Muchas personas se preguntan a diario: ¿compro ahora vivienda o espero a que bajen más los pisos como vaticinan la mayoría de los expertos? a primera vista puede parecer obvio que cuanto más bajen los pisos menos pagaremos por ellos, pero si metemos en la ecuación la subida que están teniendo los diferenciales de las hipotecas se demuestra que esperar una caída adicional desde el precio actual no siempre es la mejor opción
Veámoslo con un ejemplo:
Simulemos la compra de una vivienda por valor de 150.000 euros, financiada con una hipoteca a 30 años por el 80%, es decir, 120.000 euros. Para simular el coste total de la hipoteca tomamos el Euribor medio 3,3% (media de los últimos 15 años) y en el diferencial tomamos siendo optimistas el 1,2% (el último dato del banco de España para nuevos préstamos sitúa el diferencial medio en el 1,5%)
En este caso, la cuota mensual sería de 608 euros, pagando a lo largo de la vida del préstamo un total de 218.888 euros, de los cuales 68.888 euros son intereses (a esto tenemos que sumarle nuestro desembolso inicial del 20% que no financiamos más los gastos). Sumando todo (menos impuestos y gastos) vemos como el coste de la vivienda de 150.000 euros se dispara a 265.388 euros
Vamos a simular ahora que la vivienda baja un 10% adicional pero que los intereses suben 60 puntos básicos. Según los cuadros inferiores vemos cómo el ahorro total se reduciría al 5%. Si subieran 100 puntos básicos, la vivienda nos acabaría costando un 1% pese a haberla comprado con un descuento del 10% y en el caso extremo de que subieran 200 puntos básicos, incluso nos costaría un 8% más
Es decir, los intereses no aparecen a simple vista del comprador, pero tiene un efecto perverso sobre el pago de una vivienda, hasta tal punto que si una vivienda baja un 15% más desde el precio actual pero las hipotecas suben 200 puntos, es como si no hubiera pasado nada
En la tabla siguiente mostramos la relación entre caídas en el precio de la vivienda e incrementos del diferencial (siempre asumiendo una financiación del 80% a 30 años)
Dicho esto, es cierto que el menor precio tiene también un efecto positivo tanto en los impuestos y gastos como en el importe a financiar que hemos obviado por ser pequeño pero que si vamos justos de ahorros puede ser un factor importante porque se desembolsa al principio. Es pequeño porque en el caso de una bajada del 10% en el precio de la vivienda apenas supone 1.650 euros (menos de un 1% del coste total al final de la hipoteca)
Esto también supone un pequeño “alivio” para los que compraron casa hace años, ya que quizás ahora la podrían comprar más barata, pero tendrían que pagar unos diferenciales más altos en el hipotético caso de conseguir hipoteca, lo que elevaría el coste
Pero… ¿es posible que los diferenciales suban más?
Si atendemos a los datos del banco de España, el diferencial medio de nuevas hipotecas llegó a estar por debajo del 0,65% en el año 2008, así que desde entonces hemos subido hasta el 1,48%, es decir, un 0,83%, lo que en la tabla anterior equivale a una caída del precio de la vivienda cercano al 8%
En la tabla adjunta mostramos una comparativa de los tipos medios de varios países europeos, y a simple vista parece ser que por desgracia nos queda recorrido al alza
Aunque los datos no reflejan las subidas de tipos experimentadas durante los últimos 6 meses de este año, se puede observar cómo la mayor parte de los grandes países europeos han aprovechado la caída del Euribor para incrementar sus márgenes, asignatura pendiente en España (en el caso del reino unido, el índice de referencia – libor – es incluso inferior al Euribor)
Entonces, ¿qué debemos hacer?
Partiendo de la base de que las necesidades y posibilidades de cada uno son distintas, las recomendaciones que podemos dar son:
- Haz ofertas a la baja, pero dentro de un límite razonable (comparando las alternativas disponibles)
- Invierte un poco de dinero en tasar las viviendas en las que estás interesado, para determinar el precio de mercado y además conocer más información sobre la vivienda (un coste de 300€ sobre una inversión de 150.000€ es algo muy razonable)
- Negocia la hipoteca con diferentes entidades, para tratar de conseguir el mejor precio posible
- Si tienes ahorros disponibles, financia menos del 80%, esto reducirá la carga de intereses y además te ayudará a conseguir mejores condiciones de los bancos
- Contrata la hipoteca al menor plazo posible: el plazo tiene un fuerte impacto en el total de intereses a pagar, si puedes firmar a 20 años mejor que a 30 años
Conseguir la mejor hipoteca posible es fundamental para nuestra economía, si crees cumples con las condiciones y no la consigues, ponte en contacto con idealista.com/hipotecas, somos asesores especializados y podemos ayudarte
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59 Comentarios:
---La crisis tiene que empeorar muchisimo más aún... antes de mejorar
---Se ha usado la ilusión monetaria que logró convencer a los ciudadanos que endeudarse significaba ser más rico, sin que, en realidad, se operara cambio alguno en su situación
---Intuyo que sus propietarios son los típicos "engañados" que compraron por invertir, se han dejado unos ahorros y ahora solo tienen el coste del IBI, la comunidad ,basuras ,impuestos a mogollon ,actuales y futuros .... están agobiados, y
Jodidos [por la estafa].
---Mientras no se reactive la venta de inmuebles estamos condenados a una larga travesía de miseria y esto pasa por abaratar los precios de los mismos guste o no ya que lo que no se pierde con el precio se pierde con el tiempo.
---El que los bancos estén financiando sólo sus propios pisos es una alerta de "¡No comprar!" En letras mayúsculas, rojo y parpadeante, porque indica que tienen tantos pisos metidos en balance que no saben cómo quitarlos. Es cuestión de
Tiempo que esa balsa de pisos retenidas salgan al mercado hundiendo los precios
---La frase "¿Ahora o nunca? Quizá los precios suban, quizá bajen, quizá se mantengan"..... es la típica frase hecha para confundebobos.
---El "quizá los precios suban, quizá bajen, quizá se mantengan" se resumiría en que cualquier cosa puede pasar y esto es del todo falso. Cualquier cosa no puede pasar...... lo único que puede y va a pasar es que los precios seguirán en caida
Libre y hoy en día ya no hay ninguna persona pública que se exponga a seguir mintiendo y confundiendo públicamente con el temita de los pisitos sin que le caiga un jarrón de críticas.
---La sociedad ya ha abierto los ojos a base de hostias y ya no quedan más memos libres a los que estafar y arruinar de por vida.
---El mercado está muerto, sólo queda esperar a que se putrefacte......entonces compraré.
Esta estupidez de crear bancos malos , como que ya se está convirtiendo en una moda
Como no ven futuro a la vivienda para una década o más, y se las quieren quitar de encima como perros que llevan pulgas
La banca-el vendedor está jugando una partida de poker donde tiene las cartas malas y básicamente no quiere terminar la partida para no perder
Se muestra ante la gente porfiando en que todo se basa en la confianza porque no hay nada detrás
El capitalismo funciona con capital, y los bancos ahora no lo tienen. Sólo tienen deuda, y ese es su problema....(solo esperan que no vayamos al cajero) .......jeje
Mi propuesta es: piso de una habitacion 40000 euros Piso de dos habitaciones 55000 euros Atico de una habitacion 60000 euros Atico de dos habitaciones 75000 euros y me parecen caros y todo xD
idealista , yo me planteaba comprar una vivienda, pero este año entre en un ere y el año proximo en otro....gracias por nada
Pues como esta tan bien economicamente eso de comprar sabiendo que el precio es el doble de su valor real..compra tu ,listo, y que te aproveche la calderilla que te ahorres de intereses
Vade retro, bancos
Para comprar nos tendria que cundir el sueldo como en los años 80
Osea que tendriamos que volver a precios de los 80
A mi entender el planteamiento es erróneo ya que el retraso de, por ejemplo, dos años en la compra solo afectaría a dos anualidades de intereses. En el resto de la vida del préstamo (28 años) los intereses serían iguales, compres ahora o dentro de dos años. Pues bien, dado que es imposible predecir como van a estar los tipos de intereses dentro de treinta años, podría incluso llegar a suceder que el interés que en los dos últimos años del préstamo tuviera que pagar el que ha retrasado su compra esos dos años fuera inferior al que tendría que pagar en los dos primeros años del préstamo si no retrasa la compra, con lo que perdería no solo la reducción del precio sino esa posible bajada del tipo de interés.
La verdad es que a mí ni se me ocurre comprar, ( y no es que no lo necesite), pero la verdad, que bien se vive de alquiler. (No te ata a nada), y si te cansas te vas. Una vivienda es un techo donde vives, duermes, pero vida solo tienes una, para que una hipoteca te ate de por vida. Ya llegará una oportunidad, y si no pues de alquiler...
El ejemplo del articulo solo es valido para prestamos a tipo fijo, pero da la casualidad que en España casi todo es a tipo variable.
En los prestamos a tipo variable los intereses suben en la misma proporcion para el que compro ayer que para el que espera y compra dentro de un año. Los dos prestamos se encareceran si suben los intereses, con la gran diferencia que el que compro mas barato tendra una deuda menor y por lo tanto en euros pagara menos
El ejemplo del articulo solo es valido para prestamos a tipo fijo, pero da la casualidad que en España casi todo es a tipo variable.
En los prestamos a tipo variable los intereses suben en la misma proporcion para el que compro ayer que para el que espera y compra dentro de un año. Los dos prestamos se encareceran si suben los intereses, con la gran diferencia que el que compro mas barato tendra una deuda menor y por lo tanto en euros pagara menos
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