Artículo escrito por Rafael bueno, socio delegado de la zona centro de proinlasa
Los precios están al nivel de 2004 según las últimas estadísticas, ¿seguro?. Hagamos un análisis pensando en el precio como atributo del producto vivienda y sobre los conceptos caro y barato. Durante el boom inmobiliario, las ventas se producían con mucha rapidez porque la demanda devoraba el producto como las pirañas a la cría de grulla, ¡antes de tocar el agua y viva! a su vez, se producía un vertiginoso crecimiento del precio final del producto (vivienda), pero la demanda continuó devorando
Un mercado en el que el precio no para de subir y la demanda sigue accediendo al mercado sin freno, ¿es normal? incluso en bienes de primera necesidad, como la gasolina, los incrementos desmesurados del precio frenan el consumo, lo estamos viendo. ¿Cómo es posible que no pasara eso en la vivienda? un mercado que ha estado creciendo desde 1998 hasta 2007, tanto en volumen como en valor sin parar, no parece que su precio tenga un comportamiento que se haya regulado por la oferta y la demanda únicamente
Tal vez haya que revisar el concepto de precio inmobiliario para entender este hecho. En principio, el precio es el valor que la demanda le da al producto, es decir, lo que un comprador está dispuesto a pagar por adquirir una vivienda. Entonces, los 500.000 euros del precio de venta de una vivienda en 2007 era un precio al que un demandante podía acceder y los 350.000 € de la misma vivienda en la actualidad es un precio inaccesible para la demanda. Pero, ¿realmente el precio de venta es el que figura en tarifa? es decir, ¿una persona que tenga ahorrados 500.000 € (¡un fenómeno!) se compra esa casa de 500.000 €? parece que no, parece que, entonces, el precio es otra cosa más complicada. Podemos pensar que el precio tiene una relación muy grande con la capacidad de endeudamiento
En 2007, hasta antes de verano, todos teníamos acceso al crédito, a más o a menos pero lo teníamos pues el precio de venta casi no importaba; como se obtenía crédito, se accedía al mercado de vivienda, es decir, el acceso a la compra de vivienda estaba barato. Actualmente casi nadie tiene acceso a crédito, no se puede acceder al mercado de vivienda y también da casi igual el precio de venta, ¡hoy las casas están muy caras!
Debemos empezar a pensar que el precio de una vivienda no es solamente el de tarifa, si no que es una variable con varias componentes de distinto rango según el momento del mercado. A saber, precio de tarifa, capacidad de endeudamiento y capacidad de acceso al crédito. Es decir, el precio son los x €/mes durante 30 años que soy capaz de conseguir que un banco me preste para hacer frente a un precio de venta determinado
Actualmente nos encontramos en una situación en la que lo que tradicionalmente conocemos como precio, el de tarifa, tiene un peso casi nulo en la ecuación y lo que realmente importa es lo caro que un banco conceda un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda
115 Comentarios:
Insisto.
No veo que haya diferencias en tu comentario y en el mio, es mas estoy de acuerdo tambien con el tuyo.
-Con lo que hablas tu de nuevos promotores salidos al calor del beneficio, generalmente casi todos esos son los que se han ido al garete.
-Lo de 210.000 o 150.000 es un ejemplo, no rebatamos esas cifras por que son inventadas.
- Lo de carne con patatas o viceversa Ok, pero en el mercado actual el que aspira a mas de lo que puede pagar, directamente no se lo va a poder comprar.
En lo que creo que esta el quit de la diferencia, es que dices que si un promotor vende en perdidas no podra edificar en el futuro. ¡¡¡¡¡¡ Eso ¡¡¡¡¡¡¡¡ Es lo que nos diferencia, porque a mi bolsillo le importa poco que construya fulano o mengano, si fulano tiene perdidas es su problema, no el mio.
Creo que quieren "socializar" las perdidas..
- Lo del beneficio de 90 era un ejemplo, pero seguro que rondaria un 35% o 30% bruto.
Dices.. "Lo que no puede ser es que una pareja joven, sin ahorros, pagando un coche, vengan a ver un chalet con parcela de 400 m2 y 200 m2 de vivienda." por verlo lo pueden ver, la diferencia es que antes "lo podian comprar" y ahora no.
- Y totalmente de acuerdo, en que en cada negocio hay profesionales que saben lo que hacen, y que cuando se meten los oportunistas se cargan todo, y a algun oportunista le sale bien, y a otros mal o muy mal, pero lo que esta claro es que arrasan con todo.
Perdon por el tuteo.
Por cierto.
En ningun momento he dicho ni pienso, que los albañiles, fontaneros, etc, tengan que ganar mucho dinero, y que los costes de construccion se reduzcan a la mitad, ya que eso es incongruente.
Pero si antes costaba construir por ejemplo 750 euros metro, ahora apretando, igual se puede hacer en 675. Donde se aprieta es en coste de suelo ya que ademas el mercado hace que haya bajado mucho. ¡¡¡¡¡¡¡¡¡ Una vez mas el mercado ¡¡¡¡¡¡¡¡ Ese que tanto molesta a la hora de vender beneficia a la hora de comprar, a quien, a quien tenga dinero y / o haya visto el momento antes de que sucediera. Vuelvo a .... buena inversion o mala inversion.
Ademas, con mil horas de debate, seguramente todos en este foro llegariamos a un final en el que el grueso de la opinion coincidiria.
Falso!
Si tu tienes un piso que te ha costado contruirlo 100.00€, y el que más te ofrece es 90.000€, se lo venderás, poque es mejor vender el piso y perder 10.000€ que no venderlo y perder 100.000.
Si yo vendo coca-colas a 3€ porque las compro a 2, si se me pone un super al lado a vederlas a 1€, por mucho que yo quiera y por mucho que me hayan costado 2€ no las podré vender a más de 1€.
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Jajaja me parto, ¡Así va el país!
No comment jajajajaja
El precio siempre se pone en base a la demanda y oferta!! a ver si escribimos cosas con sentido......
¿Como que el precio no importa ?
¿Acaso da lo mismo pedir 150000 euros de prestamo que 300000?
Estamos tontos o que.
Antes las casas se vendian porque el acceso al credito era del todo al 100%. Hoy en dia tambien tenemos acceso al 100% en los pisos de la banca y cajas. Pero ha cambiado la mentalidad. Antes la gente pensaba que cada año que pasara valdria mas y mas, incluso cada semana y mes que pasaba valia mas. Al final era una pelota en aumento cogiendo cada vez mas grosor.
Pero lo que ha cambiado ahora es la mentalidad de la gente. El sentirse estafado, el ver miles y miles de gente sin sus casas en la calle por no poder pagar.
Entonces ahora el dinero importa mucho, el ahorro importa tambien cosa que antes no importaba y se vuelven a los tiempos de siempre, antes del boom donde el precio importaba mucho y se regateaba hasta la ultima peseta y esto es lo que va a ser durante mucho tiempo.
#3 Lunes, 1 Agosto 09:30 anónimo25 dice ¿Como que el precio no importa ? ¿Acaso da lo mismo pedir 150000 euros de prestamo que 300000? =================================================== Evidentemente, no. Pero el artículo tampoco viene a decir eso. Viene a decir lo mismo que tu escribes en el resto de tu comentario. Viene a decir que la misma persona que está dispuesta a comprarse una vivienda por 150.000€ a día de hoy, y que la banca está dispuesta a financiarle, en 2007 hubiese estado dispuesto a comprarse esa misma vivienda por 300.000€, y la banca también hubiera estado dispuesta a financiarle por ese precio. Saludos.
El precio de la vivienda si importa, pero como dice el articulo no es el unico parametro a tener en cuenta, la financiación es un parametro que cuenta tanto como el precio.
Lo importante es el coste total que tengo que pagar por la casa, y ese coste esta formado por el precio de tarifa, los intereses, los impuestos y los seguros que tengo que pagar. Si hacemos numeros, esos costes fuera de tarifa suponen mas de la mitad del precio a pagar por lo que no se pueden obviar y fijarse solo en el precio de venta.
Tambien es muy importante el plazo que tengo para pagar y la inflaccion que a plazos largo es muy significativa, sobre todo si se compara con la alternativa a la compra que es el alquiler.
La cosa es darle vueltas al tema y retorcerlo para llegar a lo mismo:
Los precios son caros, si quieres vender, tienes que bajar el precio.
El problema con el crédito (acceso y precio, que seguirá al alza) es quizás el pàrametro más negativo para que el mercado siga así de estancado. Las viviendas han bajado mucho, y quizás bajen un pelín más, pero a mí me parece que hay buenas oportunidades, siempre que no pienses en revender por un 50% más a los 4 años, porque eso no volverá a pasar.
Al de los 600 euros metro, en fin, hay gente que es impermeable a la realidad...en fin.
Sin acritud: coje el precio de una parcela a 25 kms de una ciudad, sumale lo que te vale construir por m2 (lo que cobran los albañiles, o una casa prefabricada o lo que quieras..) en la modalidad que prefieras y el tipo de edificación más sencilla del mundo, más tasa municipal, colegios, arquitecto, aparejador, seguridad y salud, empresa de control de calidad (si quieres poder venderla antes de 10 años), estudio geotecnico previo, algún imprevisto tipo con la compañía de luz,.. todo ello en un proceso estresante de año pasado, con una parte de dinero prestado con interés..
Y luego te ruego que me llames y me vendas esa casa por 600 euros/m2.
Por no hablar del centro de una ciudad, que como podrás percibir es un poco más caro/solicitado.
Por Dios.
Joder con el precio del metro cuadrado.
Pues habra casas que incluso en el centro de Madrid, a 600€ el metro cuadrado es caro y otros donde 6000€ es barato.
En general el problema que hay es que los que venden quieren poner todos el mismo precio. Si tu casa esta en la misma calle que la mia, pero la mia es nueva y tiene garage y la tuya no lo tiene y necesita una reforma de a 500€ el metro cuadrado o mas, pues les da igual, los dos ponen el mismo precio por metro cuadrado. ¿Que no habeis visto casos como este?, Yo a patadas.
Por desgracia las grandes oportunidades estan en las casas de lujo, donde la gente esta dispuesta a bajar mas por lo inmaterial que tiene el lujo y que se pagaba en 2007 pero que ahora no paga nadie. En las casas de clase media (alta o baja, da igual) toda la oferta esta apretada en un margen por m2 muy pequeño, y todos, repito, todos, da igual en vallecas o en el barrio de Salamanca van a tener que bajar los precios, unos mas, otros menos, pero todos bastante.
Efectivamente las casas tienen un precio minimo, pero es de locos pensar que solo se puede contruir por encima de lo que el ciudadano medio puede pagar, el precio de la vivienda se va a tener que encontrar forzosamente con lo que se puede pagar por ella, y eso, ahora y en los proximos años (5, 10, 15 ...) va a ser poco. Y eso por varios motivos, en el corto plazo es la tasa de paro, el acceso al credito y la crisis primero general y luego del sector. En el medio plazo por que la depreciacion de la vivienda hara que se vea como poco rentable y se miraran mas los precios. Y en el largo plazo por la piramide demografica. Precios de risa no vamos a ver, pagar mucho tampoco, el quid esta en saber ver donde va a ser ese encuentro y aprovechar la oportunidad, para vender antes el vendedor, para alargar el plazo de compra el comprador.
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