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Los impuestos que debe pagar un residente y no residente por la compraventa de casa en España

Impuestos a pagar por comprar o vender casa
Qué impuestos toca pagar por la casa / Gtres
Autor: Redacción

Muchas son las dudas que tienen las personas a la hora de comprar o vender una vivienda sobre la carga tributaria a la que deberán hacer frente. Con este artículo se busca mostrar de una manera sencilla y con la ayuda del economista y asesor fiscal José Miguel Golpe Saavedra, los impuestos que se deben pagar al Estado, las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos.

Una persona física deberá pagar los siguientes impuestos en el momento de la compra de una vivienda.

  • IVA. Pagarán este impuesto todas aquellas personas que adquieran una vivienda nueva. En general, se considera que es primera entrega cuando la vivienda es entregada por el promotor salvo alguna excepción como que la vivienda haya sido arrendada. El IVA se calculará sobre el valor de venta que aparezca en la escritura.
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El ITP se aplica en aquellos inmuebles que no llevan IVA. Así pues, en términos generales, el ITP será abonado por aquellas personas que compren una vivienda de segunda mano o, cuando posteriormente a la construcción o rehabilitación del inmueble, una persona distinta del promotor, realiza la venta del inmueble. En este caso, el ITP deberá ser liquidado en la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. El porcentaje que se aplicará sobre el precio final varía dependiendo de la CCAA en donde se encuentre el inmueble y de la situación personal del contribuyente.

Cuando una persona es propietaria del inmueble, tendrá que cumplir con el fisco con el pago de los siguientes tributos:

  • IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Se trata de un impuesto que deben pagar aquellas personas físicas o jurídicas que sea propietarias del inmueble a día 1 de enero del año en curso. Este impuesto grava el valor de los inmuebles. Es un impuesto municipal que tendrá que ser abonado al Ayuntamiento en donde se encuentre ubicado el inmueble. El importe del IBI se calcula sobre el valor catastral del inmueble siendo el porcentaje y, por ende, el importe del impuesto a pagar diferente dependiendo del Ayuntamiento en donde se encuentre ubicado el inmueble y la situación personal del titular del inmueble.
  • IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Cuando una persona física residente fiscal en España (en términos generales, cuando reside en España más de 183 días) es titular de un inmueble tendrá la obligación de declararlo en la Declaración de la Renta.
    • Si se trata de la vivienda habitual, no se deberá pagar impuesto alguno.
    • Si la vivienda se encuentra vacía y no es la vivienda habitual del contribuyente; se deberá aplicar una imputación de rentas cuyo valor dependerá del valor catastral del inmueble y de cuando se haya actualizado por parte del catastro dicho valor.
    • Si la vivienda se encuentra alquilada; deberán imputarse los ingresos y los gastos ocasionados en el inmueble y, de esta manera, obtener los rendimientos de capital inmobiliario
    • Si decide vender la vivienda; tendrá que determinar si ha obtenido una ganancia o pérdida patrimonial. Si ha obtenido una ganancia patrimonial, se trata de la vivienda habitual y reinvierte ese dinero, o parte de la ganancia patrimonial, en la adquisición de una nueva vivienda habitual; siempre que cumpla los requisitos legalmente establecidos, podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
  • IRNR (Impuesto de la Renta de no Residentes) Cuando una persona no residente fiscal en España es titular de una vivienda en España, también deberá pagar sus impuestos presentando los modelos correspondientes de forma individual o mediante un representante en España.

Una persona física no residente fiscal en España pagará un 19% o 24% (dependiendo en donde resida) sobre los ingresos que obtenga por el alquiler de sus inmuebles en España. Ahora bien, si el titular es residente en la UE, Islandia o Noruega; podrá aplicarse la deducción de los gastos correspondientes a la vivienda y, sobre el valor obtenido, tributar por un 19% del beneficio obtenido.

  • Plusvalía. Cuando se produce la venta de un inmueble, existe la obligación de pagar “la Plusvalía” por el incremento del valor del inmueble. Es un impuesto que pagará la persona que vende un inmueble al Ayuntamiento donde se encuentra ubicado el inmueble. Se trata de un impuesto muy polémico en la actualidad por haberse exigido cuando el propietario obtiene pérdidas en la venta del inmueble.