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Las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (1a entrega)

especial sobre preguntas frecuentes a un notario sobre vivienda
Autor: Redacción

El
Consejo general del notariado
Ofrece a los usuarios de idealista una colección con las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se suelen hacer a los notarios. A lo largo de la semana iremos ofreciendo todas las preguntas desde los problemas que abordan la compraventa a temas de testamentos. No te pierdas la primera entrega que cuenta con 12 preguntas frecuentes, entre las que destacan si es obligatoria la escritura pública de compraventa o conocer qué documentos se necesitan para preparar la venta de una casa

1. ¿Qué documentos se necesitan preparar para la venta de una casa?

El título de propiedad (escritura), la certificación de gastos de la comunidad, el último recibo del impuesto de bienes inmuebles (contribución) y los documentos de identidad de los vendedores y compradores, además de comunicar el precio. Hay que indicar también si hay que cancelar alguna carga previa, como el préstamo hipotecario que financió la adquisición, por ejemplo, embargos u otras hipotecas, etc., y por parte del comprador, si va a solicitar financiación hipotecaria

En determinadas comunidades autónomas se exigen además algunos otros requisitos como disponer de cédula de habitabilidad vigente, facilitar al comprador los estatutos de la comunidad de propietarios, etc.

En todo caso, le recomendamos que se ponga en contacto con su notaría (tenga en cuenta que debe elegirla, salvo pacto en contrario, el comprador), donde le informarán más detalladamente a la vista de la documentación que usted aporte

2. Es necesario hacer antes de una compraventa un documento privado?

En la compraventa de una vivienda no es obligatorio, pero es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Habitualmente en el supuesto de que venda un promotor se firma en casi todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación

La ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firma un documento de esta clase, estará obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberá pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Por tanto, no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba

De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de formalizar un documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la formalización de los mismos, pero antes de que lo firme le puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que pueda tener

Un consejo que le dará cualquier notario es que no firme nada que no entienda suficientemente, o de lo que no esté plenamente convencido

Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir en el registro de la propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial

3. ¿Quién tiene que firmar el documento privado por la parte vendedora?

Cuando vende un promotor no suele ser este un apartado problemático, ya que normalmente es el administrador o el apoderado de la sociedad. Pero si no fuera así, es este el que debe firmar. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, bien representados por personas suficientemente facultadas o apoderadas

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa

De uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es adecuado asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas

4. ¿Es obligatoria la escritura pública en una compraventa?

La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado. Además, la actuación profesional del notario dota de un plus de seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura, que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad

5. ¿Cuál es exactamente el papel del notario al realizar la firma de las escrituras en la compra de una vivienda? ¿la firma ante notario me garantiza que el vendedor tiene en regla todos los documentos (boletines e instalación de gas, luz y agua) que ha de aportarme para poder ser habitable la vivienda que adquiero?

El notario realiza un control de legalidad de la venta, de la identidad y capacidad de los otorgantes, de los títulos de propiedad y, en su caso, de los poderes aportados, comprueba el estado registral y documental de libertad de cargas de la finca vendida, se asegura de que los interesados quieren y comprenden el contrato que están firmando, les presta información legal y tributaria, les proporciona el asesoramiento jurídico que le soliciten y presenta telemáticamente la escritura en el registro de la propiedad una vez firmada. En muchos municipios consulta telemáticamente si está al corriente en el pago del ibi

Si así lo desea, puede encomendarle el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (tpo) o de actos jurídicos documentados (ajd), así como el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, lo cual hará telemáticamente

En resumen, el notario le garantiza que ha verificado los títulos de propiedad y documentación complementaria del vendedor y que éste se encuentra en condiciones legales de transmitir su propiedad. Ahora bien, la normativa vigente no le impone en general la obligación de comprobar los boletines de la luz, agua, o la basura, entre otros, como tampoco le garantiza que la vivienda tenga algún desperfecto o la pintura esté defectuosa, por poner algunos ejemplos. De esto último ha de preocuparse el comprador, si bien en algunas comunidades autónomas se exige como requisito para la venta manifestar en la escritura que el vendedor entrega y el comprador recibe la documentación necesaria para contratar los suministros de la vivienda y la cédula de habitabilidad en vigor

6. Estoy interesado en comprar una vivienda de segunda mano y mi consulta se refiere al contrato de compraventa. ¿Qué tipo de pagos he de realizar además del importe del piso? ¿qué parte de estos pagos corresponde al vendedor? ¿debe esto constar en el contrato privado que redactemos?

En líneas generales, los gastos den compra de vivienda usada, se distribuyen así (si no se pacta otra cosa):...

A) vendedor: impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y, en ocasiones, gastos de matriz de escritura

B) comprador: el resto de gastos de notaría, gastos de registro, impuesto de transmisiones (entre el 6% del valor de la vivienda y el 8% según las comunidades autónomas)

Los gastos del impuesto municipal de plusvalía, de notaría y de registro varían según el valor de la vivienda, pero no son porcentajes fijos

Es conveniente que el tema de los gastos se hable desde el principio. También es muy conveniente que el notario intervenga desde el comienzo de la operación porque le asesorará sobre qué precauciones debe tomar desde el inicio y le podrá adelantar con más precisión el tema de los gastos. En muchos casos será conveniente hacer la escritura desde el inicio, aunque haya pagos aplazados, para seguridad de todas las partes

7. Me dispongo a comprar un piso a un particular que a su vez está pagando una hipoteca por dicho piso. Pretendo cancelar  la hipoteca y pagar  la diferencia al particular. ¿Me podrían decir qué documentos  tendría que comprobar antes de  la compra y con qué  impuestos tengo que contar para calcular el total a pagar?

La cancelación está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados y solo tendrá que pagar por el importe total de la compra el impuesto de transmisiones patrimoniales (entre el 6% del valor de la vivienda y el 8% según las comunidades autónomas

Respecto de  la documentación a comprobar, debes pedir  la copia autorizada de  la escritura en que aparezca como dueño el que te va a vender el piso y ver el estado de cargas en el registro de la propiedad. Tu notario pedirá toda la documentación necesaria para darte absoluta seguridad en tu adquisición

8. Una tía de 80 años desea venderme la vivienda de un pueblecito donde vive, aunque quiere seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. Quiero darle una cantidad inicial que podrían ser 3000 euros y todos los meses, mientras viva, 150 euros. ¿Puedo otorgar escritura pública de la venta e inscribirla a continuación en el registro de la propiedad? como no sé la cantidad final que terminaré pagando, ¿por qué cantidad debo escriturar o inscribir?

La operación que usted describe recibe el nombre de "renta vitalicia", y no es exactamente una venta. Su tía se reserva el usufructo vitalicio de la casa (derecho de disfrutarla y administrarla en exclusiva mientras viva); le transmite a usted la nuda propiedad (la propiedad, pero respetando el anterior usufructo); usted se la paga mediante una renta mensual en dinero, que suele actualizarse cada año con arreglo al índice de precios al consumo, o mediante otro índice objetivo de referencia; y, por último, el pago de las rentas suele garantizarse mediante una condición resolutoria, de forma que si dejan de pagarse, el contrato puede resolverse y la casa volvería a ser propiedad de su tía

Desde el punto de vista de la valoración tributaria, el problema viene dado porque si hacienda entiende que la casa tiene más valor que las rentas, debidamente capitalizadas, puede exigir impuesto de donaciones por esta diferencia en lugar del normal impuesto de transmisiones. Por ello, y por las complejidades fiscales que conlleva, es preciso realizar diversos cálculos sobre valoraciones, que su notario llevará a cabo a la vista de toda la documentación

9. ¿Se puede cambiar el uso de un inmueble de comercial a vivienda? estoy a punto de comprarme un loft y no estoy seguro

En principio no hay ningún inconveniente, siempre que se obtenga la pertinente cédula municipal de habitabilidad, así como si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal será también necesario el consentimiento de la junta de propietarios. Consulte los estatutos de la comunidad de propietarios, en su caso, para ver si hay alguna limitación estatutaria

10. Un piso cuya nuda propiedad se divide al 50% entre mi hermano y yo y cuyo usufructo se divide al 25% entre mi hermano, mis padres y yo. Mi hermano y yo tenemos un préstamo hipotecario por la totalidad del coste (mis padres no aportan nada). Tengo varias preguntas: a) para alquilar el piso, ¿puede hacerlo cualquiera de los cuatro o han de estar de acuerdo? ¿y si hay oposición de alguno?; b) para vender el piso (todo) a un tercero ¿hemos de estar de acuerdo los cuatro? ¿cómo se procede desde el punto de vista notarial?, y c) para que yo compre el resto del piso (tengo 50% titularidad y 25% usufructo) ¿hemos de estar todos de acuerdo? ¿puedo comprar una parte a mi hermano?

A) el contrato de alquiler, como cualquier otro contrato que afecte al uso o a la propiedad del piso, deberán otorgarlo los titulares de dichos derechos, es decir ,  todos  los propietarios y usufructuarios. Si hay oposición de alguno, entendemos que no podrá formalizarse el alquiler

 

B) para vender el piso, en principio también tendrán que estar de acuerdo los cuatro. Si alguno no está de acuerdo, los demás solo podrán vender aquello que tienen, pero no lo que no tienen. En otras palabras, si solo venden su hermano y usted, el comprador solo adquiriría la nuda propiedad del piso y el usufructo de la mitad, manteniendo sus padres el derecho vitalicio a usar y disfrutar el 50% indiviso del piso. Por ello, aunque la venta de los derechos de  ustedes  sería  técnicamente  posible,  lo  normal  es  que  no  encuentre  ningún  comprador  que  acepte  esas condiciones

 

C) puede comprar todo lo que le vendan, en conjunto o por separado, total o parcial. Por supuesto, puede comprar la parte de su hermano

11. Hace tres años compré una plaza de garaje con contrato privado de compraventa. Pagué la mitad en efectivo y el resto en letras que he acabado de pagar. El problema surge ahora, ya que quiero elevar este contrato a escritura pública y no puedo localizar al vendedor. La razón por la que quiero hacer la escritura es que quiero vender esa plaza de garaje. ¿Cómo puedo hacer la escritura para  registrarla en el registro de  la propiedad si no  localizo al vendedor? ¿puedo venderla sin tener escritura?

Debe usted conseguir localizar al vendedor y obligarle a que otorgue escritura pública. En caso de que esto no fuera posible de una forma amistosa, debe usted demandar a ese vendedor para que otorgue la escritura, y pedir en el juzgado que se anote esa demanda en el registro de la propiedad mientras se escritura a su nombre, y de esa manera evitar que otra persona pueda acceder al registro con preferencia sobre usted. En realidad usted tiene derecho a vender la plaza de garaje, y podría hacer escritura, pero en todo caso advirtiendo al comprador de la situación, en la cual es difícil que quiera seguir adelante con la compra

12. Mi padre posee una huerta en un pueblo que siempre ha cultivado; incluso está cercada. Él dice que  siempre,  desde  su  padre  y  abuelos,  ha  sido  suya. No  obstante,  no  tenemos  ningún documento que lo acredite, ni está registrada, ni pagamos contribución. ¿Qué podemos hacer para inscribirla como propiedad suya a todos los efectos? ¿qué pasos debemos dar para aclarar este asunto?

Los requisitos de la escritura varían según los casos. Por lo que usted nos cuenta, lo normal será otorgar la escritura de herencia de sus abuelos a favor de sus hijos (uno de los cuales es el padre de usted), y completarla, en su caso, mediante un acta notarial de notoriedad  respecto de  la huerta. Pero  también puede haber otros medios en  función de  las circunstancias, de los que su notario le informará cumplidamente, buscando siempre la fórmula más segura y económica para ello. Como primera medida, le aconsejamos que obtenga una certificación catastral descriptiva y gráfica de la huerta, y se la lleve a su notario junto con cualquier otra documentación que tenga

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