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La misión imposible de acogerse a la dación en pago

Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana

El gobierno ha aprobado recientemente la dación en pago, operación por la que se cancela la totalidad de la deuda entregando la vivienda aunque su valor sea inferior a esa deuda. Pero, ¿quién puede acogerse a la dación en pago aprobada en 2012? En realidad muy poca gente porque es casi imposible cumplir con todos los requisitos. Tan poca gente puede acogerse, que la mayoría de los bancos se han adherido al código de buenas prácticas redactado por el gobierno en tiempo récord

Vamos a enumerar quién no puede acogerse  a la dación para demostrar que es una norma tremendamente excluyente y que será de escasa aplicación. De hecho, algunos bancos ya estaban aceptando daciones en pago de particulares con criterios más laxos de los que ahora acota la norma

Así, no pueden acogerse a la dación en pago los siguientes colectivos:

1.- si el banco acreedor no se ha adherido al código de buenas prácticas incluido como anexo al real decreto ley 6/2012: a la vista de los escasos beneficiarios de esta solución, como se verá más adelante, parece que no  está habiendo problemas en que se adhieran al sistema la mayor parte de las entidades bancarias

2.- si el  crédito hipotecario se refiere a una vivienda cuyo precio de adquisición sea superior  a 200.000 euros. Este límite es menor dependiendo de la población donde esté situada la vivienda

Ejemplos: es decir en Madrid o Barcelona no se puede acoger a la dación en pago un deudor si su piso vale más de 200.000 euros; en bilbao, 180.000 euros; en córdoba: 150.000 euros y en  Soria: 120.000 euros

3.- si se encuentran en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta: por lo tanto, conviene por lo tanto apresurarse si se puede ‘disfrutar’ de esta dación

4.- si la vivienda esté gravada con cargas posteriores: es el caso del deudor que además de deberle al banco tiene problemas con otros acreedores: por ejemplo deudas de tarjetas de crédito por las que le hayan embargado el piso

5.- si el deudor, su cónyuge o hijos convivientes están empleados (perciben algún rendimiento de trabajo) o son autónomos (tienen actividades  económicas): es decir si uno de estos familiares  por ejemplo vende libros y está de alta como comisionista tampoco podría acogerse al padre de familia a la dación en pago

6.- si el deudor su cónyuge o hijos convivientes poseen otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda: es el caso de que tuvieran una pequeña tierra en el pueblo heredada, aunque no produzca ningún beneficio

7.- si la cuota hipotecaria no supera el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar: con esto cabe entender que si en total perciben mil euros mensuales deben seguir pagando aunque la cuota mensual sea de 599 euros

8.- si existen avalistas o fiadores, salvo que éstos estén en paro y/o no sean autónomos: por lo tanto hasta que los avalistas queden agotados en sus posibilidades de pagar no podrá el deudor acogerse a la dación

En el supuesto de que el deudor haya superado los anteriores filtros, al tiempo de hacer la dación de la vivienda en pago podrá acogerse a un alquiler de esa vivienda, permaneciendo en ella como inquilino, en las siguientes condiciones:

Duración del arrendamiento: dos años, sin derecho a prorrogar hasta cinco conforme dice la ley de arrendamientos urbanos

Alquiler  anual: el 3% de la deuda existente en el momento de la dación. Es decir si la deuda es de 150.000 euros pagará un alquiler mensual de 375 euros

Impago del alquiler: el retraso en el pago de ese alquiler devengará un interés del 20%

Visitar el blog del abogado Pedro Hernández

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56 Comentarios:

Anonymous
24 Marzo 2012, 14:48

Los "listos" antes eran los que compraban pisitos porque claro, como no podian bajar de precio nunca, a pesar de cobrar una mierda de sueldo...

Anonymous
24 Marzo 2012, 22:10

Españoles ayudemos a todos aquellos que por quedarse si trabajo quieran desahuciarle de su primera viviendaen caso de que se produxca el desahucio sacar el dinero del banco asi se lo pensaran porque un banco sin dinero no puede subsitir fuera la banca privada y a ver si el estado hace un banco publico que de el dinero a como le cobran a el mas los gastos hay que ver lo que ha cambiado España el siglo pasado jose maria tempranillo robaba a los ricos y se lo repartia a los pobres y ahora los politicos y bancos roban a los pobres para darselo a los ricos por ejemplo bancos y politicos y enchufados de los politicos

Anonymous
24 Marzo 2012, 22:10

Españoles ayudemos a todos aquellos que por quedarse si trabajo quieran desahuciarle de su primera viviendaen caso de que se produxca el desahucio sacar el dinero del banco asi se lo pensaran porque un banco sin dinero no puede subsitir fuera la banca privada y a ver si el estado hace un banco publico que de el dinero a como le cobran a el mas los gastos hay que ver lo que ha cambiado España el siglo pasado jose maria tempranillo robaba a los ricos y se lo repartia a los pobres y ahora los politicos y bancos roban a los pobres para darselo a los ricos por ejemplo bancos y politicos y enchufados de los politicos

Anonymous
24 Marzo 2012, 23:59

"La diferencia es que la vivienda y el ladrillo siempre ha sido la "inversión" del pobre ignorante... y claro, si eres tan burro como para creerte que los pisitos no van a hacer otra cosa que subir y subir.... aunque cobres un sueldo de mierda...ni siquiera te planteas alquilar una vivienda ¿Verdad? (¿Para qué, si es "tirar el dinero")"
.......................................
Claro, tu eres tan "listo" que prefieres alquilar por 1000 que comprar por 800 al mes, lo dicho, al que no le ha pasado, no lo entiende.
Y no tenia un sueldo de mierda, cobraba unos 2500 al mes, que posiblemente sea mas de lo que tú ganas. Yo no queria "invertir", solo queria perder el menor dinero posible, pero viendo la manera de pensar que tienen algunos como tú, solo me queda el consuelo de que algún día os jodan como me han jodido a mi,a lo mejor entonces os poneis en el pellejo de los que están al borde de la pobreza por la tiranía de los bancos. Otra cosa son los que realmente especularon, como grandes contructoras y compañía, pero esas seguramente te parecerán empresas muy respetables, que han dado trabajo a mucha gente durante años, qué más da que ahora despidan a todo el mundo mientras ellos se apalancan beneficios de puta madre y hacen sus contubernios con los bancos mientras sangran al resto.
Yo ya perdí mi dinero y mi piso, espero que acabes perdiendo tú más que yo, ojalá todos los que pensais así os arruineis hasta la miseria, y si lo que tienes son preferentes de telefónica, con tu pan te las comas, majete.

Anonymous
26 Marzo 2012, 22:27

Me parece que en este país, salga quien salga en el gobierno para llevar al país, son todos unos sinvergüenzas y chorizos que están como locos por entrar para poder llenarse los bolsillos.
A ellos les da igual como este el país, mientras que ellos viven de puta madre sin irritar les el resto.
En España es muy difícil que se apruebe la facción en pago, pues hay muchos intereses creados y no les interesa para nada.tenemos que luchar con el día a día y me parece demencias que este país no salte con nada, en realidad aplaudo a otros países y me avergüenzo del nuestro.
Ya decía mi padre que España es el país mas rico del mundo, pues todo el mundo roba y no se acaba

Anonymous
27 Marzo 2012, 22:43

Soy señora de 54 años enferma de cancer desde 2008.con una hipoteca desde 2007. Dos hijos en paro. El banco no me admite la a docion en pago. Y sale a subasta el 10 de mayo.... me parece que este gobiero con los anterires son son sanguijuelas. De echo como roban todos estos personajes y no pasa nada...encambio a los que no tenemos ni donde caer muertos , nos exprimen, hasta la humillacion mas repugnate.... siento dolor en mi corazon por la herencia que dejo a mis hijos.... un coridal saludo a tods aquellas personas que se encuentren en mi misma situacion o parecida...

Anonymous
23 Abril 2012, 23:11

Soy cotitular de un piso del cual soy solo dueño de la mitad de la deuda y el y la otra persona es e3l dueño del piso, yo solo fui su abal en su momento y luego me di cuenta que era cotitular, ahora esta persona debe al banco mas de 23,000 euros y no va a pagar, esta alquilando sus habitaciones y no paga al banco. Me diujo una vez que devolber el piso acojiendose a la " dacion en pago " y el banco como no paga ya dejo en manos del departamento legal para su respectiva subasta publica . Yo no se que hacer me dijeron que me declare insolvente antes que el expediente entre en subasta y no se si eso es posible, yo no tengo trabajo hace mas de 2 años y solo resibo un subsidio de 426.00 euros hasta mayo, quiero por favor que me den una cercania de que es lo que debo de hacer ni siquiera tengo dinero para pagar a un abogado, vivo en carabanchel Madrid.

Anonymous
12 Mayo 2012, 20:09
Anonymous
4 Junio 2012, 11:31

Con el permiso de tod@s:
Estadísticamente, la letra de una hipoteca siempre ha sido más barata que la de un alquiler.
Y desde luego, en algún sitio hay que vivir...
Así que lo inteligente siempre ha sido y será comprar. Pero ojo... hay que comprar algo que se pueda pagar...
Hay que ser más razonable y sopesar bien nuestros ingresos y gastos. Pero para comprar como para alquilar... o es que los que viven de alquiler no tienen que pagar?

Animo a todo el mundo y que ojala aprendamos para el futuro
Y por dios... no os insulteis... nos os perdais el respeto...

Por cierto... por qué no funcionan las mayúsculas???

cARMEN
4 Julio 2012, 18:56

Cuanto inculto!!! Imagino que los de izquierdas pensaran que el Psoe iba a poner el dinero de su bolsillo para levantar el pais, a que si?? claro claro. Si estamos en esta situación es porque en parte el psoe no ha sabido organizar su gobierno y se ha comido las arcas que podían haber durado unos poquitos años mas, ahora le llega el turno a rajoy, el hombre pondrá todas las medidas posibles para recuperar el paÍs en medida de lo posible y cuando este medianamente sanado, llegarán elecciones de nuevo, los incultos pensaran lo malo que ha sido el pp subiendo impuestos (cosa que nos repercute a todos, pero las cosas no se arreglan solas...) y vuelta a darle las llave de nuestro dinero a los socialistas, que volveran a gastÁrselo todo y vuelta a empezar....cON GENTE CON ESTE PENSAMIENTO, cOMO VAMOS A SALIR DE LA CRISIS!!! Nos volvereis a meter en ella....mas y mas y mas.

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