En Canarias los métodos de comprobación de valores empleados por la Administración son el del dictamen de peritos y el de hipotecaria (artículo 57.1.e Ley 58/2003) y el de tasación hipotecaria (artículo 57.1.g Ley 58/2003), según el despacho Ático Jurídico.
Respecto al método del dictamen de peritos, el TSJ de Canarias, en varias sentencias, ha dado su visto bueno al mismo. Normalmente los peritos no visitan los inmuebles, y realizan la valoración utilizando “testigos”. Es decir, transacciones de inmuebles similares al valorado, que se utilizan para determinar el valor del inmueble comprobado.
Sin embargo, parece que valoraciones como la descrita cada vez tienen menos visos de legalidad, a raíz de la última jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de comprobaciones de valores.
Y es que, ya en el año 2012, el Tribunal Supremo declaró que la visita del perito es necesaria cuando se utilizaba el método del dictamen de peritos, y en la valoración se tenían en cuenta circunstancias tales como el estado de conservación, las calidades de edificación, etc… Dicho criterio ha sido reiterado en sentencias posteriores, y se puede decir que a día de hoy está totalmente consolidado.
Además, el mismo Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, ha afirmado que cuando la Administración comprueba el valor de un inmueble utilizando el método del “dictamen de peritos”, puede basarse o fundamentar dicho dictamen en los precios acordados en otras transacciones, pero debe razonarse en todo caso su aplicación al caso concreto.
En dicha sentencia, el Alto Tribunal consideraba que en las comparaciones entre inmuebles utilizadas, deben razonarse las circunstancias por las que se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia, aportando las circunstancias de los inmuebles testigos empleados, y la justificación de que las transacciones que se citan son reales, así como el tipo de transacción se llevó a cabo.
Además, es preciso aclarar si se trata de valores declarados o comprobados administrativamente, justificando el estado de conservación de los inmuebles. Por último, es necesario que un perito haya visitado estos inmuebles “testigo” para comprobar la idoneidad de la comprobación.
El propio Tribunal Económico Administrativo Central, que pertenece al Ministerio de Hacienda, ha cuestionado estas valoraciones, indicando que deben incorporarse siempre al expediente administrativo las escrituras que documenten las operaciones que se utilizan como muestras o testigos.
En cuanto a las valoraciones realizadas conforme al método del 57.1.g) (valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas), también son respaldadas por alguna sentencia del TSJ canario, recordando la doctrina del Tribunal Supremo, referida a que la utilización de este método de valoración, no exige ninguna carga probatoria adicional.
Sin embargo, este tipo de valoraciones ha sido criticado por el propio TEAC, por considerar que en la mayoría de los casos, no se cumplen las exigencias de la Ley Hipotecaria.
En definitiva, se trata de valoraciones que pueden ser impugnadas, invocando la jurisprudencia de otros TSJ o incluso el criterio del TEAC.
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6 Comentarios:
Buenos días,
me gustaría saber si me merece la pena ir contra la comprobación que me ha hecho la Hacienda Tributaria Canaria o pagar y punto.
El importe de la compraventa fue de 91.500 euros. La escritura de hipoteca es por valor de 95.000 euros , importe que se adoptó como base del ITP pero Hacienda me reclama como valor 121.000 que es el importe de la tasación pericial que se hizo de cara a la constitución de la hipoteca.
Realmente pagué por la vivienda 91.500 euros!!!!!!!
Algún consejo?? Gracias
Hola, te acabo de poner una respuesta aqui debajo, echa un ojo
Hola Nuria no se si me puedes decir como has resuelto esto o si al final toca pagar. Me ha pasado lo mismo el importe de la compraventa fue de 97000€ la hipoteca por 107000€ así que pagamos impuestos por 107000€ pero la tasación fue de 149638€ así que ahora quieren que pague 3200€ de impuestos e intereses liquidando por la tasación. Gracias
Hola a todos. Pues a mí me llegó ayer una cartita por lo mismo. Compré hace 3 años una casa que en las propias escrituras dice que es una semiruina y se puso 47.000€, pero ellos consideran que son 69.000€. Nadie vino sino que dicen que miran los planos del catastro etc. Antes de comprar yo les pusieron una multa a los antiguos propietarios porque la casa estaba fatal, así que voy a argumentar todo eso. Ya el catastro me ha cobrado más por las regularizaciones como para que ahora venga Hacienda y se apunte al carro de mamar. Qué han hecho ustedes? Gracias
Buenos días Nuria,
A mí me pasó igual, compré un apartamento por 120.000 y decían que valía 190.000 euros, y que tenía que pagar 6.000 euros.
Me opuse, e iniciamos las alegaciones, todo un calvario porque te envían documentos de 30 páginas con alegaciones para que respondas. Al final me lo desestimaron, y justo cuando iban a poner esa cantidad firme para embargar, solicité el procedimiento de un perito designado de por el gobierno de canarias. La perito dijo que el apartamento cuando lo compré en el año 2012 valía 97.000 euros, con lo que gané el pleito.
El resumen final es el gog canarias envía valoraciones abusivas a ver si picas y les pagas unos cuantos miles de euros y te pegas 1 año y medio con estos follones y te gastas 550 euros en una tasación privada mas 375 euros en el perito del Gob. Canarias, te dan la razón al final y te devuelven los 375, pero los follones, los escritos de 30 páginas y los 550 euros mas el abogado no te lo paga nadie. Un desastre
Buenas, ¿y cómo pretenden comprobar o que compruebes el estado anterior de una vivienda que ha sido reformada? Porque tal y como dice el artículo, hay que valorar también el estado de la edificación, materiales, etc. Cosa que en mi caso, y en todos supongo, se han pasado por el forro... Son unos auténticos mamones. Yo voy a presentar mis alegaciones, a ver si por lo menos, me lo bajan al valor que estableció el catastro, al que también alegué y me dieron la razón porque lo querían poner más alto. Estoy mirando la fórmula y han hecho Valor catastral*2, porque la fórmula dice Vc= 0,50*Vmercado. Y se quedan tan anchos y te meten esa cifra... Increíble
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