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Qué pasa si donas una vivienda con hipoteca: los impuestos que toca pagar 

Lo habitual es que el beneficiario se subrogue en el pago de las cuotas pendientes, quedando obligado frente al banco

Gtres
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Autor: Redacción

En 2020 se donaron en España 20.020 viviendas, una cifra que ha ido creciendo en los últimos años, según el INE. Aunque se trata de un "regalo" para el donatario, Hacienda también quiere su porción de tarta. El impuesto que regula la donación es el de Sucesiones y Donaciones y depende de cada Comunidad Autónoma. Quien paga este tributo es el donatario.  

Para calcular lo que toca pagar en impuestos al beneficiario de la donación es esencial conocer la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente del beneficiario de la donación. Y es que, por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar. 

Otro impuesto que debe pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, a no ser que se demuestre que el valor del terreno sobre el que está la vivienda es inferior al que tenía cuando lo compró el donante. Es un impuesto local, con lo que es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable (que se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%). 

Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario. 

Pero quien realiza la donación no está exento de pagar impuestos. Éste tendrá que pagar el IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar. En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido.

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. Se trata, no obstante, de una cuestión discutida, según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico. Y es que el TEAR de Valencia ha declarado que las pérdidas patrimoniales derivadas de la donación de inmuebles, sí pueden incluirse en el IRPF. Por ello, puede discutirse la inclusión de estas pérdidas en la declaración.

Qué pasa si se dona una casa hipotecada

Y ¿qué pasa si se dona una vivienda con una hipoteca aún pendiente de amortizar? Lo habitual es que el beneficiario se subrogue en el pago de las cuotas pendientes, quedando obligado frente al banco que concedió el préstamo hipotecario. Y en este punto, la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones permite deducir las deudas que tenga el inmueble donado. En este caso, la carga hipotecaria que asume el donatario.

No obstante, para ello es necesario que el adquirente haya asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda garantizada. Y, dispone el artículo 17 de la Ley 29/1987 que, si no se asume fehacientemente esta obligación no será deducible el importe de la deuda. 

Además, también hay que pagar otro impuesto, el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por asunción de deuda. La base imponible de este impuesto será el valor de la deuda hipotecaria asumida. Se trata de un impuesto autonómico, con lo que habrá que estar a lo que diga cada CCAA.    

Hay que indicar, por último, que toda esta operación debe ser autorizada por el banco. La entidad, debe liberar al donante de la obligación de pagar la hipoteca, y debe aceptar que el donatario se subrogue en el préstamo, y asuma el pago de la hipoteca.

¿Qué pasaría si el banco no consiente en dicha subrogación? En este caso, la operación solo tributaría en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el impuesto lo pagaría el donatario. Tributaría por el valor del inmueble donado, y no podría deducir la deuda hipotecaria pendiente, al no haber asumido su pago por no consentirlo la entidad bancaria.