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Una alternativa mixta a la dación en pago

alternativas para mejorar los problemas del hipotecado
Autor: Carmen

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogada y experta en urbanismo y desarrollos inmobiliarios de g&g abogados

Ríos de tinta se han esparcido desde que se gritó el famoso “sí se puede” en el congreso de los diputados tras aprobarse la admisión a trámite de la iniciativa legislativa popular (ilp) sobre los deudores hipotecarios. Y casi todo lo que se ha escrito es en referencia a la dación en pago, a la que podríamos denominar la “piedra angular” que planea ahora de forma permanente sobre la legislación que refuerce las garantías de los deudores hipotecarios

La mayoría de las opiniones vertidas sobre este extremo, el de la dación en pago, son detractoras de la misma, alguna he podido observar que es tan fatalista que prácticamente opina que su aprobación llevaría a un “cataclismo financiero”. De entre todas las opiniones leídas y revisadas, que han sido muchas, ninguna da opciones alternativas que ayuden a paliar, mediante la moderación o la prudencia, este drama nacional, que puede llegar a conducir a un “cataclismo personal y familiar”

Es posible que la dación en pago retroactiva, en sí misma y sin acompañamiento alguno, no sea lo más idóneo, puesto que hay que velar también por los intereses de la otra cara de la moneda, pero seguro que existen soluciones intermedias. Resulta insostenible que para una familia que ha perdido su empleo y su vivienda, que en definitiva se encuentra en términos de exclusión social, todavía le quede pendiente una deuda importante con el banco o con el tercero que adquirió esa deuda a la entidad financiera restándole de esta manera la capacidad para empezar nuevamente desde cero

Por tanto, hay una cuestión que se ha de abordar de una forma profunda y rigurosa con el fin de resolver de una manera más o menos airosa la dura situación que viven numerosas familias como consecuencia de su sobreendeudamiento y la difícil salida del oscuro túnel en el que se encuentran

Como alternativa podría pensarse en una regulación mixta y a la vez combinada: la dación en pago conjuntamente con la declaración de una insolvencia sobrevenida

1) esta declaración de insolvencia debería de ser objeto de una norma especial que reglara el proceso a seguir y la posibilidad de suspensión del procedimiento hipotecario en tanto en cuanto no estuviera resuelto ese concurso, declaración de suspensión de pagos o insolvencia personal y/ó familiar

2) en ese momento, podría plantearse la figura norteamericana del “nuevo comienzo” o “fresh start”, establecida allí desde finales del siglo xix, y que permite que una vez ejecutado el patrimonio embargable del deudor de buena fe se exoneren o condonen las restantes cantidades adeudadas y ello sin el consentimiento de sus acreedores

3) como valor añadido a las medidas que finalmente se adopten y una vez desaparecida la obligación del abono de las tasas judiciales para los deudores hipotecarios, tal y como ya ha anunciado el ministerio de justicia, faltaría que el resto de los profesionales intervinientes en el procedimiento  ajustaran y limitaran sus honorarios y derechos mediante la intervención directa de sus respectivos colegios . Estoy hablando de poner cantidades mínimas y fijas sin atender a ninguna escala progresiva, al igual que en su día se hizo con las minutas notariales y registrales para las cancelaciones hipotecarias, sin importar el “quantum” de la responsabilidad hipotecaria

4) y finalmente, es necesaria una regulación para aquéllos casos en los que el ejecutante o el adjudicatario del inmueble (vivienda o local) sea una persona distinta a la entidad acreedora o concedente del préstamo con garantía hipotecaria

Este último extremo no se encuentra regulado actualmente en ninguna de las normas que han entrado en vigor en el pasado año 2012, en las que en todo momento y para ser beneficiarios de las excepcionales medidas allí regladas -como pueden ser la suspensión del lanzamiento o el acceso a una vivienda del fondo social de viviendas en alquiler-, se menciona como condición que el ejecutante y/ó adjudicatario sea el acreedor hipotecario

Seguramente no se haya caído en la cuenta de la posible intervención de terceros tanto en la ejecución como en las subastas como postores. Esto se produce porque al superar actualmente el importe de la deuda al valor del bien objeto de la ejecución y subasta, éstas últimas bien se están declarando desiertas, bien la adjudicación se la está haciendo directamente la entidad financiera acreedora hipotecaria

Esta semana leía una noticia en este mismo portal cuyo titular era: la mitad de los hipotecados con banco santander ya debe menos del 60% del valor de la vivienda. Luego, y con previsiones de reducción de ese porcentaje sobre la deuda, la posibilidad de asistencia de postores a la subasta es cada vez más real. Nuevamente tendríamos deudores hipotecarios sin protección alguna, y como leí en el blog del economista josé Carlos Díez de intermoney, que hacía duras críticas a la dación en pago, no hemos de olvidar que vivimos en el país del lazarillo de tormes, pero en esta ocasión habrá de aplicarse a la inversa

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