Muchas personas se preguntan a diario: ¿compro ahora vivienda o espero a que bajen más los pisos como vaticinan la mayoría de los expertos? a primera vista puede parecer obvio que cuanto más bajen los pisos menos pagaremos por ellos, pero si metemos en la ecuación la subida que están teniendo los diferenciales de las hipotecas se demuestra que esperar una caída adicional desde el precio actual no siempre es la mejor opción
Veámoslo con un ejemplo:
Simulemos la compra de una vivienda por valor de 150.000 euros, financiada con una hipoteca a 30 años por el 80%, es decir, 120.000 euros. Para simular el coste total de la hipoteca tomamos el Euribor medio 3,3% (media de los últimos 15 años) y en el diferencial tomamos siendo optimistas el 1,2% (el último dato del banco de España para nuevos préstamos sitúa el diferencial medio en el 1,5%)
En este caso, la cuota mensual sería de 608 euros, pagando a lo largo de la vida del préstamo un total de 218.888 euros, de los cuales 68.888 euros son intereses (a esto tenemos que sumarle nuestro desembolso inicial del 20% que no financiamos más los gastos). Sumando todo (menos impuestos y gastos) vemos como el coste de la vivienda de 150.000 euros se dispara a 265.388 euros
Vamos a simular ahora que la vivienda baja un 10% adicional pero que los intereses suben 60 puntos básicos. Según los cuadros inferiores vemos cómo el ahorro total se reduciría al 5%. Si subieran 100 puntos básicos, la vivienda nos acabaría costando un 1% pese a haberla comprado con un descuento del 10% y en el caso extremo de que subieran 200 puntos básicos, incluso nos costaría un 8% más
Es decir, los intereses no aparecen a simple vista del comprador, pero tiene un efecto perverso sobre el pago de una vivienda, hasta tal punto que si una vivienda baja un 15% más desde el precio actual pero las hipotecas suben 200 puntos, es como si no hubiera pasado nada
En la tabla siguiente mostramos la relación entre caídas en el precio de la vivienda e incrementos del diferencial (siempre asumiendo una financiación del 80% a 30 años)
Dicho esto, es cierto que el menor precio tiene también un efecto positivo tanto en los impuestos y gastos como en el importe a financiar que hemos obviado por ser pequeño pero que si vamos justos de ahorros puede ser un factor importante porque se desembolsa al principio. Es pequeño porque en el caso de una bajada del 10% en el precio de la vivienda apenas supone 1.650 euros (menos de un 1% del coste total al final de la hipoteca)
Esto también supone un pequeño “alivio” para los que compraron casa hace años, ya que quizás ahora la podrían comprar más barata, pero tendrían que pagar unos diferenciales más altos en el hipotético caso de conseguir hipoteca, lo que elevaría el coste
Pero… ¿es posible que los diferenciales suban más?
Si atendemos a los datos del banco de España, el diferencial medio de nuevas hipotecas llegó a estar por debajo del 0,65% en el año 2008, así que desde entonces hemos subido hasta el 1,48%, es decir, un 0,83%, lo que en la tabla anterior equivale a una caída del precio de la vivienda cercano al 8%
En la tabla adjunta mostramos una comparativa de los tipos medios de varios países europeos, y a simple vista parece ser que por desgracia nos queda recorrido al alza
Aunque los datos no reflejan las subidas de tipos experimentadas durante los últimos 6 meses de este año, se puede observar cómo la mayor parte de los grandes países europeos han aprovechado la caída del Euribor para incrementar sus márgenes, asignatura pendiente en España (en el caso del reino unido, el índice de referencia – libor – es incluso inferior al Euribor)
Entonces, ¿qué debemos hacer?
Partiendo de la base de que las necesidades y posibilidades de cada uno son distintas, las recomendaciones que podemos dar son:
- Haz ofertas a la baja, pero dentro de un límite razonable (comparando las alternativas disponibles)
- Invierte un poco de dinero en tasar las viviendas en las que estás interesado, para determinar el precio de mercado y además conocer más información sobre la vivienda (un coste de 300€ sobre una inversión de 150.000€ es algo muy razonable)
- Negocia la hipoteca con diferentes entidades, para tratar de conseguir el mejor precio posible
- Si tienes ahorros disponibles, financia menos del 80%, esto reducirá la carga de intereses y además te ayudará a conseguir mejores condiciones de los bancos
- Contrata la hipoteca al menor plazo posible: el plazo tiene un fuerte impacto en el total de intereses a pagar, si puedes firmar a 20 años mejor que a 30 años
Conseguir la mejor hipoteca posible es fundamental para nuestra economía, si crees cumples con las condiciones y no la consigues, ponte en contacto con idealista.com/hipotecas, somos asesores especializados y podemos ayudarte
Miles de contribuyentes podrán recuperar hasta 1.300 euros en el IRPF por cancelar su hipoteca
Un reciente cambio de criterio por parte de Hacienda permitirá a miles de contribuyentes beneficiarse de la deducción fiscal en el IRPF por la cancelación del préstamo hipotecario de una vivienda comprada antes de 2013, año en el que el Gobierno de Mariano Rajoy acabó con la deducción por inversión en el hogar habitual. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha determinado que la cancelación del préstamo hipotecario con el dinero obtenido de la venta del inmueble (adquiri
La hipoteca fija de Openbank se mantiene entre las mejores ofertas de otoño
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Al firmar una hipoteca, es habitual que el banco proponga contratar un seguro de vida junto al préstamo, pero ¿es obligatorio realmente? Muchos compradores aceptan este requisito sin saber si pueden elegir otra compañía o incluso prescindir de la póliza. En este artículo aclaramos qué dice la ley sobre el seguro de vida vinculado a la hipoteca, cuándo puede exigirse y qué derechos tienen los consumidores a la hora de contratarlo.
El euríbor sube en octubre y encarece las hipotecas con revisión semestral
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59 Comentarios:
De verdad que nadie ha comprobado los cálculos??? (el del escenario base no sale)
Descorrelaciona el diferencial del precio de la vivienda??? con diferenciales de Euribor + 3,2% los precios de la vivienda se mantendrían, bajarian sólo un 15%??? no se puede desligar el coste de financiación del precio de la vivienda-
En tema de vivienda, diferenciales en las hipotecas mejor no compararnos con Europa... no tiene nada que ver lo que ha pasado aquí con el resto de nuestros vecinos.
Sabe el autor del articulo cual es la vida media de una hipoteca. Piensa que realmente se pagar a 30 años????
Recomienda tasar las viviendas????
El articulo no es serio. Trata de ganar credibilidad con las tablas y el gráfico pero como el que lo lea tenga dos dedos de frente y algún que otro conocimiento el articulo hace aguas por todos los lados. Está claro que quien lo ha escrito trata de "llevarte al huerto".
Para #51 y #54: lo que dice el artículo es que sube el diferencial, no el Euribor, y ese diferencial sí que es fijo durante toda la vida del préstamo, así que sí es un argumento válido para las hipotecas a tipo variable, y tiene su efecto durante los 30 años de hipoteca (o los que se firmen)
"Malas noticias para los especuladores, Europa quiere que gran parte del esfuerzo para salir de la crisis recaiga en el inflado sector inmobiliario"
Los paises del norte, con Alemania a la cabeza quieren imponer un sistema que potencie el alquiler frente a la propiedad de la vivienda, que resulta más dinámico económicamente y evita las prácticas especulativas que han desestabilizado la economía de muchos países, entre ellos España.
Medidas como gravar la propiedad de las viviendas vacías se han tomado ya en varios países y según fuentes de la unión europea, se está estudiando la coodinación de estas políticas en toda la zona euro.
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Efe.- 18 de Noviembre de 2011
Los recortes en Francia llegan al sector de la vivienda
Viernes, 18 Noviembre, 2011 - 08:55
La crisis obliga a practicar recortes y el gobierno francés ha decidido que sea el sector inmobiliario uno de los primeros en sentirlos. Así, el presidente sarkozy ha lanzado una batería de medidas entre las que se incluye encarecer los impuestos de las obras de rehabilitación de las casas, incrementar el impuesto de plusvalías inmobiliarias o reducir las ayudas sociales a la vivienda, entre otras
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Expansión - 09.11.2011
Ayer, el gobierno de Grecia anunció un nuevo impuesto para todos los dueños de cualquier tipo de propiedad inmobiliaria, con el objetivo de recaudar unos 2.000 millones de euros de aquí a finales de año.
"La única medida que se puede implementar de inmediato es un impuesto adicional extraordinario sobre la propiedad inmobiliaria por dos años", informó.
De media, se cobrará unos 6 euros por metro cuadrado, como mínimo 50 céntimos en las zonas más pobres y como máximo 12 euros en las áreas más adineradas del país.
Quizas no entiendo bien lo que quiere decir el articulo, pero suponiendo que compres un inmueble con su abultado precio actual es que acaso le van a hacer una rebaja de intereses, por supueto que no, con lo cual va comprar caro y encima le van a aumentar los intereses, lo mas logico es esperar a comprar a su precio real o sea un 50% mas barato que el actual y que te cobren los intereses que correspondan que ya te has apañado el descuento o bien lo pagas al contado y no veas lo que te ahorras
Quizas no entiendo bien lo que quiere decir el articulo, pero suponiendo que compres un inmueble con su abultado precio actual es que acaso le van a hacer una rebaja de intereses, por supueto que no, con lo cual va comprar caro y encima le van a aumentar los intereses, lo mas logico es esperar a comprar a su precio real o sea un 50% mas barato que el actual y que te cobren los intereses que correspondan que ya te has apañado el descuento o bien lo pagas al contado y no veas lo que te ahorras
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Eso mismo opino yo, ahorrado 50.000€ de momento.
1. No pienso pagar por el piso al final el doble o triple del precio de adquisición
2. Y si nó, ya se heredará, por mucho que la gente se ponga como motos
3. Escuchar más a los abuelos
¡Chao!
Voto en blanco ya,
Sino estas de acuerdo, eres antisistema = mmal
El sistema es antipersonas = correcto!!!!
Si compras a mitad de precio en 4 años, por mas que suban intereses son menos por el valor total.
Si ahorras mucho, no pagaras intereses.
No habra trabajo y dara igual comprar barato pq hay que comer.
Quiza me vaya un tiempo con mi autocaravana a ahorrar fuerte trabajando por ahi.
Los niñatos de ahora que se ven en la tele, lo van a pasar muuuuy mal.
Sino estas de acuerdo, eres antisistema = mmal
El sistema es antipersonas = correcto!!!!
Si compras a mitad de precio en 4 años, por mas que suban intereses son menos por el valor total.
Si ahorras mucho, no pagaras intereses.
No habra trabajo y dara igual comprar barato pq hay que comer.
Quiza me vaya un tiempo con mi autocaravana a ahorrar fuerte trabajando por ahi.
Los niñatos de ahora que se ven en la tele, lo van a pasar muuuuy mal.
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Enterate estamos pagando la deuda al 7%, es decir un disparate por tanto nos han traido a la ruina absoluta.
Con llorar no se resuelven los problemas.
No he leido los comentarios anteriores, mis disculpas si no aporto nada, pero yo creo que se ha olvido un gran factor a tener en cuenta y es que las personas estamos ahorrando para comprarnos un piso. Es decir, si yo incremento el dinero ahorrado para una vivienda digamos 1000€/mes (soy un gran afortunado y ese es mi ritmo actual) lo metemos en un deposito (nos da menos que una piedra pero reducimos el efecto deficit), y consideramos que 1€ que ahorremos menos intereses que nos ahorramos, habría que ver si las cuentas que se están haciendo sale beneficioso o no esperar a que bajen.
Un saludo a todos!!!!
Gracias por el artículo, me ha gustado mucho que se muestren algunos cálculos.
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