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Siete gráficos imprescindibles para entender la evolución de las hipotecas en la última década

El sector de la vivienda se normaliza tras pasar lo peor de una crisis económica que nadie se esperaba allá por 2007. Con los datos de cierre de 2017, analizamos cómo se encuentra el mercado hipotecario frente al pico de la burbuja de la vivienda. El pasado año fue el mejor desde 2011, pero solo se contrató un 25% de las hipotecas de hace 10 años; el euríbor lleva dos años en negativo frente al 4,7% de una década, cerca de su máximo histórico; las hipotecas a tipo fijo marcan un año de récord cuando en 2007 eran prácticamente residuales.

Repasamos en siete gráficos los indicadores más destacados del mercado hipotecario residencial que demuestran que las hipotecas han recuperado el paso tras la crisis, y que aún se encuentran lejos de nueva burbuja inmobiliaria mientras no se cumpla esta máxima: “Se conceden más préstamos hipotecarios que casas se venden”.

10 años de evolución de las hipotecas

A cierre del pasado año, se registraron 310.096 préstamos hipotecarios para la compra de viviendas, un 9,7% interanual más, y la mejor cifra de los últimos seis años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la fuente de la que tomamos la mayoría de los gráficos que presentamos. Frente a 2013, que supuso el suelo del mercado en lo peor de la crisis económica, con poco menos de 200.000 unidades, se da un 55% más de hipotecas. Todo son cifras positivas, pero toca contextualizarlas en el tiempo.

Las hipotecas volvieron al positivo en 2014, cerrando siete años de caídas continuadas, que llegaron a superar el 30% interanual (2008, 2011 y 2012). Todo comenzó en 2007, y pese a que se llegó a firmar más de 1,23 millones de hipotecas, un 75% más que las contratadas en 2017, hubo una caída en la concesión de 7,7%. Pero claro, se venía de marcar máximos históricos en 2006, con 1,34 millones de préstamos hipotecarios concedidos, en pleno boom inmobiliario.

Pocos se dieron cuenta de que partir de 2007, el número de hipotecas decayó en la mayoría de los meses comparados con 2006. Era un signo de que algo estaba pasando, pero casi nadie se daba cuenta de que suponía el inicio del pinchazo de la burbuja.

Todo parece indicar que el mercado seguirá subiendo en los próximos años con la mejora de la economía, la recuperación del empleo, sobre todo para la compra de vivienda de reposición y la vivienda como inversión, aunque no siempre viene acompañada de una hipoteca.

2007 -2017, de “regalar el dinero” a controlar el grifo del crédito

Una de las máximas que vaticinaban el estallido de la burbuja inmobiliaria y que solo unos pocos vieron fue la de la concesión de más préstamos hipotecarios que ventas de casas se realizaban. En 2007, los préstamos llegaron a suponer un 25% superior a de las transacciones de viviendas. En aquella época se podía hipotecar una vivienda sin tener que venderla.

Esta brecha entre hipotecas concedidas y compraventas realizadas se fue estrechando hasta igualarse en el verano de 2011. Un cambio de tendencia que se confirmó en 2012 y se dio la vuelta. Ese año se vendieron más de 318.000 casas y se concedieron unos 274.000 préstamos.

Seis años después, continúa la tendencia de compraventas sin necesidad de contratar una hipoteca. En 2013, todavía se vendieron menos casas y se dieron menos hipotecas, pero a partir de 2014, la recuperación ha sido progresiva hasta superar las 450.000 ventas y los 300.000 préstamos de 2017.

El euríbor, de escalar al 5% a dos años de mínimos históricos

El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas constituidas en España, fue el protagonista durante el boom inmobiliario pero también con el pinchazo de la burbuja. A cierre de 2007, el índice marcó un 4,7%, una tasa alta que llegó a marcar máximo en verano de 2008, cuando llegó a situarse por encima del 5,3%, según los datos del Banco de España.

Actualmente, se encuentra en nuevos mínimos históricos, después de acabar febrero en el -0,191% (cerró 2017 en el -0,19%) y ya acumula 24 meses en el terreno negativo (el primero fue febrero de 2016, con -0,008%), lo que ha permitido abaratar las cuotas de las hipotecas referenciadas a tipo variable. Los expertos creen que el año que viene podríamos ver un cambio de tendencia en el indicador, aunque todas las quinielas apuntan a que la vuelta al terreno positivo será muy gradual, en línea con la que previsiblemente vivirán los tipos de interés en la eurozona. De momento, al menos, el interés medio de las hipotecas está más bajo que nunca.

El tipo fijo está de moda, ¿hasta cuándo?

Uno de los cambios más destacados del mercado hipotecario es el tirón del tipo de interés fijo. En 2007 suponían apenas 2 de cada 100 préstamos, mientras que actualmente la proporción se sitúa en torno al 40%. España se acerca a los niveles del resto de Europa y se está preparando para la futura subida de los tipos de interés, que encarecerá las cuotas hipotecarias de las hipotecas variables.

En 2007, se contrataron menos de 25.000 hipotecas fijas, en pleno boom inmobiliario, cuando se llegaron a firmar más de un millón en 2006 y 2007. Ahora, pese a que solo se registra una cuarta parte de la época del boom, son más de 115.000 préstamos firmados a tipos fijos.

El valle de los tipos de interés

El tipo de interés medio de las hipotecas alcanzó su cénit en 2008, con un 5,12%. Un año antes, se 'quedó' en el 4,64%. Era la época de un euríbor en plena subida, la economía iba viento en popa, el paro se encontraba alrededor del 7% de la población activa y prácticamente nadie pensaba en una recesión de las proporciones que se llegaron a vivir. A cierre de 2017, el interés medio se mantiene en el 2,9%, con un tipo fijo del 3,17%, más de tres puntos porcentuales menos que su máximo en 2008.

Se siguen cancelando más hipotecas de las que se contratan

Después del atracón de hipotecas que se vivió en pleno boom inmobiliario, ahora toca pagarlas. Hasta 2011, la concesión de préstamos vinculados a la vivienda seguía siendo superior a la de los préstamos cancelados.

En 2012, se dio la vuelta a la tortilla con casi 295.000 hipotecas canceladas por casi 274.000 contratadas. La distancia creció en 2013, el peor año de la crisis, cuando se cancelaron cerca de 284.000 préstamos, frente a menos de las 200.000 contratadas. Ahora, en 2017, la situación es muy pareja: 310.000 nuevos contratos por 314.000 cancelaciones.

Vuelve a subir el esfuerzo de las familias para pagar su casa

El esfuerzo que tiene que hacer una familia para comprar una casa sigue subiendo en los últimos años hasta alcanzar a finales de 2017 los 7,1 años de salario íntegro, el más alto desde marzo de 2012. El momento de mayor esfuerzo de las familias para poder pagar sus casas se produjo en el segundo trimestre de 2007, cuando se hacía necesario 9 años para poder costear la casa.

 

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