El patrimonio inmobiliario de las familias toca máximos de una década: consejos antes de invertir

La riqueza inmobiliaria de los hogares está en máximos de una década y el mercado da por hecho que seguirá creciendo en los próximos meses.

Según los datos del Banco de España, a cierre del primer trimestre del año las familias disponían de 5,57 billones de euros en inmuebles, la cifra más elevada desde principios de 2011. Una cantidad que incluye todo tipo de activos, desde viviendas a locales, oficinas o plazas de garaje.

Desde que estalló la pandemia, la riqueza inmobiliaria se sitúa por encima de 5,5 billones de euros, aunque ha ido creciendo prácticamente de forma ininterrumpida trimestre tras trimestre hasta alcanzar los niveles actuales. Para entender en qué punto se encuentra, basta recordar que la cifra está más cerca de los máximos históricos de principios de 2008 (cuando los hogares llegaron a acumular 6,28 billones de euros), que de los mínimos registrados en plena crisis económica y financiera (4,19 billones de euros en diciembre de 2013).

Desde ese suelo reciente, la riqueza inmobiliaria se ha disparado un 33%, tras aumentar en 1,3 billones de euros. En cambio, ‘solo’ está a 713.000 de batir el récord del momento álgido del boom inmobiliario.

Otro dato que permite hacernos una idea del volumen que tienen acumuladas las familias en inmuebles es que prácticamente quintuplica el Producto Interior Bruto (PIB) de España de 2020 en términos nominales. Dicho de otro modo: la riqueza inmobiliaria es cinco veces más alta que la actividad económica que generó nuestro país durante el año de la pandemia.

De dónde viene la tendencia al alza

¿Y a qué se debe esta cifra tan alta y la tendencia al alza? La respuesta está en la inversión que han realizado los hogares en ladrillo en un momento en el que otras alternativas tradicionales como los depósitos bancarios o la renta fija (bonos) apenas ofrecen rentabilidad, e incluso ésta es negativa en muchos casos. Los expertos también destacan otros factores como los bajos tipos de interés de los préstamos, las nuevas necesidades habitaciones que ha dejado el covid y el ahorro acumulado durante los meses de confinamiento.

Como explica Manuel Romera, director del servicio financiero de IE Business School, “la inversión en activos inmobiliarios ha sido muy fuerte en los últimos años, además cada vez con más tipología de productos y más diversificado: en vivienda, locales, oficinas, plazas de garaje… Frente a las rentabilidades negativas en muchos productos de inversión, tenemos rendimientos inmobiliarios superiores al 6%. Y esto ha hecho todavía más fuerte la inversión”.

Según los datos de idealista, referentes al segundo trimestre de año, la rentabilidad de la inversión en vivienda se situó en el 7,1% en el conjunto de España, tras caer más de un punto respecto a primavera de 2020. De todas las capitales españolas, Lleida es la más rentable, con un 8,2%; seguida de Murcia (8,1%) y Huelva (7,5%). En el caso de las plazas de garaje, el rendimiento medio está actualmente en el 6,5%, mientras que el de los locales comerciales alcanza el 9,4% y el de las oficinas se mantiene como el más alto, con un 11,4%.

Para Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios, la escalada de la riqueza inmobiliaria de las familias no es una sorpresa, ya que en ella se incluye tanto las nuevas inversores/adquisiciones como la revalorización de los inmuebles registrada en los últimos años. Y destaca que "una vez más, los activos inmobiliarios se han convertido en todo el mundo en un activo refugio anticrisis, frente a rentabilidades nulas o negativas de los activos financieros con bajo riesgo y la gran volatilidad de las bolsas de valores". 

Desde Instituto de Valoraciones también insisten en que "en el largo plazo, el sector inmobiliario, y en especial el residencial, posee una menor volatilidad que las acciones y una mayor rentabilidad frente activos como los bonos. Además, añade que "los bajos tipos de interés y las facilidades de financiación que ofrecen las entidades a los perfiles que cumplen con los estándares de calidad crediticia requeridos está impulsando la compra de viviendas por parte de los hogares, y consecuentemente su riqueza inmobiliaria". 

Por su parte, Pilar Barcelona, delegada territorial en Aragón de la Asociación Española de Asesores y Planificadores Financieros (EFPA España) también cree que “la pandemia ha potenciado una importante acumulación de ahorro de las familias, lo que, unido a las dificultades para viajar, ha originado un aumento del interés por los inmuebles, como viviendas con espacio exterior y segundas residencias”.

En esa misma línea, José Luis Bellosta, presidente de Solvia, también destaca la influencia del ahorro de los hogares y la creciente confianza en la salud del sector inmobiliario. “Estamos detectando a día de hoy una demanda activa e interesada en comprar para alquilar, lo que demuestra que el inversor confía en los rendimientos que pueda lograr con el producto inmobiliario, que sigue siendo muy atractivo”, detalla Bellosta.

El ladrillo, protección frente a la inflación

El récord de la riqueza inmobiliaria en los últimos 10 años llega en plena escalada de la inflación. Eurostat, la oficina de estadísticas comunitaria, sitúa la tasa de inflación de la eurozona en agosto en el 3%, lo que supone la mayor subida de los precios en la región desde noviembre de 2011. En Alemania la escalada de los precios ha marcado máximos desde 1993, mientras que en España el Índice de Precios de Consumo (IPC) se encuentra en los niveles más altos desde 2017.

Con este escenario sobre la mesa, los expertos recuerdan que los activos inmobiliarios son un refugio frente a la inflación, ya que, por ejemplo, muchos alquileres están indexados al IPC, lo que significa que las rentas aumentarán a medida que lo hagan los precios.

“Sobre si hay que tener en la cartera inversión inmobiliaria, creo que en un país en que de media una familia tiene el 70% de la inversión familiar en inversión inmobiliaria (solamente la vivienda habitual significa el 60%), debemos de seguir pensando que esta inversión inmobiliaria es un hecho diferenciador de nuestro país y que, en épocas de inflación, como posiblemente sean las épocas venideras, invertir en inmuebles siempre es una buena idea. Al ser bienes tangibles, son inversiones que acompasan muy bien la subida de precios, o por lo menos así ha sido históricamente”, señala Romera.

La delegada territorial de EFPA España también valora la inversión inmobiliaria como forma de protegerse ante la amenaza de la inflación y afirma que “la mejor forma de no perder poder adquisitivo es estar invertido, ya sea en activos inmobiliarios o en activos financieros, y en este último caso especialmente en bolsa”.

La riqueza podría seguir aumentando

España ha sido históricamente un país de propietarios y los expertos creen que ese arraigo mantendrá elevada la inversión inmobiliaria, por lo que la riqueza acumulada por las familias podría seguir subiendo.

En este sentido, el director del servicio financiero de IE Business School recuerda que “todavía estamos lejos de lo que significaba la riqueza inmobiliaria en el momento álgido de la burbuja, es decir, tenemos recorrido al alza, pensando que la riqueza en el mundo no deja de aumentar y posiblemente después de la pandemia haya una recuperación muy fuerte”. Y añade que “somos un país con cuatro veces más de riqueza inmobiliaria en hogares que riqueza financiera y llegó a ser de nueve veces más. Además, tenemos el 80% de las familias con vivienda en propiedad y 1,3 viviendas por hogar; es decir, somos inversores inmobiliarios por cultura”.

Lo mismo destaca la delegada de EFPA España en Aragón, quien insiste en que “España es un país, en general, con una educación financiera muy básica, y aunque es cierto que afortunadamente vemos que existe mejoría en los últimos años, todavía prevalece la inversión en ladrillo”.

Consejos generales

La experta insiste que la decisión de invertir en inmuebles debe tomarse en función “del contexto de cada cliente y de su situación personal”. Y para evitar que se vuelvan a cometer los excesos que vimos durante el boom, resume una serie de consejos prácticos a la hora de hacer la inversión:

• "Es importante tener en cuenta que el coste de un activo inmobiliario es alto y en general supone un porcentaje elevado sobre nuestro patrimonio, por lo que es difícil diversificar por activos, uno de los principios básicos en la gestión. También hay que pensar que son activos que carecen de liquidez inmediata, otro factor muy relevante, sobre todo porque ya aprendimos que los inmuebles fluctúan de precio y no siempre al alza.
• En el caso de endeudamiento, hay que contar con que los tipos de interés también pueden subir, por lo que si tenemos pactado un tipo de interés variable podemos ver fuertes incrementos en los costes de financiación, aunque no sea con carácter inmediato.
• Recomendamos consultar las opciones con un asesor financiero para que, en función de la situación personal, pueda planificar la mejor forma de acometer una inversión mobiliaria o inmobiliaria".

El presidente de Solvia, por su parte, cree que “si se cuenta con la capacidad financiera suficiente, y se elige bien el tipo de activo, invertir en bienes inmuebles supone ahora mismo una excelente inversión. No solo porque es un producto que aportará rentabilidad a medio y largo plazo, sino también a causa de las excelentes oportunidades que ofrece el mercado, y porque la previsión apunta a que los precios de compraventa seguirán creciendo en los próximos años. Desde Solvia creemos que los interesados en adquirir inmuebles residenciales verán el momento de aprovecharlo”.