Muchas personas se preguntan a diario: ¿compro ahora vivienda o espero a que bajen más los pisos como vaticinan la mayoría de los expertos? a primera vista puede parecer obvio que cuanto más bajen los pisos menos pagaremos por ellos, pero si metemos en la ecuación la subida que están teniendo los diferenciales de las hipotecas se demuestra que esperar una caída adicional desde el precio actual no siempre es la mejor opción
Veámoslo con un ejemplo:
Simulemos la compra de una vivienda por valor de 150.000 euros, financiada con una hipoteca a 30 años por el 80%, es decir, 120.000 euros. Para simular el coste total de la hipoteca tomamos el Euribor medio 3,3% (media de los últimos 15 años) y en el diferencial tomamos siendo optimistas el 1,2% (el último dato del banco de España para nuevos préstamos sitúa el diferencial medio en el 1,5%)
En este caso, la cuota mensual sería de 608 euros, pagando a lo largo de la vida del préstamo un total de 218.888 euros, de los cuales 68.888 euros son intereses (a esto tenemos que sumarle nuestro desembolso inicial del 20% que no financiamos más los gastos). Sumando todo (menos impuestos y gastos) vemos como el coste de la vivienda de 150.000 euros se dispara a 265.388 euros
Vamos a simular ahora que la vivienda baja un 10% adicional pero que los intereses suben 60 puntos básicos. Según los cuadros inferiores vemos cómo el ahorro total se reduciría al 5%. Si subieran 100 puntos básicos, la vivienda nos acabaría costando un 1% pese a haberla comprado con un descuento del 10% y en el caso extremo de que subieran 200 puntos básicos, incluso nos costaría un 8% más
Es decir, los intereses no aparecen a simple vista del comprador, pero tiene un efecto perverso sobre el pago de una vivienda, hasta tal punto que si una vivienda baja un 15% más desde el precio actual pero las hipotecas suben 200 puntos, es como si no hubiera pasado nada
En la tabla siguiente mostramos la relación entre caídas en el precio de la vivienda e incrementos del diferencial (siempre asumiendo una financiación del 80% a 30 años)
Dicho esto, es cierto que el menor precio tiene también un efecto positivo tanto en los impuestos y gastos como en el importe a financiar que hemos obviado por ser pequeño pero que si vamos justos de ahorros puede ser un factor importante porque se desembolsa al principio. Es pequeño porque en el caso de una bajada del 10% en el precio de la vivienda apenas supone 1.650 euros (menos de un 1% del coste total al final de la hipoteca)
Esto también supone un pequeño “alivio” para los que compraron casa hace años, ya que quizás ahora la podrían comprar más barata, pero tendrían que pagar unos diferenciales más altos en el hipotético caso de conseguir hipoteca, lo que elevaría el coste
Pero… ¿es posible que los diferenciales suban más?
Si atendemos a los datos del banco de España, el diferencial medio de nuevas hipotecas llegó a estar por debajo del 0,65% en el año 2008, así que desde entonces hemos subido hasta el 1,48%, es decir, un 0,83%, lo que en la tabla anterior equivale a una caída del precio de la vivienda cercano al 8%
En la tabla adjunta mostramos una comparativa de los tipos medios de varios países europeos, y a simple vista parece ser que por desgracia nos queda recorrido al alza
Aunque los datos no reflejan las subidas de tipos experimentadas durante los últimos 6 meses de este año, se puede observar cómo la mayor parte de los grandes países europeos han aprovechado la caída del Euribor para incrementar sus márgenes, asignatura pendiente en España (en el caso del reino unido, el índice de referencia – libor – es incluso inferior al Euribor)
Entonces, ¿qué debemos hacer?
Partiendo de la base de que las necesidades y posibilidades de cada uno son distintas, las recomendaciones que podemos dar son:
- Haz ofertas a la baja, pero dentro de un límite razonable (comparando las alternativas disponibles)
- Invierte un poco de dinero en tasar las viviendas en las que estás interesado, para determinar el precio de mercado y además conocer más información sobre la vivienda (un coste de 300€ sobre una inversión de 150.000€ es algo muy razonable)
- Negocia la hipoteca con diferentes entidades, para tratar de conseguir el mejor precio posible
- Si tienes ahorros disponibles, financia menos del 80%, esto reducirá la carga de intereses y además te ayudará a conseguir mejores condiciones de los bancos
- Contrata la hipoteca al menor plazo posible: el plazo tiene un fuerte impacto en el total de intereses a pagar, si puedes firmar a 20 años mejor que a 30 años
Conseguir la mejor hipoteca posible es fundamental para nuestra economía, si crees cumples con las condiciones y no la consigues, ponte en contacto con idealista.com/hipotecas, somos asesores especializados y podemos ayudarte
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59 Comentarios:
Mi opinión es que es buen momento para comprar, por 2 razones fundamentales : 1.- los inmuebles de los bancos se financian al 100% si tu perfil y capacidad de pago/cuota es viable, pero no siempre sera así. 2.- los inmuebles de particulares han bajado, pero cabe hacer una contraoferta si el inmueble te interesa, esto solo tiene un problema, la financiación.
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Mi opinión es totalmente contraria. Aunque más adelante no financien el 100% si una persona ahorra durante los, como mínimo, 5 - 6 años que estarán bajando los pisos podrá dar una entrada bastante maja, sobre todo si tenemos en cuenta la bajada que se tiene que producir en los pisos. Y segundo, dentro de 5 - 6 años también se podrá hacer esa contraoferta.
A lo largo de la suicida hipoteca de 30 años pueden pasar muchas cosas, inclusive bruscas alzas de tipos (más bajo que ahora el dinero no estará, pues es regalar dinero).
Y este señor en ningún caso dice que quizá se normalice la situación y el hipotecado decida cambiar la hipoteca de banco o renegociarla, como actualmente pasa.
Yo por lo demás me espero a comprar a tocateja el día que vea que el precio se asemeje a su valor: aún así es divertido ver como funciona el chiringuito y las locuras que comete la peña
Para #32
1- el que compre piso de los bancos financiados al 100% es un cadaver financiero para el resto de su vida, ya que esos pisos estan altamente sobrevalorados, el banca le pasa el riesgo al comprador simplemente.
2- no vas descaminado con la 2ª Mano, aunque ha día de hoy les tienen que meter una rebaja muy superior al precio ya que sigue estando burbujeado.
Por tanto, no es un buen momento para comprar, en mi opinion,que discrepa con la tuya.
Pero vamos a ver...
Hace escasos días vemos un artículo de un periodista banco por banco en el que le deniegan la hipoteca si o si en todas las sucursales visitadas.
Todos sabemos que el grifo hipotecario está cerrado para los pisos que no sean de la banca.
Entonces ? que significa este articulo ? que el precio no es lo importante y si lo es la hipoteca ? que asumamos sin más los postulados de la banca y que los pisos han de comprarse a los precios actuales porque si no tragamos esos mismos bancos nos "castigarán" con diferenciales más altos ? por favor no insulten nuestra unteligencia.
Pues vamos a darle la vuelta a la tortilla.
Los pisitos a éstos precios no se van a vender, de hecho ya pueden ustedes ver los datos "coma profundo en el mercado inmobiliario". Es un titular que habrán visto en los medios últimamente, ya todos sabemos que no se venden ni anunciando deslumbrantes descuentos, ni regalando la plaza de garaje. Así que ya pueden ustedes amenazar con subir los diferenciales de los intereses, de dar sólo el 80% o menos del precio del piso, de que las oportunidades se acaban y pronto estarán mas caros y bla, bla, bla....
No hay trato.
Ustedes señores banqueros se siguen comiendo sus pisitos, hacen el pino o el triple salto mortal o lo que les apetezca con el diferencial de unas hipotecas que en esas condiciones ustedes no darán y nosotros no pediremos....
Y cuando revienten de tanto piso en balance, y la indigestión les obligue a entrar en razón...
... entonces hablamos del precio.
No hay nada com o un buen empacho de ladrillo y los gastos que conlleva para convertir antiguos especuladores en razonables negociadores, así que como parece que aún están un poco verdes, dejemos que se maduren un poquito más.
Mientras tanto seguiremos viendo el espectáculo desde la grada, aunque ésto de no suicidarnos financieramente le parezca "poco solidario" a algunos de los que, por avaricia cometieron grandes imprudencias y ahora reclaman que les rescaten del pozo los que antes no fueron invitados a compartir sus beneficios.
Por no ser totalmente injusto con el articulista...
Si por precio no se venden.
Y con las hipotecas pocas, y cada vez más caras, tampoco se puede.
Que mensaje nos manda ?...
... que cada uno saque sus conclusiones
A mi el artículo me ha convencido, pero ahora dudo que me den la hipoteca.
Cuanto más dinero se tenga ahorrado mientras sigue desplomándose el precio de la vivienda, menor será la cantidad de crédito pedida y por lo tanto esos intereses se repercutirán sobre una cantidad menor. ¡ No cojas un cuchillo en caída libre y a plomo !.
Precisamente, si se da por bueno el concepto de que van a subir los tipos por ese mayor diferencial, cuanto menor sea el precio mejor. ¿ O es que si compras ahora a un mayor precio te vas a librar de esa supuesta subida del diferencial ?. ¡ Dejen de hincharse a tomar l.s.d. Y vuelvan a la realidad de que en 10 años no salimos de esta "hekkkatomboapokkkalipsisarmagedónikkkokkkaótikkkoholkkkáustikkkokkkakkkékkktikkkaterminal ".
Voto de castigo
Escaños en blanco = escaños vacío
Voto de castigo
Escaños en blanco = escaños vacíos
Mmmm si yo gano cerca de 900 euros siendo un trabajador y como yo los hay munchos que pretenden esta gente que me compre yo y las demas personas un piso me tire 30 años pagandolo y con el miedo de un posible despido o con el tener el mes a mes metido en la cabeza que ando muy justo de dinero y encima durante 30 años que son la tela de meses eso señores no es asin no es ni etico ni moral es una estafa un timo una burla un engaño y lo peor de todo es el hipotecar una vida que negociazo señores.Me acuerdo hace unos años que un trabajador con esfuerzo y con el paso del tiempo podia aspirar a algo conseguir cosas con esfuerzo eso si ehh que el que se lo proponia no conseguia un pisucho como los de ahora sino que aspiraba a una vivienda eso si modesta pero una vivienda y ahora que nada de nada si son los pisos viejos y tienen precios de viviendas de las de antes por favor que poca verguenza mas bajadas de precio que sean precios no accesibles sino precios que te puedan aspirar a segun el esfuerzo que realize una persona y no a la insensatez que han estado que estan ahora y que estaran todabia por algun tiempo.
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