El tirón de las hipotecas mixtas termina con siete años de récords del tipo fijo

Las hipotecas fijas se encaminan a romper con siete años consecutivos de récords. Aunque actualmente se mantienen como la opción favorita de los consumidores para financiar la compra de una vivienda, todo apunta a que el año cerrará con menos formalizaciones de préstamos a tipo fijo que en 2022.

De confirmarse, sería la primera caída interanual de la firma de hipotecas fijas desde 2015 y, por tanto, no renovará los máximos históricos como ha hecho año tras año desde 2016. Un cambio de rumbo que está directamente relacionado con el impulso de las hipotecas mixtas. 

Según los datos del INE, entre enero y julio se han inscrito en los registros 146.206 préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda, lo que apenas representa un 44% de los casi 330.000 que se registraron durante todo el año pasado. De media, se están formalizando unas 20.886 hipotecas fijas al mes, por debajo del promedio de los últimos dos ejercicios.

Según el organismo de estadísticas, las hipotecas fijas representan el 62,6% de todas las operaciones registradas en los siete primeros meses del año, aunque su peso se ha ido reduciendo desde que tocaron récord. En julio de 2022 llegaron a suponer el 75% de las operaciones registradas en dicho mes, mientras que en julio de este año, último dato disponible, han supuesto menos del 58% del mercado, marcando así el nivel más bajo desde primavera de 2021.

La pérdida de fuelle del tipo fijo se debe, básicamente, a la contracción del mercado ante la escalada de los tipos de interés y también a la creciente apuesta de los hogares por la modalidad hipotecaria mixta.

Según explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, “con los tipos actualmente en el 4,5%, así como la creciente expectativa de un entorno de tipos altos durante más tiempo, los consumidores siguen buscando la seguridad de una cuota estable. Las mejores hipotecas fijas siguen estando por debajo de ese nivel y además algunos bancos están priorizando las hipotecas mixtas, con condiciones en su tramo fijo más agresivas que las fijas, y ésta es la verdadera razón de la caída de las hipotecas fijas”.

Conviene recordar que en los últimos años las familias han optado por contratar préstamos fijos para cubrirse de las subidas del euríbor. El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España ya se encuentra por encima del 4,1%, su nivel más alto desde finales de 2008; y ha encarecido con fuerza las cuotas mensuales en apenas año y medio. Solo en septiembre, la revisión de las hipotecas supondrá un sobrecoste de hasta 2.000 euros anuales a cada hogar. 

No obstante, a medida que el BCE ha subido el precio del dinero, el sector financiero ha ido encareciendo las ofertas fijas y ello ha supuesto un revulsivo para las  hipotecas mixtas, que se han convertido en la gran alternativa. Esta opción cuenta con un tipo fijo en los primeros años (3, 5, 10…, dependiendo del banco) y luego se reconvierte en variable (con un diferencial + euríbor). Las hipotecas mixtas se encuentran dentro de la categoría variables en las estadísticas del INE y, como se observa en el gráfico histórico, su auge va de la mano del descenso del tipo fijo.

Y es que, como insiste Villén, “las hipotecas fijas se han encarecido bastante, y aunque siguen siendo más interesantes que las variables, están encontrando un duro competidor en las mixtas, que algunos bancos están ofreciendo con más prioridad que las otras alternativas”.

Un ejemplo del interés que están despertando los préstamos mixtos entre los consumidores es que este mes de septiembre, y por primera vez, han sido la alternativa más destacada en las operaciones en las que ha intermediado idealista/hipotecas, al suponer el 47,9% del total; por encima de las hipotecas fijas, con un 47,5%; y, a mucha distancia, de las variables, con un 4,6%.

Lo mismo recalca Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quien detalla que “las hipotecas a tipo fijo efectivamente vienen perdiendo fuerza en los últimos meses a favor de la modalidad mixta, pese a que siguen constituyendo la opción mayoritaria de los consumidores. Detrás están las expectativas a la baja que pudiera estar recogiendo el mercado en cuanto a los tipos de interés”. Un escenario que provocará, en su opinión, que la composición del mercado tienda al equilibrio en los próximos meses. 

Qué ofrecen ahora los bancos

Actualmente podemos encontrar en el mercado diferentes ofertas de hipotecas fijas con un interés de entre el 2,9% y el 3,5%, incluyendo las máximas bonificaciones.

En el comparador de idealista/hipotecas este otoño destacan por ejemplo las que comercializan BBVA, Openbank, Ibercaja, Evo y CaixaBank: todas permiten financiar hasta el 80% de la operación y libran al cliente de la comisión de apertura, aunque la mayoría penaliza la amortización anticipada y exige condiciones a los clientes, como domiciliar la nómina o contratar los seguros de vida y hogar.

En el caso de las hipotecas mixtas, las mejores ofertas tienen un interés inicial de hasta el 2,5% durante los primeros años, lo que permite optar por un tipo más competitivo mientras que se estabilizan el euríbor y la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), y no ‘atarse’ a un interés superior durante toda la vida del préstamo.

También conviene tener en cuenta que las ofertas publicadas por los bancos pueden ser superiores a las que pueden ofrecer a los consumidores, lo que significa que hay margen para negociar; e ahí que los expertos aconsejen siempre obtener diferentes ofertas y comparar las condiciones personalizadas de cada una de ellas antes de tomar la decisión definitiva.