Tasa de esfuerzo

La capacidad de los hogares en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona para acceder a una vivienda asequible se complica ante la aceleración de los precios residenciales, según Tinsa, algunas por encima del 10% anual. La tasa de esfuerzo en la mayoría de los municipios de la periferia de las dos grandes ciudades españolas se sitúa por encima de los niveles razonables (30% de la renta disponible, según los expertos) donde destacan L’Hospitalet de Llobregat (40,9%), Sant Adrià de Besòs (39,9%), Cornellà de Llobregat (38,7%), Alcorcón (37,4%) o Leganés (36,8%). Madrid (54,9%) y Barcelona (54,1%) se sitúan en una tasa de asequibilidad crítica.

La asequibilidad de las viviendas de alquiler en el mercado libre en Inglaterra empeoró el año pasado, ya que los ingresos de los inquilinos disminuyeron, a la vez que pagaban alquileres considerablemente más altos, según datos oficiales. Un hogar medio dedicó el 36,3% de sus ingresos brutos al pago del arrendamiento, en el año fiscal que finalizó en marzo de 2024, según informó la Oficina Nacional de Estadística (ONS), más de tres puntos por encima del año anterior (33,1%) y muy por encima del umbral del 30% que los expertos definen como asequible.

El presidente del Consejo Económico y Social (CES), Antón Costas, ha calificado 2024 como un año "para recordar" por los buenos datos de la economía a nivel macro y el empleo, pero ha empeorado su diagnóstico sobre la vivienda respecto al año previo. "La vivienda es un enorme agujero negro que está absorbiendo buena parte de la economía, el empleo y las políticas sociales. Está impidiendo que una parte importante de la sociedad española pueda mejorar sus condiciones de vida", ha destacado durante la presentación de la 'Memoria sobre la situación socioeconómica y laboral de 2024'.

El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda en el primer trimestre de 2025 creció un punto anual en cada mercado, hasta el 23% en la compraventa y hasta el 36% en el caso del alquiler, según idealista, este último por encima de la recomendación de los expertos. Hasta 10 capitales exigen más del 30% de los ingresos familiares para el pago del alquiler frente a las cuatro que superan ese umbral en la compra de vivienda, donde destacan Madrid, Málaga, Palma y San Sebastián, al contar con altas tasas de esfuerzo en ambos mercados.

Una familia que compró una vivienda en España en el último trimestre de 2020 con un tipo fijo destinaba el 15% de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria, un esfuerzo que se ha reducido en un punto porcentual, hasta el 14%, en los últimos cinco años. Por el contrario, si en vez de comprar se decantó por el alquiler, haciendo en aquel momento un esfuerzo del 32% de los ingresos familiares, en la actualidad debería destinar el 35% de los mismos al pago de la renta del arrendamiento, según un estudio de idealista. A pesar del incremento del esfuerzo en el alquiler, en la mayoría de capitales sigue siendo más bajo que la realidad del mercado actual de arrendamiento.

La compra financiada de una vivienda de dos dormitorios en España exige, de media, 51.410 euros de ahorros previos con los que hacer frente al 20% que no se financia, más los gastos e impuestos de la operación. Si tenemos en cuenta que, según el INE, la tasa de ahorro de las familias españolas en 2024 fue del 7,1% de sus ingresos, serían necesarios 24 años de ahorro para poder conseguir esa cantidad, según el estudio de idealista en base a las viviendas anunciadas en su plataforma durante el cuarto trimestre de 2024. En Palma, Madrid, Málaga, San Sebastián, Barcelona o Alicante, se exige un ahorro durante más de 30 años.

Los hogares españoles destinan de media 1.173 euros al mes a gastos relacionados con el hogar, como la cesta de la compra, la hipoteca o el alquiler y los gastos energéticos, lo que supone un 41,6% de los ingresos medios de las familias, según un estudio del Grupo Mutua Propietarios. De hecho, la cuota hipotecaria y la renta acaparan la mayor parte de estos gastos. Mientras, entre las materias que más preocupan a los ciudadanos en materia de vivienda, el barómetro destaca que la ocupación ilegal ha pasado a liderar el ranking frente a la evolución de los gastos del hogar, y por delante del precio del alquiler y las leyes en torno a la vivienda.

El parque de vivienda en España necesita 3,5 millones de viviendas a precios asequibles para no superar la tasa de esfuerzo del 30% de los ingresos del hogar que destina al pago de la vivienda y sus gastos, sea en propiedad o en alquiler. Según un informe de Atlas Real Estate, si se incrementara el parque residencial "se reduciría de manera drástica y prácticamente total el problema de la tasa de esfuerzo en España". Madrid es donde más son necesarias estas viviendas asequibles (864.000 unidades), seguida de Barcelona (716.000), Alicante (306.000) y Valencia (276.000).

Las islas Baleares concentran siete de los 10 municipios en los que el esfuerzo familiar exigido para la compra de una vivienda es mayor, según el estudio de idealista. La localidad de Andratx exige la mayor tasa de esfuerzo para comprar casa de España (91%), por delante de Santa Eulalia del Río, en Ibiza (78%), y Calvià (74%). Junto a ellos, Benahavís y Marbella (ambos con un 62%) y Moraira (Alicante) completan el ‘top 10’. El estudio también incluye los mercados más y menos exigentes de cada CCAA para comprar una vivienda.

Andalucía concentra cuatro de los 10 municipios en los que el esfuerzo familiar exigido para el alquiler de una vivienda es el mayor de España, según el estudio de idealista. En Benahavís (Málaga) alcanza el 90% de los ingresos medios por hogar del municipio, seguido por Santa Eulalia del Río (Ibiza, Baleares) con un 74% y las localidades malagueñas de Marbella y Estepona (72% en ambos casos). Ciudad Real y Baeza, por el contrario, son los municipios donde el esfuerzo para el alquiler es menor, con un 16%. El estudio también incluye los mercados más y menos exigentes de cada CCAA para alquilar una vivienda.

El porcentaje de ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda creció hasta el 23% en el caso de la compra y hasta el 35% en el caso del alquiler durante el último año, según el estudio de idealista con datos del tercer trimestre de 2024. La falta de oferta y el consiguiente incremento de los precios es la causa de que el esfuerzo para comprar o alquilar haya alcanzado el máximo recomendado por los expertos con un incremento de dos y cuatro puntos, respectivamente, en el último año. 10 capitales exigen más del 30% de los ingresos familiares para el pago del alquiler y son cinco las que superan este umbral en venta.

El porcentaje de ingresos de los hogares necesario para acceder a una vivienda durante este primer trimestre creció hasta el 22,6% en la compraventa y hasta el 34,5% en el caso del alquiler, según un estudio de idealista. La falta de oferta unida a una alta demanda y el consiguiente incremento de los precios son la causa de que este esfuerzo haya repuntado en el último año. Hasta ocho capitales exigen más del 30% de los ingresos familiares para el pago del alquiler y cinco de ellas también lo superan en venta: son Palma, San Sebastián, Málaga, Madrid y Barcelona.

El presupuesto que los españoles dedican a la vivienda aumenta y, por ello, crece su preocupación por llegar a final de mes. Más de la mitad de los encuestados (51%) por el estudio elaborado por Advantere School of Management para el banco online N26 asegura que destina entre el 40% y el 60% de sus ingresos mensuales al pago del alquiler o de la cuota hipotecaria de su vivienda. Además, casi el 30% reconoce que actualmente está destinando más de un 10% adicional respecto al año previo. Catalanes y madrileños son los que más ingresos dedican a costear su casa.

El pago de la cuota hipotecaria para una vivienda de 70 m2 alcanza una media nacional de 650 euros/mes, según los cálculos de la red inmobiliaria donpiso, un 23,5% menos de lo que se dedicaría al alquiler del mismo piso (850 euros/mes). Y es que la tasa de esfuerzo para el salario medio neto mensual llega al 50% en el caso de un arrendamiento, mientras se queda en un 38% para pagar la cuota de la hipoteca, ambos por encima del consenso de los expertos. Para poder comprar una vivienda con financiación hipotecaria en cualquiera de las grandes ciudades calculan que haría falta un ahorro previo de 50.000 euros.

El esfuerzo de los hogares para pagar la hipoteca de su vivienda alcanzó al 39,2% del salario bruto en el tercer trimestre de 2023, según los últimos datos publicados por el Banco de España. Este peso de la compra de vivienda sobre los ingresos del hogar supera el consenso de los expertos y llega a niveles máximos desde el tercer trimestre de 2011. De hecho, ya supera en 10 puntos a la tasa de esfuerzo que se encontraba en 2019, todavía en período prepandemia. Las familias necesitan al menos siete años y medio de salario bruto íntegro para poder adquirir el inmueble.

El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda creció hasta el 22% en el caso de la compra y hasta el 33% en el caso del alquiler durante el último año, según el estudio de idealista con datos del cuarto trimestre de 2023. La falta de oferta y el consiguiente incremento de los precios es la causa de que el esfuerzo para alquilar haya alcanzado el máximo recomendado por los expertos, con un incremento de tres puntos en el último año. Mientras, que el encarecimiento de la financiación parece ser el responsable de que las familias que compran una vivienda hayan pasado de tener que destinar el 18% de sus ingresos en diciembre de 2022 al 22% actual.

Saber en cuantos años se va a poder rentabilizar la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es una de las claves para pequeños y grandes inversores. Por ejemplo, Madrid (21 años) se encuentra entre las principales ciudades donde se tardarían menos años en amortizar, a la par que Nueva York o Boston, aunque por debajo de San Francisco (19 años), Dubái o Miami (ambos con 15 años). En Hong Kong, Ginebra o Zúrich se superan los 40 años. El estudio de UBS analiza también los años de salario medio íntegro que hacen falta para poder comprar un piso, donde la capital española (5 años) vuelve a estar entre los más asequibles, como Miami o San Francisco.

Para poder hacer frente actualmente a la compra de la vivienda media en EEUU, de 412.000 dólares (388.000 euros), sin tener que destinar más del 30% de los ingresos al pago de la casa, los estadounidenses tendrían que ganar 114.000 dólares al año (107.000 euros), todo ello contando con adelantar la entrada del 20% y con los actuales tipos hipotecarios al 7,2%, según datos de la agencia inmobiliaria Redfin Corp. Según datos de la Reserva Federal, el salario medio en el país asciende a 70.000 dólares (66.000 euros), lo que hace inasequible para la mayoría adquirir una vivienda.

El peso de la compra de una vivienda sobre los ingresos del hogar en los 10 municipios más ricos de España se encuentra a la par que la media nacional (21%), según el estudio de idealista del tercer trimestre de 2023, que presentan un precio promedio de unos 340.500 euros, y una renta bruta media anual que supera los 56.000 euros, como avanzó la Agencia Tributaria. En alquiler, la tasa de esfuerzo en estas localidades se aleja de la media nacional (31%) y alcanza un promedio de casi 10 puntos menos (21,5%), con localidades como Pozuelo de Alarcón, Matadepera, Boadilla del Monte, Alcobendas o Torrelodones por debajo del 20%.

Las islas Baleares concentran siete de los 10 municipios en los que el esfuerzo familiar exigido para la compra de una vivienda es mayor, según un estudio publicado por idealista, superando el 65% de los ingresos familiares. Para el mercado de alquiler, la mayor tasa de esfuerzo se encuentra en Benahavís, acompañado por otras localidades malagueñas, pero también de Ibiza, Mallorca, Alicante o Tenerife. El informe también incluye los mercados más y menos exigentes de cada CCAA, tanto en venta como en alquiler.

El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda creció hasta el 21% en el caso de la compra y se mantuvo en el 31% en el caso del alquiler durante el último año, según un estudio de idealista basado en datos del tercer trimestre de 2023. El encarecimiento de la financiación ha sido el principal causante del incremento de cinco puntos en la tasa de esfuerzo en compra, mientras 10 capitales exigen más de un tercio de los ingresos familiares para el pago del alquiler, por encima de la recomendación de los expertos.

El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para afrontar la compra o el alquiler de una vivienda aumentó durante los últimos cuatro años en prácticamente todas las capitales españolas, según un estudio realizado por idealista analizando las tasas de esfuerzo del primer trimestre de 2019 y de 2023. A pesar de que el esfuerzo exigido para alquilar creció en ocho de cada 10 capitales, a nivel nacional la tasa se redujo en tres puntos, pasando de un 33% a un 30%. Para la compra, en cambio, se incrementó en cuatro puntos, pasando del 16% al 20%.

Entre enero y marzo de este año, los costes relacionados con la construcción de vivienda de obra nueva se encuentran en los 1.182 euros/m2, lo que supone un incremento del 6,87% si lo comparamos con el mismo periodo de 2022. Según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación para el primer trimestre de 2023, la ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.023 euros/m2, mientras que el de bajo rasante alcanzó los 409 euros/m2. Asimismo, se hace necesario 7,7 años de salario íntegro para poder comprar una vivienda.

El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para afrontar el alquiler o la compra de una vivienda de dos habitaciones se aproxima al 30% en España. El esfuerzo que deben realizar las familias que necesitan alquilar una vivienda es mayor (el 29%) que en el caso de la compra (26%), aunque en este caso es necesario aportar alrededor de un 20% del precio de la vivienda como entrada, según un estudio realizado por idealista en base a los datos del cuarto trimestre de 2022.