Información sobre vivienda y economía
vender por debajo de la hipoteca

Vender la vivienda por debajo de la hipoteca, un mal menor en algunos casos

Autor: equipo

"No voy a vender mi casa por menos de lo que me costó" es una frase en peligro de extinción y que ya apenas se escucha. Ahora, está desgraciadamente de moda la de "no voy a vender por menos de la hipoteca". Esta última aseveración es igual o más peligrosa que la primera, ya que en algunos casos nos conduce a un pozo mucho más profundo. Por lo tanto, en algunos casos, conviene sentarse, hacer números tras hablar con el banco y decidir si nos conviene vender por debajo de la hipoteca para evitar un mal irreparable

Si alguien nos dijera hace seis años que íbamos a tener que vender una vivienda perdiendo dinero pocos lo habrían creido. Menos aún, plantearnos vender una casa por menos de la hipoteca. Sin embargo, la realidad ha superado cualquier teoría catastrofista y conviene ser consciente de la realidad cuanto antes, asumirla y actuar en consecuencia

La apertura de hipotecas elevadas (por encima incluso a veces del valor de la vivienda) unida a una fortísima caída del precio de la vivienda ha provocado que para vender actualmente una vivienda haya que estar dispuesto a cobrar la mitad que en los máximos de 2007. Es cierto que algunas zonas han caído más que otras, pero no todos podemos tener una casa que haya caído de precio menos que la media, por lo que conviene analizar nuestra situación inmobiliaria con el mayor realismo posible

Hay que mirar cuanto obtendrías de verdad por tu vivienda, cuánto debes al banco y comparar ambas cifras. Si debes más al banco de lo que vale realmente tu casa, estás con capital negativo (negative equity) o underwater. Ante esta situación se puede decidir vender o seguir pagando aún a riesgo de que la vivienda siga bajando más rapido de lo que lo hace la amortización de tu hipoteca

Mientras se pueda pagar sin apuros, la decisión es puramente financiera, pero en el momento en el que hay problemas para abonar la mensualidad de la hipotecas traspasa el tema financiero y amenaza la estabilidad económica de la familia. “Es mejor vender a pérdida que emperrarse en pagar la hipoteca y que más adelante te veas inmerso en una situación peor como una ejecución hipotecaria. El problema es que las familias no ven la vivienda como un producto financiero sino como una posesión con un componente emocional muy fuerte del que es muy difícil mantenerse al margen”, señala Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. "Hay que asumir que me va a costar dinero librarme de esa inversión y para ello es necesario poner menos corazón y más cabeza"

Hay una cosa evidente que es que aunque se venda la vivienda quedaría un agujero con el banco. Por ello, lo primero que hay que hacer es ir al banco y consultar esta situación en busca de una solución. Si tenemos ahorros para cubrir la diferencia entre lo que me dan por el piso y lo que debo al banco, no hay problema para cortar la sangría. Sin embargo, si vendemos la casa porque estamos apurados, lo lógico es que no tengamos esos ahorros y aquí nos encontramos con un problema importante

Y es que en esta situación no podemos decidir por nuestra cuenta y riesgo vender la casa por debajo del valor de la hipoteca. Para poder entender las alternativas que existen debemos comprender primero qué implican las obligaciones contraídas con un préstamo hipotecario

Cuando hablamos de un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta que estamos hablando de dos conceptos paralelos. Por un lado está lo que debemos al banco (préstamo) y por otro la hipoteca, que es una garantía (en este caso nuestra casa). Ambos conceptos son inseparables, ya que si vendemos la casa y nos quedamos con el préstamo, el banco se queda sin garantía de lo que cobrar si no le pagamos. Y esto no lo va a aceptar el banco de primeras

Entonces, ¿qué opciones existen?

La gran diferencia que debemos tener en cuenta es la situación de pago en la que se encuentra nuestro préstamo hipotecario:

- Si estamos al corriente de pago: en este caso el banco no nos cancelaría la hipoteca si no cobra el total de la deuda. Además, como es lógico, el comprador no compraría una casa con una hipoteca sobre el piso que va a comprar sin cancelar, entre otras cosas, porque el nuevo banco tampoco le va a dar una hipoteca sin existe una sobre el piso

- Si estamos impagando con procedimiento judicial: aquí el banco puede que esté interesado en quitarse un problema e incluso negociar con nosotros para ver como cancelar la deuda total. Lógicamente lo que nos podrá permitir negociar con nuestro banco es el precio de venta respecto de la deuda. Lógicamente no es lo mismo vender 10-15% por debajo de la deuda, que un 40-50%. Tenemos que tener presente que siempre será el banco el que tenga la última palabra y si no quiere no tiene por qué cancelar la hipoteca sin cobrar el total de la deuda. También podemos valorar otras alternativa y ver si el importe que quedaría pendiente se puede articular con un préstamo personal por ejemplo

La recomendación de idealista hipotecas es que hablemos con el banco, le presentemos la situación y veamos alternativas que puedan resultar razonables para ambas partes, porque en la situación actual las entidades financieras lo último que quieren es incrementar su volumen de morosidad

 

Publicidad

Recibe nuestra selección de noticias en tu mail