formalizaron casi 330.000 hipotecas fijas, apenas suponen un 44%, por lo que todo apunta a que 2023 romperá con siete años consecutivos de máximos. Detrás de la pérdida de fuelle de esta alternativa de financiación está el impulso de la modalidad hipotecaria mixta, más barata que la fija y sobre la que la banca mantiene unas condiciones más agresivas.

El euríbor a 12 meses retoma la tendencia al alza. Tras registrar en agosto su primer descenso en casi dos años, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España ha terminado el noveno mes del año con una media del 4,149%, máximos desde 2008, lo que provocará un encarecimiento de las cuotas de las hipotecas a las que les toque revisión de hasta 2.000 euros al año. Bancos y economistas no descartan más repuntes leves en los próximos meses y creen que el euríbor se mantendrá por encima del 3% al menos hasta 2026.

En el séptimo mes del año se inscribieron en los registros 29.223 préstamos para la compra de vivienda, un 18,8% menos que en julio del año pasado. Según el INE, en lo que va de año el número de hipotecas acumula un descenso del 14%. Por su parte, el tipo de interés medio siguió al alza, alcanzando el 3,24%, su cifra más alta desde agosto de 2016. Cantabria, Galicia y Cataluña son las tres regiones donde más caen las operaciones, con bajadas de más del 25%.

Las 10 subidas consecutivas de los tipos de interés que ha acometido el Banco Central Europeo (BCE) desde 2022 han llevado al euríbor a máximos desde hace 15 años, con la crisis financiera de 2008. En las últimas dos sesiones, el indicador hipotecario ha superado el 4,2% en tasa diaria, un nivel que no se veían desde noviembre de 2008, lo que deja la media mensual provisional por encima del 4,1%. Los expertos creen que el euríbor todavía tiene algo de recorrido al alza, lo que significa que seguirá encareciendo las cuotas de las hipotecas variables.

Uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los jóvenes es acceder a una vivienda en propiedad, aunque también se enfrentan a obstáculos quienes logran conseguir un préstamo para comprar una casa. La mayoría opta por firmar a plazos largos para pagar una cuota mensual reducida, lo que provoca en muchos casos que lleguen a la jubilación con capital pendiente de pago. Según los datos de idealista/hipotecas, alrededor del 58% de los hipotecados llegaría a los 65 años con parte de su hipoteca aún sin saldar, y hasta un 30% podría seguir pagando su préstamo más allá de los 70 años, lo que supone un riesgo para la capacidad de pago de este colectivo.

Una hipoteca abierta sin límite de cuantía es un tipo de préstamo que te permite disponer del dinero que vas devolviendo a medida que pasa el tiempo, evitando tener que solicitar una hipoteca nueva o un crédito personal. Se trata de una opción muy útil en algunos casos, aunque presenta riesgos que conviene conocer antes de contratarla. Por ejemplo, esas disposiciones adicionales se devolverán como un préstamo separado, con sus propias cuotas e intereses, y pueden terminar implicando un sobreendeudamiento muy elevado. En caso de impago, el banco puede iniciar el proceso de embargo de la casa.

El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado otro aumento de los tipos de interés en la eurozona, el décimo consecutivo desde el pasado verano, hasta situarlos en el 4,5%, máximos desde 2001. Tras este nuevo repunte, los expertos esperan que el euríbor siga al alza, que la banca encarezca más las ofertas hipotecarias fijas y mixtas y que se mantenga la tendencia de cambios de hipotecas y más amortizaciones. Aunque el organismo ha dejado entrever una pausa, el mercado no descarta algún movimiento al alza adicional y aplaza las primeras bajadas al menos hasta mediados de 2024.

En el sexto me del año se firmaron 33.478 hipotecas para comprar vivienda, un 21,9% menos interanual. Es la cifra más baja en un mes de junio desde 2020, según el INE, y acumula cuatro meses consecutivos de caídas de dos dígitos. El interés medio se situó en el 3,19%, alcanzando su valor más alto desde abril de 2017. La única comunidad con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas es Canarias, mientras que La Rioja, Castilla y León y Aragón han registrado lo mayore descensos.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, repasa en esta entrevista cómo está cambiando el mercado por el impacto de las subidas de los tipos de interés, por qué las familias deberían protegerse a nuevos repuntes y qué pasos hay que seguir para encontrar un préstamo que se adapte a cada consumidor. Afirma que medidas como los avales hipotecarios solo tendrán éxito si se implementan correctamente y se muestra partidario de lanzar iniciativas similares desde el sector privado. También explica que las hipotecas para invertir son las que más se están reduciendo, lastradas por el BCE y la Ley de Vivienda. 

Británicos, alemanes y suizos son los extranjeros que están solicitando más financiación para comprar una vivienda en España. Según los datos de idealista/hipotecas, esas tres nacionalidades aglutinan el 43% de las peticiones recibidas de clientes foráneos en el segundo trimestre, seguidas de estadounidenses, holandeses, franceses e irlandeses. De media, los no residentes interesados en firmar un préstamo tienen unos ingresos cercanos a 6.000 euros al mes y buscan viviendas con un precio medio de unos 210.000 euros, lo que se traduce en un nivel de endeudamiento del 24%. Más del 70% de las hipotecas que se firman son fijas.

La vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, ha adelantado que el Código de Buenas Prácticas que el Gobierno acordó con la banca en noviembre de 2022 para aliviar el impacto de la subida del euríbor a las familias vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad y con préstamos hipotecarios a tipo variable ya ha recibido en torno a 33.000 solicitudes de adhesión. Calviño ha señalado que hasta un 40% de las solicitudes todavía está pendiente de tramitación. Entre las medidas que permite el Código están la ampliación del plazo de congelación de la cuota hipotecaria y la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo.

El Banco Central Europeo (BCE) ha cumplido previsiones y ha anunciado una nueva subida de los tipos de interés de 25 puntos básicos, hasta situar el precio del dinero en el 4%, máximos desde verano de 2008. Los expertos dan por hecho que este repunte, el octavo consecutivo, no será el último, por lo que el euríbor a 12 meses podría subir más en los próximos meses, lo que seguirá dificultando el acceso a una hipoteca a los consumidores con menor poder adquisitivo e impulsará más renegociaciones de los préstamos variables ya en vigor. También esperan más amortizaciones por parte de los hogares para ahorrar intereses y que los bancos mantengan una política agresiva a tipo mixto y compensar así la caída del saldo hipotecario.

La escalada de los tipos de interés ha dado un vuelco al mercado hipotecario. Además de reducir las operaciones y encarecer los préstamos, el escenario actual ha llevado a los bancos a extremar la prudencia a la hora de conceder nuevas hipotecas y también está cambiando el perfil de los compradores de viviendas: ahora la mayoría tienen ahorros y apenas necesitan financiación. Según el Banco de España, la relación préstamo-valor de los inmuebles (LTV) se encuentra en el 63%, su nivel más bajo desde 2019, mientras que las hipotecas por encima del 80% apenas suponen el 7,1% del total, mínimos de la serie histórica. Y los notarios confirman que solo el 44% de las viviendas se compran actualmente con hipotecas.

Las renegociaciones de préstamos hipotecarios se disparan hasta niveles récord. Según el Banco de España, solo en abril los cambios en las condiciones hipotecarias abarcaron a préstamos por valor de 2.503 millones de euros, máximos mensuales de la serie histórica que arrancó en 2015 y superior incluso al acumulado anual en cada uno de los últimos cinco ejercicios. Las renegociaciones coinciden con las subidas de los tipos de interés y el rally del euríbor en un contexto de alta inflación.

La agencia de calificación estadounidense avisa en un informe del impacto negativo que tiene para el sector financiero español la fuerte caída que está registrando la concesión de nuevas hipotecas, que acumulan siete meses de descensos interanuales y en marzo cayeron más de un 26%, según los notarios. Moody's recuerda que los préstamos para la compra de vivienda suponen casi la mitad de la cartera de la banca y apunta a la subida de costes hipotecarios como el gran lastre del mercado.

El PSOE ha vuelto a rechazar en el Congreso una iniciativa económica de Unidas Podemos, su socio de coalición. En esta ocasión, la relativa a topar la subida de las hipotecas de tipo variable y bonificar la cesta de la compra, dos de las reclamaciones de los morados en el tramo final de la legislatura.

Unidas Podemos llevará a votación en el Pleno del Congreso este 25 de abril una proposición no de ley para instar al PSOE a poner un tope del 0,1% al diferencial sobre el euríbor de todas las hipotecas variables inferiores a 300.000 euros durante un año prorrogable o bien, hasta que el euríbor se consolide por debajo del 1,5%. Otras propuestas son garantizar de forma estructural que el cambio de un préstamo variable a uno fijo sea gratuito para los consumidores y bonificar de forma temporal los productos básicos de la cesta de la compra.

Las familias que no cuenten con ahorros previos prácticamente han desaparecido del mercado hipotecario, ya que solo el 0,4% de las operaciones firmadas durante febrero cubrieron más del 90% del valor de la vivienda, según el estudio de idealista/hipotecas analizando las operaciones firmadas a través de la plataforma. La mayoría de los préstamos hipotecarios (51%) cubrió entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad. Las hipotecas fijas (48%) siguen mandando en el mercado, pero las mixtas han crecido con mucha fuerza, hasta suponer el 37% del total concedidas, frente al 7% de hace un año.

Hasta un 40% de los jóvenes australianos está considerando dar el paso de convertirse en propietario de una vivienda en compañía de un amigo, sin ser su pareja, según un estudio del Banco Nacional de Australia (NAB, por sus siglas en inglés). A medida que el mercado del alquiler se vuelve más difícil, los compradores primerizos también están viviendo una subida de los tipos de interés, y encontrar un socio hipotecario se ha convertido en una opción. Los expertos recomiendan que los compañeros analicen bien la situación para evitar conflictos en el futuro.

Entre las perspectivas del mercado inmobiliario para 2023, el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha destacado que entramos en un nuevo ciclo para la vivienda, con mayor énfasis en la usada que sobre obra nueva. La evolución de los tipos de interés y la inflación serán los dos grandes factores que los compradores deberán tener en cuenta este año, tanto para hipotecarse como para conseguir ahorrar.

El Real Decreto-ley para aliviar la carga hipotecaria de más de un millón de familias vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por la subida del euríbor entró en vigor el 24 de noviembre tras su publicación en el BOE. Las medidas, pactadas con la banca, beneficiarán a los hogares que ingresen hasta 29.400 euros, que podrán establecer periodos de carencia, alargar el vencimiento de los préstamos u optar por la dación en pago o una reestructuración de la hipoteca. También elimina comisiones por amortización y por cambiar una hipoteca variable en fija

El volumen de créditos hipotecarios concedidos en los ocho primeros meses del año ronda los 45.000 millones de euros y supera la producción anual de los últimos 10 años, según la Asociación Hipotecaria Española. Sin embargo, todo apunta a que la actividad se empezará a moderar a partir de ahora, debido a la subida prolongada de los tipos de interés, el alza generalizado de los precios y la prudencia de la banca a la hora de firmar nuevas hipotecas. La buena noticia es que no espera una fuerte contracción.

El sector financiero quita hierro a las subidas de los tipos de interés de las hipotecas y asegura que el mercado se encuentra en plena forma. Desde la patronal bancaria (AEB) aseguran que unos tipos en niveles del 2%-4% no son altos y que la subida, aunque ha sido muy rápida, no está siendo "dramática". La Asociación Hipotecaria Española (AHE) coincide con esa visión e insiste en que nos encontramos ante un "mercado hipotecario fenomenal y sanísimo", mientras que la CECA recalca que es muy robusto y eficiente, y está bien regulado.

El encarecimiento de la financiación, fruto de la subida de los tipos de interés, ha provocado que un gran número de familias que hasta ahora sí podía aspirar a la compra de vivienda mediante una hipoteca ya no pueda hacerlo. Si en el escenario anterior a la invasión de Ucrania (con un tipo medio del 1%) apenas un 1,8% de las solicitudes gestionadas a través de idealista/hipotecas eran rechazadas por no contar con unos ingresos familiares es lo que la cuota del préstamo representara menos de un 35%, ese porcentaje de desestimaciones se ha incrementado hasta el 11,9% del total en el momento actual (ahora que los tipos efectivos están alrededor del 3%).