Muchas personas se preguntan a diario: ¿compro ahora vivienda o espero a que bajen más los pisos como vaticinan la mayoría de los expertos? a primera vista puede parecer obvio que cuanto más bajen los pisos menos pagaremos por ellos, pero si metemos en la ecuación la subida que están teniendo los diferenciales de las hipotecas se demuestra que esperar una caída adicional desde el precio actual no siempre es la mejor opción
Veámoslo con un ejemplo:
Simulemos la compra de una vivienda por valor de 150.000 euros, financiada con una hipoteca a 30 años por el 80%, es decir, 120.000 euros. Para simular el coste total de la hipoteca tomamos el Euribor medio 3,3% (media de los últimos 15 años) y en el diferencial tomamos siendo optimistas el 1,2% (el último dato del banco de España para nuevos préstamos sitúa el diferencial medio en el 1,5%)
En este caso, la cuota mensual sería de 608 euros, pagando a lo largo de la vida del préstamo un total de 218.888 euros, de los cuales 68.888 euros son intereses (a esto tenemos que sumarle nuestro desembolso inicial del 20% que no financiamos más los gastos). Sumando todo (menos impuestos y gastos) vemos como el coste de la vivienda de 150.000 euros se dispara a 265.388 euros
Vamos a simular ahora que la vivienda baja un 10% adicional pero que los intereses suben 60 puntos básicos. Según los cuadros inferiores vemos cómo el ahorro total se reduciría al 5%. Si subieran 100 puntos básicos, la vivienda nos acabaría costando un 1% pese a haberla comprado con un descuento del 10% y en el caso extremo de que subieran 200 puntos básicos, incluso nos costaría un 8% más
Es decir, los intereses no aparecen a simple vista del comprador, pero tiene un efecto perverso sobre el pago de una vivienda, hasta tal punto que si una vivienda baja un 15% más desde el precio actual pero las hipotecas suben 200 puntos, es como si no hubiera pasado nada
En la tabla siguiente mostramos la relación entre caídas en el precio de la vivienda e incrementos del diferencial (siempre asumiendo una financiación del 80% a 30 años)
Dicho esto, es cierto que el menor precio tiene también un efecto positivo tanto en los impuestos y gastos como en el importe a financiar que hemos obviado por ser pequeño pero que si vamos justos de ahorros puede ser un factor importante porque se desembolsa al principio. Es pequeño porque en el caso de una bajada del 10% en el precio de la vivienda apenas supone 1.650 euros (menos de un 1% del coste total al final de la hipoteca)
Esto también supone un pequeño “alivio” para los que compraron casa hace años, ya que quizás ahora la podrían comprar más barata, pero tendrían que pagar unos diferenciales más altos en el hipotético caso de conseguir hipoteca, lo que elevaría el coste
Pero… ¿es posible que los diferenciales suban más?
Si atendemos a los datos del banco de España, el diferencial medio de nuevas hipotecas llegó a estar por debajo del 0,65% en el año 2008, así que desde entonces hemos subido hasta el 1,48%, es decir, un 0,83%, lo que en la tabla anterior equivale a una caída del precio de la vivienda cercano al 8%
En la tabla adjunta mostramos una comparativa de los tipos medios de varios países europeos, y a simple vista parece ser que por desgracia nos queda recorrido al alza
Aunque los datos no reflejan las subidas de tipos experimentadas durante los últimos 6 meses de este año, se puede observar cómo la mayor parte de los grandes países europeos han aprovechado la caída del Euribor para incrementar sus márgenes, asignatura pendiente en España (en el caso del reino unido, el índice de referencia – libor – es incluso inferior al Euribor)
Entonces, ¿qué debemos hacer?
Partiendo de la base de que las necesidades y posibilidades de cada uno son distintas, las recomendaciones que podemos dar son:
- Haz ofertas a la baja, pero dentro de un límite razonable (comparando las alternativas disponibles)
- Invierte un poco de dinero en tasar las viviendas en las que estás interesado, para determinar el precio de mercado y además conocer más información sobre la vivienda (un coste de 300€ sobre una inversión de 150.000€ es algo muy razonable)
- Negocia la hipoteca con diferentes entidades, para tratar de conseguir el mejor precio posible
- Si tienes ahorros disponibles, financia menos del 80%, esto reducirá la carga de intereses y además te ayudará a conseguir mejores condiciones de los bancos
- Contrata la hipoteca al menor plazo posible: el plazo tiene un fuerte impacto en el total de intereses a pagar, si puedes firmar a 20 años mejor que a 30 años
Conseguir la mejor hipoteca posible es fundamental para nuestra economía, si crees cumples con las condiciones y no la consigues, ponte en contacto con idealista.com/hipotecas, somos asesores especializados y podemos ayudarte
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59 Comentarios:
Señores de idealista, la mayoría de los pisitos se venden con hipoteca, y los vendedores bien saben que cerrar o no una operación, no depende solo del precio que él pida (ese es solo uno de los factores); hay condicionantes mucho mas determinantes (la posibilidad de obtener crédito y el importe de la menualidad que resulte de ese crédito).
Si los tipos de interés suben y los plazos de amortización se reducen, porque la banca (la que pone la pasta) así lo exige, no hay otro camino para vender que reducir aún mas el precio de los pisos, es la única posibilidad para que la cuota mensual del préstamo no aumente.
Como dice el texto es el consuelo que me queda :)
Yo muchas veces pienso si ahora me podría comprar (¿Me darían hipoteca?) Para comprar la casa en la que ahora vivo y afortundamente puedo pagar
Ahora ha bajado como un 15%, pero con la subida de las hipotecas, pagaría menos de cuota en la hipoteca? Me darían hipoteca?
Tampoco fue tan malo comprarla entonces, mis hijos la están disfrutando y eso para mi es más importante que el dinero
Como siempre idealista tratando de convencernos de que hay que comprar ya que más adelante saldrá más caro.... en fin, veo que en este país no escarmentamos y se sigue usando el latiguillo comercial de hace años de: “compra ahora que mañAna será más caro y no podrás tener una casa nunca...”
Lo mejor es seguir esperando a encontrar la oportunidad de cada uno, y mientras tanto ir ahorrando todo lo que se pueda para pedir lo mínimo posible al banco... oportunidades hay en el mercado pero todo depende de la zona dónde se quiera comprar... pero lo mejor de todo es ¡TRANQUILIDAD! Y ¡ESPERAR A VUESTRO CHOLLO! ¡QUE LLEGARÁ sEGURO!!
Aqui quienes suelen escribir los articulos: compradores o vendedores ????
"Todo es manipulacion a ver si queda algún subnormal recien salio de una cueva sin haberse enterao de la realidad actual pisera "
idealista ya solo es un escaparate de "tulipanes" donde solo escriben manipulando los jardineros....jajaja
Se les olvida un pequeño detalle, que no es insignificante, si no se vende con un interés del 3% a 40 años, menos se venderá con un interés del 5% a 25 años.
Los vendedores, que no son tontos, en momentos como los actuales bien saben que si sube el interés y se reduce el plazo, o bajan el precio para compensar el cambio de tipos y plazos o no venderán.
Nos olvidamos que amortizar capital reduce intereses y hacerlo organizadamente, ante una compra atractiva, es una magnífica solución. Por cierto...¿Han visto la cara que pone el bancario cuando solicitas amortizar capital?. Suelen pasarse el pañuelo por la frente.
Hasta que los precios de los pisos no esten a niveles de 1998+ipc no compro, asi que dejad de escribir articulos atrapa-pardillos que cada vez quedan menos. Hay que decir alto y claro tanto a compradores como a vendedores de que los precios de hoy dia soy un autentico disparate y que van a seguir cayendo!!!!!!!!!!!!!!!!
El artículo es bastante tramposo, porque para sus cálculos considera:
Que el tipo de interés que hay cuando compras tu vivienda se mantiene constante durante todos los años que pagas la hipoteca. Es decir, que si compras ahora no te van a subir el interés de aquí en adelante, y si compras dentro de dos años, cuando haya (si lo hay) un tipo de interés más alto, vas a tener que (durante todo el pago de la hipoteca) pagar un tipo más alto que el que compró dos años antes. Eso es rotundamente falso para la gran mayoria de las hipotecas que se firman, que son a tipo variable revisable con el Euribor cada año o cada 6 meses. Para ese tipo de hipoteca el que compre ahora, dentro de dos años va a pagar el mismo tipo de interés que el que compre en ese momento.
De lo que habla sólo tiene sentido para hipotecas a tipo fijo, que es un producto claramente minoritario
Vamos a verrrrrrr. Que nos os enterais. Que la gente no se plantea nada porque no tiene nada que plantearse, simplemente no puede comprar una vivienda ya sea por la situación economica o por el desempleo o por el miedo a una recesión. Que la gente normal no está especulando diariamente sobre los diferenciales o sobre el bono alemán. Simplemente piensa ahora no puede ser y punto.
Mi opinión es que es buen momento para comprar, por 2 razones fundamentales : 1.- los inmuebles de los bancos se financian al 100% si tu perfil y capacidad de pago/cuota es viable, pero no siempre sera así. 2.- los inmuebles de particulares han bajado, pero cabe hacer una contraoferta si el inmueble te interesa, esto solo tiene un problema, la financiación.
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